- 投资性房地产的确认和初始计量
- 共1005题
二、收支情况
三、保险情况
四、家庭负债情况
五、理财目标
1．购车目标：购置20万元的家庭轿车，2014年给配偶购买价值50万元的轿车；
2．准备子女的教育基金，预算至子女取得国外博士学位；
3．全家每年2次国内旅游，每年旅游花费4万元；
4．买房目标：2021年购买一栋别墅，购买时的市价为500万元；
5．准备养老金：60岁退休，即28年后退休，退休生活质量不变，生活20年；
6．规划子女创业基金：儿子28岁回国创业，父母支持创业基金100万元。
六、假设条件
假设通货膨胀率为5%，收入增长率为5%，学费增长率为5%，房产每年的增值率为 5%，租金回报率为4%，投资和储蓄回报率均为6%，旅游费用增长率为5%。
下列关于家庭财务结构分析，不正确的是( )。
A．家庭资产分为流动性资产、自用性资产和投资性资产
B．流动性资产包括现金、活期存款、货币市场基金，安全性和流动性最高
C．自用性资产包括个人或家庭使用的，且拥有产权的房屋、汽车、珠宝首饰等资产，所以以收取租金为目的房地产属于自用性房地产
D．投资性资产包括定期存款、国债、公司债、股票、基金和外币投资产品等
正确答案
C
解析
[解析] 以收取租金为目的房地产属于投资性资产，而非自用性房地产。
(一)
位于某市区的一家房地产开发公司，2009年度开发建设办公楼一栋，12月与某生产性外商投资企业签订一份购销合同，将办公楼销售给该生产性外商投资企业，销售金额共计1200万元。合同载明，外商投资企业向房地产开发公司支付货币资金900万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价300万元转让给房地产开发公司。房地产开发公司开发该办公楼支付的土地价款200万元、拆迁补偿费100万元、基础设施费50万元、建筑安装工程费400万元，开发过程中发生的管理费用120万元、销售费用60万元。外商投资企业转让给房地产开发公司的土地，原取得使用权时支付的价款200万元，相关税费10万元。
(说明：当地政府确定房地产开发费用的扣除比例为8%)
要求：按下列序号汁算回答问题，每问需计算出合计数。
外商投资企业转让土地使用权应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．22.36
B．24.27
C．25.46
D．26.48
正确答案
C
解析
[解析] 外商投资企业转让土地使用权的扣除项目金额：
200+10+5+300×0.05%=215.15(万元)
外商投资企业转让土地使用权应缴纳的土地增值税：
增值额=300-215.15=84.85(万元)，增值率=84.85÷215.15=39.44%小于50%，适用土地增值税的税率是30%。
应缴纳的土地增值税=84.85×30%=25.46(万元)。
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入( )。
A．投资收益
B．公允价值变动损益
C．营业外收入
D．其他业务收入
正确答案
B
解析
[解析] 按企业会计准则规定，企业采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产讨，其公允价值大于其原账面价值的差额应当( )。
A．借记“公允价值变动损益”科目
B．贷记“公允价值变动损益”科目
C．借记“资本公积――其他资本公积”科目
D．贷记“资本公积――其他资本公积”科目
正确答案
B
解析
[解析] 企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，其公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，资记“投资性房地产(成本)”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借汜“投资性房地产(公允价值变动)”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有的特性是( )。
A．位置固定性
B．供求广泛性
C．长期使用性
D．投资风险性
E．效益性
正确答案
A,C,D
解析
房地产一般具有如下特性：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保增与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
关于房地产置业投资的说法，错误的是（）。
A．房地产置业投资属于直接投资
B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D．房地产出租属于房地产置业投资
正确答案
B
解析
直接投资又可分为从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产置业投资的对象可以是开发商新竣工的商品房（市场上的增量房地产），也可以是旧有物业（市场上的存量房地产）。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。
长城公司20×8年3月8日根据董事会决定，针对20×8年3月31日资产负债表相关项目年初数进行调整，下列各项账务调整中，正确的有( )。
A．减少“累计折旧”科目余额175.45万元
B．增加“投资性房地产―成本”科目余额4 800万元
C．增加“投资性房地产”科目余额5 000万元
D．增加“盈余公积”科目余额98.05万元
正确答案
A,D
解析
[解析] 事项四：将投资性房地产由成本模式转变为公允价值模式计量，属于会计政策变更。截至20×7年底，成本模式下的投资性房地产账面价值=3 868-(3 868-40)/20×11/12=3 692.55(万元)，由于会计与税法规定相同，所以会计政策变更前不存在暂时性差异；在调整为公允价值模式后，账面价值为5 000万元，计税基础仍然为3 692.55万元，所以应确认的递延所得税负债=(5 000-3 692.55)×25%=326.86(万元)。会计分录为： 借：投资性房地产―成本 5 000 投资性房地产累计折旧 175.45 贷：投资性房地产 3 868 递延所得税负债 326.86 盈余公积 98.05 利润分配―未分配利润 882.54
助理人员正在对投资性房地产的工作底稿进行复核，请判断下列说法中正确的有( )。
A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
正确答案
A,B
解析
[解析] 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
建海股份有限公司(以下简称建海公司)为一家上市公司，建海公司于 2005年1月1日动工兴建一楼房，用于对外经营租赁。工程采用出包方式，每半年支付一次工程进度款。工程于2005年12月31日完工，达到预计可使用状态，并交付使用。
公司建造工程资产支出如下：
(1)2005年1月1日，支出3000万元。
(2)2005年7月1日，支出6000万元，累计支出9000万元。
公司为建造楼房于2005年1月1日专门借款4000万元，借款期限为3年，年利率为8%，按年支付利息。除此之外，无其他专门借款。
办公楼的建造还占用两笔一般借款：
(1)从建行取得长期借款5000万元，期限为2004年7月1日至2007年7月1日，年利率为6%，按年支付利息。
(2)发行公司债券1亿元，发行日为2004年1月1日，期限为5年，年利率为10%，按年支付利息。
闲置专门借款资金用于固定收益债券临时性投资，暂时性投资月收益率为 0.5%。假定全年按360天计算。
2006年1月1日起该楼房用于对外经营租赁，建海公司对该房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项房地产2006年12月31日取得租金收入为300万元，已存入银行(假定不考虑其他相关税费)，并决定不再出租，择机出售。 2006年12月31日，该房地产公允价值为12000万元，2007年1月1日，建海公司将该建筑物以12500万元的价格出售，房款已收到并存入银行。
要求：
(1)计算2005年专门借款和一般借款利息资本化金额。
(2)编制2005年与利息资本化金额有关的会计分录。
(3)计算该项投资性房地产的入账价值并编制工程完工有关的会计分录。
(4)编制建海公司2006年12月31日取得该项建筑物租金收入及期末计价的会计分录。
正确答案
(1)计算2005年专门借款和一般借款利息资本化金额。
2005年专门借款利息资本化金额＝4000×8%×1-1000×0.5%×6＝290 (万元)
2005年占用了一般借款资金的资产支出加权平均数＝5000×180/360＝2500 (万元)
一般借款加权平均资本化率(年)＝(5000×6%×1+10000×10%×1)/ (5000×1+10000×1)＝(300+1000)/15000＝8.67%
2005年一般借款利息资本化金额＝2500×8.67%＝216.75(万元)
2005年借款利息资本化金额＝290+216.75＝506.75(万元)
(2)编制2005年与利息资本化金额有关的会计分录。
借：在建工程 506.75
贷：应付利息 506.75
(3)投资性房地产的入账价值＝9000+506.75＝9506.75(万元)
借：投资性房地产――成本 能胶 9506.75
贷：在建工程 9506.75
(4)会计分录如下：
借：银行存款 300
贷：其他业务收入 300
借：投资性房地产――公允价值变动 2493.25
贷：公允价值变动损益 2493.25
解析
暂无解析
东方公司为上市公司，该公司内部审计部门在对其2010年度财务报表进行内审时，对以下交易或事项的会计处理提出疑问： (1)2010年6月31日，东方公司与A公司签订合同，自A公司购买一项专门用于甲产品生产的设备，合同价格为4000万元，因东方公司现金量不足，按合同约定价款自合同签订之日起满1年后分4期支付，每年6月31日支付1000万元。假定东方公司折现率约为10%，(P/A，10%，4)=3.1699。该项设备预计使用寿命为5年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。相关会计处理如下： 借：固定资产4000 贷：长期应付款4000 借：生产成本400 贷：累计折旧400 (2)2010年1月东方公司从其他企业集团中收购了100辆巴士汽车，确认了巴士汽车牌照专属使用权800万元，作为无形资产核算。东方公司从2010年起按照10年对该无形资产进行摊销。经检查，巴士牌照专属使用权没有使用期限。相关会计处理如下： 借：管理费用80 贷：累计摊销80 (3)12月1日，东方公司与乙公司签订销售合同，向乙公司销售一批E商品。合同规定：E商品的销售价格为700万元，东方公司于2011年4月30日以740万元的价格购回该批E商品。12月1日，东方公司根据销售合同发出E商品，款项已收到并存入银行;该批E商品的实际成本为600万元。相关会计处理如下： 借：银行存款700 贷：主营业务收入700 借：主营业务成本600 贷：库存商品600 (4)2010年11月东方公司与B公司签订合同，东方公司于2011年1月销售商品给B公司，合同价格为1600万元，如东方公司单方面撤销合同，应支付违约金为500万元。2010年l2月31日该商品市场价格大幅度的上升，东方公司为了履行合同仍然购入该商品并入库，购买商品成本总额为2000万元。相关会计处理如下： 借：营业外支出400 贷：预计负债400 (5)东方公司有一项投资性房地产，此前采用成本模式进行计量，至2010年12月30日，该办公楼的原价为4000万元，已提折1日240万元，已提减值准备100万元。2010年12月30日，东方公司决定采用公允价值对出租的办公楼进行后续计量。该办公楼2010年12月30日的公允价值为3800万元。2010年12月30日前无法取得该办公楼的公允价值。相关会计处理如下： 借：投资性房地产一成本3800 投资性房地产累计折旧240 投资性房地产减值准备100 贷：投资性房地产4000 资本公积一其他资本公积140 (6)东方公司其他有关资料如下： ①不考虑相关税费的影响。 ②各交易均为公允交易，且均具有重要性。 要求：根据资料(1)至资料(5)，逐项判断东方公司会计处理是否正确;如不正确，简要说明理由，并编制更正有关会计差错的会计分录(有关会计差错更正按当期差错处理)，不要求编制调整盈余公积的会计分录;
正确答案
资料(1)处理不正确。分期付款购买固定资产，应该按照购买价款的现值作为固定资产的入账价值，入账价值应为3169.9(1000×3.1699)万元，应确认未确认融资费用为830.1万元。 更正分录如下： 借：未确认融资费用830.1 贷;固定资产830.1 借：累计折旧83.01 贷：生产成本83.01 借：财务费用158.50 贷：未确认融资费用158.50 资料(2)处理不正确。使用寿命不确定的无形资产不进行摊销。 更正分录为： 借：累计摊销80 贷：管理费用80 资料(3)处理不正确。因为回购价格固定，所以商品所有权上的主要风险和报酬没有转移，企业不应确认销售商品收入，收到的款项应确认为负债;回购价格大于原售价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用。 更正分录为： 借：主营业务收入700 贷：其他应付款700 借：发出商品600 贷：主营业务成本600 借：财务费用8 贷：其他应付款8 资料(4)处理不正确。该合同属于亏损合同，因其存在合同标的资产，故应计提存货跌价准备，不应确认预计负债，金额为2000-1600=400(万元)。 更正分录为： 借：预计负债400 贷：营业外支出400 借：资产减值损失400 贷：存货跌价准备400 资料(5)处理不正确。投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式.属于会计政策变更，应通过留存收益调整。 更正分录为： 借：资本公积一其他资本公积140 贷：利润分配一未分配利润140
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