- 土地增值税法律制度
- 共4178题
某市外资房地产开发企业，2011年有关经营情况如下：
(1)2月有偿受让一块土地使用权，占地面积30000平方米，支付价款3000万元，支付相关费用100万元；
(2)全部土地的“三通一平”费用600万元，开发间接费600万元；
(3)第一期工程开发写字楼于11月30日竣工，写字楼占地面积10000平方米，建筑面积60000平方米；按合同约定支付给建筑承包商的开发成本7200万元。
(4)11月竣工后当年对外销售写字楼90%，共计收入16200万元(包括代政府收取的费用200万元，此费用计入房价向购买方一并收取)。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元：发生管理费用900万元。
(6)企业分项目核算利息支出，第一期工程开发中支付的给某银行的贷款利息为700万元，并能提供金融机构证明，该笔利息支出计入开发间接费中的金额有500万元，200万计入财务费用中核算。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为5%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。
A．1001
B．500
C．930
D．1000
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=[(3000+100)×10000÷30000]×90%=930(万元)
某市外资房地产开发企业，2011年有关经营情况如下：
(1)2月有偿受让一块土地使用权，占地面积30000平方米，支付价款3000万元，支付相关费用100万元；
(2)全部土地的“三通一平”费用600万元，开发间接费600万元；
(3)第一期工程开发写字楼于11月30日竣工，写字楼占地面积10000平方米，建筑面积60000平方米；按合同约定支付给建筑承包商的开发成本7200万元。
(4)11月竣工后当年对外销售写字楼90%，共计收入16200万元(包括代政府收取的费用200万元，此费用计入房价向购买方一并收取)。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元：发生管理费用900万元。
(6)企业分项目核算利息支出，第一期工程开发中支付的给某银行的贷款利息为700万元，并能提供金融机构证明，该笔利息支出计入开发间接费中的金额有500万元，200万计入财务费用中核算。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为5%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
2011年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．1465.2
B．1965.57
C．2019.67
D．2078.51
正确答案
A
解析
[解析] 2011年应缴纳的土地增值税
增值额=16200-[930+6690+2605+16200×5%×(1+7%+3%)]-200=16200-11316=4884(万元)
增值率=4884÷11316×100%=43.16%
应缴纳土地增值税=4884×30%=1465.2(万元)
[提示] 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。
资料一：中国公民李某2010年12月工资收入3000元，另有以下收入：
(1)全年一次性奖金30000元。
(2)股票转让所得10000元。
(3)取得利息收入6000元，其中国库券利息4000元，单位集资利息2000元。
(4)取得省人民政府颁发的科技奖10000元。
(5)签订合同转让自用住房一套，取得转让收入100万元，支付转让税费5万元，该套住房购买价为40万元，购买时间为2005年1月并且是唯一的家庭生活用房。
要求：根据上述资料，分析回答下列题。
李某转让自用住房的过程中缴纳的相关税费有( )。
A．营业税
B．城建税
C．土地增值税
D．印花税
正确答案
C,D
解析
[解析] 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。李某转让的自用住房不用缴纳营业税，进而也不用交城建税。李某转让自用住房是土地增值税和印花税的纳税人。
对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是( )。
A．房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
B．房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C．房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
D．房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
正确答案
A
解析
[解析] 选项B、c房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除，具体核定方法由省税务机关确定；选项D房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，没有金额的限制。
某纳税人2000年8月份取得转让房地产收入150万元，其扣除项目金额为90万元。
要求：计算该纳税人应纳的土地增值税额。
正确答案
土地增值税的计算采用超率累进税率。
本题中，增值额超过扣除项目金额的比例＝
应纳土地增值税额＝(150-90)万元×40%-90万元×5%＝19.50万元
解析
暂无解析
在计算应交土地增值税时，应扣除的项目有( )。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．开发土地的费用
C．所缴纳的契税和印花税
D．旧房的评估价格
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 在计算应交土地增值税时，扣除的项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的费用、新建及配套设施的成本、旧房及建筑物的评估价格等。
某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2008年有关经营情况如下：
(1)2月以3000万元购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房当月未办完相关权属证件。
(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造费用7800万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
(3)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入18000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。
(4)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用(不含印花税)900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。
A．633
B．600
C．750
D．620
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=3000×(12000÷40000)×(50000÷60000)=750(万元)
[提示] 写字楼应分配的地价款=总地价款(写字楼已开发占地面积÷总占地面积)写字楼已售建筑面积÷写字楼总建筑面积
某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2008年有关经营情况如下：
(1)2月以3000万元购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房当月未办完相关权属证件。
(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造费用7800万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
(3)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入18000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。
(4)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用(不含印花税)900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。
A．1860
B．1936
C．1420
D．2212.5
正确答案
D
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额
=(750+6625)×(10%+20%)=2212.5(万元)(土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
某房地产开发公司，2008年发生以下业务：
(1)1月签订土地使用权出让合同，承受市区一处土地的使用权，按合同规定应支付土地出让金7000万元，后经申请减免1000万元；
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本2000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万；
(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，医院产权属于住宅楼全体业主所有；
(5)写字楼开发成本3000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(6)11月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，签订合同取得收入10000万元。将写字楼的90%，按市场价12000万元与他人联营开设一商场，共担承担经营风险，当年收到250万元。将写字楼10%的用于出租，从12月1日用于出租，每月租金12万元，租期两年，签订租赁合同，租金共计288万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用，契税税率为5%。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
计算2008年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．1955.53
B．1000.53
C．1932.75
D．2108.78
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税计算：
(1)住宅楼及医院：
收入=10000(万元)
增值额=10000-8967.5=1032.5(万元)
增值额/扣除项目=1032.5÷8967.5×100%=11.51%，免征土地增值税。
(2)写字楼
收入=12000(万元)
增值额=12000-5986.50=6013.5(万元)
增值额/扣除项目=6013.5÷5986.50×100%=100.45%，适用税率为50%，速算扣除数15%
应纳土地增值税=6013.5×50%-5986.50×15%=2108.78(万元)
某市一个工业企业建造商品房一幢，有关支出和收入如下：
(1)支付地价款500万元；
(2)支付土地征用及拆迁补偿费200万元；
(3)支付前期工程费150万元；
(4)基础设施建设费用200万元；
(5)建筑安装工程费2000万元；
(6)公共配套设施费200万元；
(7)期间费用700万元，其中利息支出400万元(其中含罚息5万元)，利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明，
(8)该企业将商品房卖出，取得收入8000万元，并按规定缴纳了相关税金。
要求：按以下顺序回答问题：
(1)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发成本；
(2)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发费用；
(3)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的相关税金；
(4)计算该商品房应缴土地增值税扣除项目总金额；
(5)计算该项业务应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)商品房开发成本=200+150+200+2000+200=2750(万元)
(2)房地产开发费用＝(400-5)+(500+2750)×5%=557.5(万元)
(3)应缴纳的相关税金=8000×5%×(1+7%+3%)+8000×0.05%
＝444(万元)
(4)扣除项目总金额＝500+2750+557.5+444=4251.5(万元)
(5)土地增值额＝8000-4251.5＝3748.5(万元)
土地增值额与扣除项目比率＝[*]×100%＝88.17%
应缴土地增值税＝3748.5×40%-4251.5×5%＝1286.82(万元)
解析
暂无解析
扫码查看完整答案与解析