热门试卷

[解析] 销售收入＝14000(万元)
土地使用权费及开发成本＝4800(万元)
房地产开发费用＝4800×1.0%＝480(万元)
税金＝770(万元)
加计扣除费用＝4800×20%＝960(万元)
扣除项目合计＝4800＋480＋770＋960＝7010(万元)
增值额＝14000－7010＝6990(万元)
增值额与扣除项目比例＝6990÷7010×100%＝99.7l%＜100%
土地增值税额＝6990×40%－7010×5%＝2445.50(万元)

[解析] 根据土地增值税法律制度的规定，在扣除ABC三项费用时，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。转让旧房时，当期产生的管理费用、财务费用和销售费用不允许扣除，选项D错误。

个人互换自有居住用房地产，可免征土地增值税，B选项条件不够明确；D选项属于应税项目。

[解析] 土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。其中税法规定的扣除项目包括：
(1)取得土地使用权支付的金额：
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款。其他方式取得的，为支付的土地出让金。
②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。
(2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
(3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。
这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除：
①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用扣除总额=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用扣除总额=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
(4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税；房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。
(5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
(6)旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。
转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金。