- 投资性房地产的确认和初始计量
- 共1005题
(二)甲公司和乙公司均为增值税一般纳税人，适用的增值税税率均为17%。甲公司于2009年9月30日向乙公司销售一批产品，应收乙公司的货 款为2340万元(含增值税)。乙公司同日开出一张期限为6个月，票面年利率为8%的商业承兑汇票。在票据到期日，乙公司没有按期兑付，甲公司按该应收票 据账面价值转入应收账款，并不再计提利息。2010年末，甲公司对该项应收账款计提坏账准备300万元。由于乙公司财务困难，经协商，甲公司于2011年 1月1日与乙公司签订以下债务重组协议： (1)乙公司用一批资产抵偿甲公司部分债务，乙公司相关资产的账面价值和公允价值如下：
A．294.53
B．328.30
C．408.30
D．414.58
正确答案
C
解析
或有应付金额应确认的预计负债金额=314.02×(5%-3%)=6.28(万元)。乙公司相关会计分录为：借：应付账款 2433.6 贷：主营业务收入 500 应交税费—应交增值税(销项税额) 85 可供出售金融资产—成本 500 —公允价值变动 80 无形资产 600 投资收益 20 营业外收入—非流动资产处置损益 200 应付账款—债务重组 314.02 预计负债 6.28 营业外收入—债务重组利得 128.3 借：主营业务成本 520 存货跌价准备 20 贷：库存商品 540 借：资本公积 80贷：投资收益 80 根据上述分录，该项债务重组业务对乙公司当年利润总额的影响金额=500+20+200+128.3-520+80=408.3(万元)。
企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息( )。
A．投资性房地产的种类、金额和计量模式
B．采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况
C．房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响
D．当期处置的投资性房地产及其对损益的影响
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 企业除了在附注中披露与投资性房地产有关的上述信息外，采用公允价值模式的，还应当披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。
下列选项中不属于投资性房地产的是______。
A．甲公司自行经营的旅馆饭店
B．甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权
C．公司将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务
D．甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的一栋办公楼出租给甲公司，为期5年
E．甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层准备出租给大型超市
正确答案
A,D
解析
下列项目不属于投资性房地产：①自用房地产，自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；②作为存货的房地产，作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
位于某市区的一家房地产开发公司，2008年度开发建设办公楼一栋，12月与某生产性外商投资企业签订一份购销合同，将办公楼销售给该生产性外商投资企业，销售金额共计1200万元。合同载明，外商投资企业向房地产开发公司支付货币资金900万元，另将一块未作任何开发的土地的使用权作价300万元转让给房地产开发公司。房地产开发公司开发该办公楼支付的土地价款200万元、拆迁补偿费100万元、基础设施费50、建筑安装工程费400万元，开发过程中发生的管理费用120万元、销售费用60万元。外商投资企业转让给房地产开发公司的土地，原取得使用权时支付的价款200万元，相关税费10万元。 （说明：当地政府确定房地产开发费用的扣除比例为8%） 要求：按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 （1）计算房地产开发公司签订的购销合同缴纳的印花税。 （2）计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的营业税。 （3）计算房地产开发公司销售为办公楼应缴纳的城建税和教育费附加。 （4）计算房地产开发公司销售办公楼的扣除项目金额。 （5）计算房地产开发公司销售办公楼的增值额。 （6）计算房地产开发公司销售办公楼应缴纳的土地增值税。 （7）计算外商投资企业应缴纳的营业税。 （8）计算外商投资企业应缴纳的印花税。 （9）计算外商投资企业转让土地使用权的扣除项目金额。 （10）计算外商投资企业转让土地使用权应缴纳的土地增值税。
正确答案
（1）印花税=(1200+300)×0.05%==0.75（万元） （2）营业税=1200×5%=60（万元） （3）城建税和教育费附加=60×（7%+3%）=6（万元） （4）扣除项目=（200+100+50+400）×（1+8%+20%）+60+6=1026（万元） （5）增值额=1200-1026=174（万元） （6）增值率=174/1026=16.96% 土地增值税额=174×30%=52.2（万元） （7）营业税=（300-200）×5%=5（万元） （8）印花税=（1200+300）×0.05%=0.75（万元） （9）扣除项目=200+10+5+300×0.05%=215.15（万元） （10）增值额=300-215.15=84.85（万元） 增值率=84.85 ÷215.15=39.44% 土地增值税=84.85×30%=25.46（万元）
解析
暂无解析
关于投资性房地产，下列说法中正确的有( )。
A．作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
正确答案
A,B
解析
[解析] 选项C，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。选项D，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价。
一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是( )。 ①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥③⑦
B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦
D．②③⑤④①⑧⑥⑦
正确答案
B
解析
暂无解析
企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为10万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为( )万元。
A．30
B．20
C．40
D．10
正确答案
A
解析
[解析] 计入其他业务收入的金额为110万元(含实际收到的金额和在处置时将转换日公允价值大于账面价值的差额10万元转入其他业务收入的部分)，计入其他业务成本的金额为 80万元，所以处置净收益为110-80=30(万元)。
下列事项中，影响企业当期损益的有( )。
A．采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值高于账面价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值低于账面价值
C．采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额高于账面价值
D．采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值
E．将自用的房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值高于账面价值
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 采用公允价值模式计量的投资性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公
允价值变动损益，影响当期损益。采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值，应该计提减值准备，影响当期损益，但计提的准备不允许转回，故当可收回金额高于账面价值时，不进行账务处理。将自用的房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产，其公允价值高于账面价值的差额计入资本公积。
下列选项中不属于投资性房地产的是______。
A．甲公司自行经营的旅馆饭店
B．甲公司与乙公司签署了土地使用权租赁协议，甲公司以年租金720万元租赁使用乙公司拥有的40万平方米土地使用权
C．公司将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务
D．甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其持有产权的一栋办公楼出租给甲公司，为期5年
E．甲房地产开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层准备出租给大型超市
正确答案
A,D
解析
下列项目不属于投资性房地产：①自用房地产，自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；②作为存货的房地产，作为存货的房地产通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。
明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。
A．项目考核和评价的依据
B．筹集资金的主要依据
C．申请项目核准的依据
D．项目投资决策的依据
正确答案
D
解析
[解析] 房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。
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