- 房产税税收优惠
- 共537题
某企业2011年修建仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出100万元，并按此金额计入固定资产成本，已知当地政府规定房产税计算余值的扣除比例为30%，该企业2011年度应缴纳房产税( )元。
A．2800
B．3500
C．560
D．8400
正确答案
A
解析
解析：100*(1-30%)*1.2%\12*4=0.28
下列各项符合房产税计税依据规定的是( )。
A．地下建筑物若作为工业用途，其房产计税原值为房屋原价的70%～80%，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据
B．融资租赁方式租入的房屋，以每期支付的租赁费为计税依据
C．与地上建筑物相连的地下建筑物，应将地上建筑物与地下建筑物分开计算房产税
D．纳税人对原有房屋进行改造、扩建的，要相应增加房屋的原值
正确答案
D
解析
[解析] 地下建筑物若作工业用途，以其房屋原价的50%～60%作为应税房产原值，在此基础上扣除原值减除比例作为计税依据；融资租赁方式租入的房屋以房产余值计算征收房产税；对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
下列有关房产税纳税义务发生时间的说法中正确的是( )。
A．纳税人自建房屋的，自房屋建成之日起开始缴纳房产税
B．纳税人委托施工企业建设的房屋，自办理验收手续之日起缴纳房产税
C．纳税人办理验收手续之前已经使用的房屋，应在使用当月征收房产税
D．纳税人将房屋出租的，以签订合同的次月为纳税义务发生时间
正确答案
C
解析
[解析] 根据规定，纳税人自建房屋的，自房屋建成次月起开始缴纳房产税；A错。纳税人委托施工企业建设的房屋，自房屋使用之日起开始缴纳房产税；B错。纳税人将房屋出租的，以签订合同的当月为纳税义务发生时间；D错。
下列项目中，属于应征收房产税的是( )。
A．个人自住的别墅
B．注册税务师协会的办公大楼
C．个人出租的营业用房
D．营利性老年护理院自用房
E．军队空余房产出租
正确答案
C,D
解析
[解析] 个人自用住房占地，属于免征房产税的项目；注册税务师协会属于社会团体，其自用房产免征房产税；军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。
下列各项中，应当征收房产税的有( )。
A．农民出租的房产
B．城市居民投资联营的房产
C．城市居民所有的自住用房
D．城市居民拥有的营业用房
正确答案
B,D
解析
[解析] 房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征税，对居民的非营业性住房免税。
下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有( )。
A．将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B．委托施工企业建设的房屋，从办理收手续之次月起缴纳房产税
C．购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
D．纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
根据现行房产税的规定，下列处理正确的有( )。
A．更换房屋附属设备和配套设施，不改变房产原值
B．对地下建筑自用于工业用途的，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
C．与地上房屋相连的地下建筑，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税
D．房产不在一地的纳税人，应在其机构所在地缴纳房产税
正确答案
B,C
解析
暂无解析
陈先生投资成立了一家有限责任公司，适用25%的企业所得税税率。陈先生准备在2012年度将在该企业名下的以180万元价格购置的一套住房出租。经中介介绍，对承租该房产感兴趣的客户如下：一个是某从事出口贸易的公司，承租目的是要在这里从事商务活动；另一个是某国有企业的高管，承租的目的是自己居住。假设出租给贸易公司的租金收入为x，出租给国企高管的租金收入为y，那么，在______时，陈先生将房产出租给以上的两种承租人税后收益相等。
A．x=1.3477y
B．x=1.0971y
C．x=1.3561y
D．x=2.0881y
正确答案
B
解析
[解析] (1)出租给贸易公司的税后收益：x-5.5%x-0.1%x-12%x-(x-5.5%x-0.1%x-12%x)×25%=0.824x-0.206x=0.618x
(2)出租给国企高管的税后收益：y-5.5%y-4%y-0.1%y-(y-5.5%y-4%y-0.1%y)×25%=0.904y-0.226y=0.678y
(3)当0.618x=0.678y，即x=1.0971y时，房产出租给两类承租人的税后收益相等。
(注：根据财税[2008]24号文件规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税，对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。)
一、案例成员
万先生现年45岁，个体工商户。万太太现年40岁，家庭主妇。有一儿子13岁，在私立学校读初一。万先生和万太太的父母均健在，其中，万先生的父母于30年前离异，其生父已移民美国经商，多年未联系，其母于两年后再婚，万先生由母亲和继父抚养长大。现万先生按月支付其母及继父生活费。
二、收支状况
万先生年收入60万元，家庭年生活支出12万元，其中万先生夫妇与儿子各4万元一年；旅游休闲3万元1年，每人各1万元。
三、资产负债状况
1．万先生名下有活期存款25000元，A公司股票200000元，债券型基金100000元。5年前买入500000美元10年期保本型理财产品，年收益3.5%(复利计息)。万先生有保额400000元的保单，现金价值72000元(10年前购买终身寿险，万先生为被保险人，万太太为受益人，20年缴费，年均衡保费10000元，假设年自然保费为2000元)。
2．万太太名下有投资性房产市值1000000元，该房为门面房，公证为万太太个人财产，其他均为共有财产。6个月前夫妇联名购入成本为2000000元的自住房产，银行贷款七成，年利息6.65%，期限10年，按月等额本息还款。
四、保险状况
万先生和万太太均无社会保险，万先生有保额400000元的终身寿险保单。
五、理财目标
1．5年后购买现值600万元的别墅。
2．儿子私立学校每年费用现值为5万元，5年后出国留学读4年本科，每年费用现值25万元。
3．10年后退休，退休后每年生活支出现值12万元，退休后前20年每年旅游休闲费用现值5万元，85岁终老。
4．5年后开始赡养双方父母，每人每年赡养费现值为2万元，持续10年。
六、假设条件
1．假设收入不增长，年通货膨胀率为3%，活期存款年利率为0%。
2．房价年增长率为5%，房屋年折旧率为2%。
3．学费年增长率为4%。
4．A股票长期年收益率为10%，债券基金长期年收益率为5%。
5．目前美元兑人民币汇率为1:6.8，预期5年后美元兑人民币汇率为1:6.3。
6．为万先生退休前规划设计的投资组合预期收益率为7.69%，退休后金融资产的组合投资年收益率4%。
7．当地政府规定的房产税计税余值按照房产的原值减除30%后的余值计算。
8．根据美国法律规定，父母分给子女的免税信托财产不能超过25万美元，超过25万美元的部分视同遗产征税；美国公民赠与财产要缴纳赠与税，赠与的财产价值小于11000美元的不必缴纳赠与税。
5年后不贷款购买现值600万元的别墅，届时将金融资产赎回，并出售现在的投资性房产(假设不考虑税)，资金缺口(-)或节余额(+)为______元。(答案取最接近值。)
A．-130万元
B．-160万元
C．+2万元
D．-83万元
正确答案
B
解析
[解析] 5年后投资性房产价值：
-1000000 PV，5 i，5 n，0 PMT，FV=1276282元
1276282×(1-5×2%)=1148653元
金融资产届时市值：
现金和活存：25000元
股票：-200000 PV，10 i，5 n，0 PMT，FV=322102元
债券：-100000 PV，5 i，5 n，0 PMT，FV=127628元
美元投资换算为人民币：
-500000 PV，3.5 i，10 n，0 PMT，FV=705299美元
折合人民币为：705299×6.3=4443386元
购房时人民币现金：1148653+25000+322102+127628+4443386=6066769元
5年后别墅买价：-6000000 PV，5 i，5 n，0 PMT，FV=7657689元
缺口：-1590920元
某外商房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1) 1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相税费240万元；
(2) 以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3) 住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明)；
(4) 写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5) 与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
(6) 9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用；当地的房产原值可按30%扣除。
[要求] 根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数
(1) 计算公司应缴纳的房产税；
(2) 计算公司应缴纳的营业税；
(3) 计算公司应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1) 计算公司应缴纳的房产税：
与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，应当按照租赁计征房产税。
应缴纳的房产税=250×12%=30(万元)
(2) 计算公司应缴纳的营业税：
应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元)
(3) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额：
公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的
金额：(6000+240)÷3×2=4160(万元)
(4) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额：
应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元)
(5) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目：
应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元)
(6) 计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金：应扣除的税金=15000×5%=750(万元)
(7) 计算公司应缴纳的土地增值税：土地增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=4312(万元)
土地增值率=4312÷10688×100%=40.34%，确定适用税率为30%。
应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元)。
解析
暂无解析
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