- 房地产投资项目经济评价指标和方法
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已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期
正确答案
根据上表的计算，可得：
当i1=20%时，NPV1=15
当i2=21%时，NPV2=-18
由此可知，IRR=20%+[15/(15+18)]×1%=20.45%
动态投资回收周期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)
解析
暂无解析
某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（）。
A.甲、丙
B.甲、丁
C.丙、丁
D.甲、乙、丙
正确答案
A
解析
暂无解析
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案
B
解析
以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
防范房地产经济风险的措施主要有（）。
A．增加企业注册资本
B．明确机构事项处理权限
C．明确公司印章保管人
D．使用标准化经纪服务公司
E．统一门店经纪业务操作流程
正确答案
B, C, D, E
解析
暂无解析
当折现率为10%时，某房地产项目净现值为1 380万元；当折现率为11%时，净现值为-258万元，若投资者要求的基准收益率为12%，则该项目在经济上（ ）。
A．不可接受
B．可接受
C．能否接受无法判断
D．可以接受，也可以不接受
正确答案
A
解析
暂无解析
已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为( )。
A．13.0%
B．43.3%
C．30%
D．23.3%
正确答案
C
解析
600+2000×100%=30%
下列中外合资经营企业应在合营合同中约定合营期限的是( )。
A．财务咨询公司
B．计算机制造公司
C．房地产开发公司
D．出租汽车公司
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 本题考核中外合资经营企业的经营期限。根据规定，应当在合营合同中约定合营企业合营期限的行业是，(1)服务性行业(财务咨询公司和出租汽车公司即属于服务性行业)；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘查开发的；(4)国家规定限制投资项目的。
举办中外合资经营企业，属于国家规定鼓励和允许投资项目的，合营各方 ( )合营期限。
A．应该约定
B．必须约定
C．可以约定，也可以不约定
D．不应该约定
正确答案
C
解析
[大纲要求] 熟悉 [习题解析] 本题考查重点是对“中外合资经营企业的合营期限”的熟悉。举办中外合资经营企业，属于国家规定鼓励和允许投资项目的合营各方可以在合同中约定合营期限，也可以不约定合营期限。但属于下列行业或情况的．合营各方应依照法律、法规的规定在合营合同中约定合营期限：①服务性行业。②从事土地开发及经营房地产的。③从事资源勘查开发的。④国家规定限制投资项目的。⑤其他法律、法规规定需要约定合营期限的。因此，本题正确答案是C。
某房地产投资项目的总投资为6000万元，其中投资者投入的权益资本为3000万元，经营期内的年平均利润总额为1200万元，年平均税后利润为780万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．12%
B．40%
C．24%
D．30%
正确答案
B
解析
[解析] 本题考查资本金利润率的概念。该项目的资本金利润率=1200/3000=40%。
某房地产开发公司于2000年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2002年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为2000元，经济耐用年限为55年，残值率为5%。目前，该类建筑重置价格为每平方米5500元/m2。该建筑物占地面积1000m2，建筑面积2500m2，现用于出租，每月平均实收租金为6万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米30元，空置率为10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米25元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率为7%，建筑物资本化率为0.8%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。试根据以上资料评估该宗地2006年3月的土地使用权价值。（保留整数位）
正确答案
1．选定评估方法：该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2．计算总收益：总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=[30×12×2500×(1-10%))元=810000元
3．计算总费用：
(1)年管理费=810000元×3.5%=28350元
(2)年维修费=(2500×5500×1.5%)元=206250元
(3)年税金=25元×2500=62500元
(4)年保险费=(2500×5500×0.2%)元=27500元
年总费用=(1)+(2)+(3)+(4)=(28350+206250+62500+27500)元=324600元
4．计算房地产净收益：
年房地产净收益=年总收益-年总费用=(810000-324600)元=485400元
5．计算房屋净收益：
(1)计算年贬值额。年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×5500)元/48=286458元
(2)计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数=(2500×5500-286458×4)元
=12604168元
(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率=12604168元×0.8%=100833元
6．计算土地净收益：
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益=(485400-100833)元=384567元
7．计算土地使用权价值。土地使用权在2006年3月的剩余使用年期为50-6=44年。
单价=(5213917÷1000)元/m2=5214元/m2
8．评估结果。本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为5213917元，单价为 5214元/m2。
解析
暂无解析
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