- 土地增值税法律制度
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计算缴纳土地增值税时，判定普通住宅的标准有( )。
A．建筑容积率在1.0以上
B．实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价1.2倍以下
C．建筑覆盖率在1.0以上
D．增值额未超过扣除项目金额之和的20%
E．单套建筑面积在120平方米以下
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
土地增值税采用( )级超额累进税率。
A．五
B．二
C．三
D．四
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税采用四级超额累进税率。其中，最低税率为30%，最高税率为60%。
某市宏大房地产开发公司在2010年1月―9月中旬开发写字楼一栋，在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额400万元，发生房地产开发成本1600万元。9月―12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入5600万元。另外该公司从2010年3月1日起将2009年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2010年7月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用500万元(其中广告费200万元)、管理费用620万元(未含印花税和房产税)、当年开发写字楼的借款利息支出80万元，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(注：计算房产余值的扣除比例为20%，当地政府规定计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%，契税税率为3%。)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
计算该房地产开发公司土地增值税时允许扣除项目合计；
正确答案
取得土地使用权所支付金额=400+400×3%=412(万元)
开发成本=1600(万元)
开发费用=80+(412+1600)×5%=180.6(万元)
5600×5%×(1+7%+3%)=308(万元)
准予扣除项目合计=412+1600+180.60+308+(412+1600)×20%=2903(万元)
解析
暂无解析
企业应纳税所得额是其收入总额减去准予扣除项目金额。其中，准予扣除的项目包括( )。
A．资本性支出
B．各项税收的滞纳金
C．贷款担保支出
D．营业外支出
正确答案
D
解析
[考点] 第三章工程财务第四节与工程财务有关的税收及保险规定：与工程财务有关的税收规定。 [思路] 准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税收和损失。其内容包括生产、经营商品、提供劳务、转让资产发生的成本，各项期间费用，按规定缴纳的税金(不包括增值税)，各项营业外支出、已发生的经营亏损和投资损失，以及其他损失。不得扣除的项目包括资本性支出，无形资产受让、开发支出，违法经营的罚款和被没收财务的损失，各项税收的滞纳金、罚金和罚款，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性捐赠，各种赞助支出，贷款担保、与取得收入无关的各项支出。 [易错] 本题易错选项为选项C。其原因可能是考生错误地将贷款担保支出列入与纳税人取得收入有关的成本、费用、税收和损失。 [拓展] 在本知识点中，教材介绍的各个税的计税依据、税率和税额的计算是特别容易出题的内容，也是历年考核的内容。如营业税、土地增值税、城镇土地使用税等。
某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A．21
B．30
C．51
D．60
正确答案
A
解析
[解析] 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关税费作为扣除项目金额。 土地增值额=500-800×50%-30=70(万元)增支额未超过扣除金额的50%，税率为30%应纳土地增值税=70×30%=21(万元)。
下列关于物业税收因素，说法正确的有( )。
A．增加物业开发环节的税收会增加物业开发建设成本从而会推动物业价格上升
B．减少物业开发环节的税收会减少物业开发建设成本从而会使物业价格下降
C．在物业交易环节增加卖方的税收，如提高契税税率会抑制物业需求，从而会使物业价格下降
D．在物业交易环节增加买方的税收，如收取土地增值税会使物业价格上升
E．直接或间接地对保有物业课税，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落
正确答案
A,B,E
解析
暂无解析
下列有关税金计算的说法正确的是( )。
A．营业税是价外税，不包含在营业收入之内
B．适用消费税的产品，按销售额乘以消费税税率计算
C．所有项目均应计算土地增值税
D．城市维护建设税是以增值税和营业税为税基的
正确答案
B
解析
[解析] 本题考查税金的计算。营业税是价内税，包含在营业收入之内；房地产项目应计算土地增值税；城市维护建设税是以增值税、消费税和营业税为税基的。
根据我国现行规定，土地增值税实行四级超率累进税率，对于增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为( )。
A．60%
B．50%
C．40%
D．30%
正确答案
D
解析
暂无解析
某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
(2)以上述土地开发建没普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元，能提供金融机构证明；
(4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
(6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
[要求] 根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
计算公司应缴纳的土地增值税。
正确答案
计算公司应缴纳的土地增值税：
土地增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=4312(万元)
土地增值率=4312÷10688×100%=40.34%，确定适用税率为30%。
应纳土地增值税：4312×30%=1293.60(万元)
特殊售房方式应纳税额的计算方法：
土地增值税实施细则规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。
(1)纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理的也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×(转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积)
(2)纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征。
解析
暂无解析
(一)
某中外合资房地产开发公司，2011年有关经营隋况如下：
(1)2010年12月份，通过竞拍取得6000平方米的土地使用权，支付价款3000万元，缴纳相关税费180万元。
(2)上述土地用于开发写字楼、住宅楼及与住宅楼配套的会所，三个项目占地面积各为1/3，会所产权属于全体业主所有，项目分两期开发，第一期于2011年1月份开工。
(3)第一期工程(“三通一平”、住宅楼及会所的开发)于10月31日竣工，按合同规定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用600万元，住宅楼发生前期工程费等开发成本6000万元，会所发生前期工程费等开发成本1200万元。住宅楼建筑面积为10000平方米，会所建筑面积为5000平方米。
(4)为开发项目，1月5日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限12个月，年利率为6%。2011年1～12月份共支付银行利息120万元，6月份支付罚息5万元，所支付利息无法按转让项目分摊。
(5)该房地产开发公司全年发生销售费用(其中包括广告及业务宣传费190万元)300万元，管理费用(不包括应纳的印花税，包括交际应酬费80万元，诉讼费10万元)500万元，除上述向建设银行支付的利息外，其他财务费用忽略不计。
(6)住宅楼每平方米平均售价为15000元，截至12月末，已销售8000平方米，合同金额为12000万元。另外2000平方米已于12月份转作公司员工宿舍。
注：当地规定计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%，企业所得税适用25%税率。
根据上述资料，回答下列问题：
计算2011年度企业所得税应纳税所得额时，允许扣除的销售成本为( )万元。
A．7776
B．9720
C．7860
D．9825
正确答案
C
解析
[解析] 住宅及会所全部开发成本=2120+7600+(120÷12)×10+5=9825(万元)，允许扣除的销售成本=9825×80%=7860(万元)。
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