- 房地产投资项目借款还本付息计划表
- 共454题
【案例4】(本小题17分) 2009年3月1日，甲房地产公司(简称甲公司)与乙建筑公司(简称乙公司)签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的景明写字 楼项目，工程价款5000万元，工期14个月。工程将要竣工时，甲公司因资金短缺，无力继续提供约定由其提供的部分建筑材料。鉴于双方的长期合作关系，乙 公司遂以自有资金500万元购买部分建筑材料用于该工程，工程如期完成。对于乙公司的垫资，双方未作任何约定。工程竣工验收后，甲公司支付了3000万元 工程款，剩余2000万元工程款及乙公司垫付的500万元建筑材料款尚未支付。 2010年6月22日，甲公司为投资其他房地产项目，以景明写字楼作抵押，向丙银行借款2、5亿元，同时办理了抵押登记。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。 2010年，乙公司开始涉足房地产开发业务，并于7月12日以2、3亿元的价格，从丁房地产公司(简称丁公司)处受让一块建设用地使用权，用于 建设西山公寓住宅项目。乙公司在取得该块土地使用权时，向丁公司支付了1、3亿元土地转让金。根据双方约定，剩余1亿元转让金应于2011年5月31日前 支付完毕。同时，甲公司以景明写字楼作抵押，为乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金提供担保，双方亦办理了抵押登记。 西山公寓项目竣工后，因市场低迷而滞销。为缓解困境，乙公司于2011年6月8日，以西山公寓作抵押，从戊银行处获得一笔借款，并办理了抵押登记。双方约定，一旦乙公司连续3个月不能偿还借款利息，戊银行即可行使抵押权。 2011年10月29日，吴某以110万元的价格购买了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未将该房屋已设定抵押的事实告知吴某。 甲公司因不能清偿到期债务，于2011年12月27日被人民法院裁定进入破产程序。在申报破产债权时，乙公司就其2000万元的工程余款和 500万元的垫资款、丙银行就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息、丁公司就其1亿元土地转让金，均主张以景明写字楼拍卖所得价款全额优先受偿。景明写字楼拍 卖所得价款为2、7亿元。 鉴于乙公司停止偿还借款利息已超过3个月，2012年3月20日，戊银行行使对西山公寓的抵押权，申请人民法院拍卖西山公寓。至此，吴某方知其 所购商品房已被设定抵押，遂主张解除房屋买卖合同，要求乙公司返还110万元购房款并赔偿损失，此外，还要求乙公司另行支付110万元惩罚性赔偿金。 要求：由甲公司担保的乙公司所欠丁公司1亿元土地转让金能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿并说明理由。
正确答案
乙公司所欠丁公司的1亿元土地使用权转让金不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿，只能部分优先受偿。根据破产法律制度的规定，有 抵押担保的债权人有权就抵押物的拍卖所得优先于普通破产债权人受偿。根据物权法律制度的规定，丁公司的抵押权顺位低于丙银行(或答：丙银行的优先受偿权顺 位在前)，故应在丙银行的债权得到满足后，就剩余拍卖款优先受偿。拍卖款为2、7亿元，全额偿还丙银行的2亿元后，剩下7000万元用于优先清偿丁公司的 土地使用权转让金。
解析
暂无解析
若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
正确答案
C
解析
[解析] 财务内部收益率
某商业银行发放的下列贷款，应计入不良贷款的有( )。
A．甲公司的一笔流动资金贷款于本周到期，现银行同意其延展还款期1个月
B．乙公司的一笔房地产项目贷款于2005年6月到期，2004年7月该项目因资金短缺而停建
C．丙公司的一笔委托贷款于2005年9月到期，2004年7月该公司已进入破产清算程序
D．丁公司的一笔拖欠多年的固定资产贷款，现已按规定以呆账准备金予以冲销
正确答案
B,D
解析
[解析] 依据《贷款通则》第34条，不良贷款包括呆账贷款、呆滞贷款、逾期贷款。呆账贷款是按照财政部的规定列为呆账的贷款：呆滞贷款是按照财政部的规定，逾期超过规定年限以上仍未归还的贷款，或虽未逾期或与其不满规定年限但生产经营已终止、项目已停建的贷款；逾期贷款是指借款合同约定到期未归还的贷款。选项A中所涉贷款因银行同意展期，意味着合同期限发生了变更，故不属于逾期贷款。选项B所涉贷款很显然是呆滞贷款，属于不良贷款。选项C所涉贷款为委托贷款，委托贷款是委托人提供资金，由银行按照委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。这种贷款银行只收取手续费，不承担贷款风险。尽管委托人已进入破产程序，但这种贷款与自营贷款不同，不能作为呆滞贷款。据此选项C不是不良贷款。选项D尽管已用呆账准备金予以冲销，但显然是呆账贷款。
试行资本金制度投资项目有( )。
A．国有公益性项目
B．国有经营性项目
C．个体和私营企业的公益性项目
D．个体和私营企业的经营性项目
E．外商独资项目
正确答案
B,D
解析
投资项目资本金制度的适用范围有： (1)国有经营性投资项目试行资本金制度。《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》明确指出，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设； (2)公益性投资项目不实行资本金制度； (3)个体和私营企业的经营性投资项目参照通知的规定执行。
按( )，投资可分为国有经济投资、集体经济投资、个体经济投资等。
A．形成资产性质不同
B．投资主体经济类型的不同
C．资金来源不同
D．固定资产投资使用构成不同
正确答案
D
解析
[解题要点] P 27～P 28现行管理中的投资分类。在我国现行管理体制中，根据不同的目的和管理需要，通常对投资实行以下分类：按投资用途的不同，分为生产性投资和非生产性投资；按形成资产性质不同，分为固定资产投资和流动资产投资；按投资主体的经济类型不同，分为国有经济投资、集体经济投资、个体经济投资、联营经济投资、股份制经济投资、外商投资，按投资资金来源不同，分为国家预算内投资、国内投资、利用外资、自筹投资、其他投资等；按照投资项目的建设性质和管理权限的不同，我国固定资产投资被分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资。
按投资用途分，投资可分为( )。
A．固定资产投资和流动资产投资
B．生产性投资和非生产性投资
C．基本建设投资和更新改造投资
D．国有经济投资和集体经济投资
正确答案
B
解析
[解题要点] P 27～P 28现行管理中的投资分类。在我国现行管理体制中，根据不同的目的和管理需要，通常对投资实行以下分类：按投资用途的不同，分为生产性投资和非生产性投资；按形成资产性质不同，分为固定资产投资和流动资产投资；按投资主体的经济类型不同，分为国有经济投资、集体经济投资、个体经济投资、联营经济投资、股份制经济投资、外商投资；按投资资金来源不同，分为国家预算内投资、国内投资、利用外资、自筹投资、其他投资等。按照投资项目的建设性质和管理权限的不同，我国固定资产投资被分为基本建设投资、更新改造投资、房地产开发投资和其他固定资产投资。
某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为（）。
A．40.9%
B．54.7%
C．56.7%
D．61%
正确答案
B
解析
暂无解析
企业发生的下列费用中，不应当计入存货成本、应确认为当期损益的是( )。
A．非正常消耗的直接材料、直接人工
B．非正常消耗的制造费用
C．仓储费用
D．使存货达到预定可销售状态前所发生的借款费用
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 符合资本化条件的借款费用，应当予以资本化，借款费用资本化的范围包括了固定资产、投资性房地产和存货。
某商业银行发放的下列贷款，哪些应计入不良贷款( )。
A．甲公司的一笔流动资金贷款于本周到期，现银行同意其延展还款期1个月
B．乙公司的一笔房地产项目贷款于2005年6月到期，2004年7月该项目因资金短缺而停建
C．丙公司的一笔委托贷款于2005年9月到期，2004年7月该公司已进入破产清算程序
D．丁公司的一笔拖欠多年的固定资产贷款，现已按规定以呆账准备金予以冲销
正确答案
B,C
解析
贷款形态分为正常贷款、不良贷款、欠息贷款和展期贷款，不良贷款包括逾期贷款、呆滞贷款和呆账贷款。A项所述属于展期贷款，D项的不良贷款已予以冲销，故AD应排除。
房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，编写可行性研究报告之前的是( )。
A．组建工作小组
B．调查研究
C．方案研制与优化
D．项目的经济评价
正确答案
D
解析
[解析] 地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。
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