- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。
A．计算期为项目的开发期
B．计算期为项目的经营期
C．计算期为项目的开发期与经营期之和
D．计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E．计算期的单位可为年、半年、季、月
正确答案
C,D,E
解析
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房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容
正确答案
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分；综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章 借款企业资信评估
第二章 项目概况评估
第三章 市场分析
第四章 项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章 项目进度与资金运用评估
第六章 项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章 不确定性分析
第八章 贷款风险评估
第九章 结论与建议
解析
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房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺利进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的( )，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。
A．财产功能
B．产品功能
C．基本功能
D．辅助功能
正确答案
A
解析
因为产品功能、基本功能、辅助功能都是围绕产品而言的。
下列中外合资经营企业应在合营合同中约定合营期限的是( )。
A．财务咨询公司
B．计算机制造公司
C．房地产开发公司
D．出租汽车公司
正确答案
A,C,D
解析
本题考核中外合资经营企业的经营期限。根据规定，应当在合营合同中约定合营企业合营期限的行业是，(1)服务性行业(财务咨询公司和出租汽车公司即属于服务性行业)；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘查开发的；(4)国家规定限制投资项目的。
澳籍华人王先生，现在北京工作，他想投资一套价值200万元人民币的房产，首付两成其余选择按揭贷款，贷款20年，他有两种方案可以选择：一是投资悉尼的房产，假设悉尼的银行按揭贷款是按季复利，按月等额本息还款；二是投资北京的房产，北京的银行按揭贷款是按月复利，按月等额本息还款。假设两国的贷款利率都是8%，则下列说法正确的是（）
A．悉尼的银行贷款的月利率为0.6667%
B．北京的银行贷款的月利率为0.6623%
C．投资北京房产的月供款为1.3331万元
D．投资悉尼房产的月供款负担较轻
正确答案
D
解析
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1996年8月国务院决定试行固定资产投资项目( )制度。
A．贷款
B．营运
C．效益
D．资本金
正确答案
D
解析
1996年8月，国务院决定试行固定资产投资项目资本金制度，要求各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能建设。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
正确答案
B
解析
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试行资本金制度投资项目有( )。
A．国有公益性项目
B．国有经营性项目
C．个体和私营企业的公益性项目
D．外商独资项目
E．个体和私营企业的经营性项目
正确答案
B,D
解析
投资项目资本金制度的适用范围有：
(1)国有经营性投资项目试行资本金制度。《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》明确指出，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设；
(2)公益性投资项目不实行资本金制度；
(3)个体和私营企业的经营性投资项目参照通知的规定执行。
新远房地产开发公司与乙单位于2005年2月签订市区一新写字楼转让合同，取得转让收入10000万元。已知新远公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1100万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发借款利息支出为 1000万元(能提供金融机构借款单并按项目分摊)；其他费用700万元。该省人民政府规定的房地产开发费用，利息能单独计算扣除的，费用扣除比例为5%；利息不符合规定的，费用扣除比例10%；公司按税法规定缴纳了有关税费。
要求：按顺序回答下述问题新远公司计算土地增值税时可以扣除的税金。
正确答案
计算土地增值税时可以扣除的税金有不动产转让的营业税、城建税和教育费附加。
房地产开发企业的印花税不得单独计算扣除。
营业税＝10000×5%＝500(万元)
城建税和教育费附加＝500×(7%＋3%)＝50(万元)
可以扣除的税金＝500＋50＝550(万元)
解析
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申请房地产开发贷款的房地产开发企业通常应具备（）条件。
A．已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书
B．有企业法人营业执照
C．企业对建设的房地产进行保险，且第一受益人为本企业
D．开发项目发展前景良好，项目预期净现金流量充足
E．土地使用权终止时间短于贷款终止时间
正确答案
A, B, D
解析
申请房地产开发贷款的房地产开发企业通常应具备以下条件：有企业法人营业执照；已取得贷款项目的国有土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间；已取得贷款项目批准立项文件和有关许可证书；企业开发业绩和信用记录良好，资产负债状况良好，目前无拖欠银行贷款；贷款项目工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定；企业具有一定比例的自有资金，并能够在银行贷款之前投入项目建设；企业在银行开立账户保持正常业务往来；企业对应建设的房地产进行保险，且第一受益人为银行；开发项目发展前景良好，项目预期净现金量充足。所以正确答案为ABD。
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