- 土地增值税法律制度
- 共4178题
我国目前采用的累进税率有( )。
A．全率累进税率
B．超额累进税率
C．超率累进税率
D．超倍累进税率
正确答案
B,C
解析
[解析] 本题考核我国目前累进税率的形式。目前个人所得税适用超额累进税率，土地增值税适用超率累进税率。
下列应交税费项目中，应通过“管理费用”科目核算的有( )。
A．应交土地增值税
B．应交资源税
C．应交土地使用税
D．应交房产税
正确答案
C,D
解析
[解析] 对外销售应税产品应交纳的资源税，应通过“营业税金及附加”科目核算；自产自用应税产品应交纳的资源税，应通、过“生产成本”等科目核算。企业应交纳的土地增值税，应视不同情况，记入“固定资产”、“无形资产”等科目。
某市一房地产开发企业2011年有关经营情况如下：
（1）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地8000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积2400平方米，建筑面积12000平方米。
（3）到12月31日为止对外销售写字楼10000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价1.6万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余2000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2011年由于刚开业出现亏损，未分配利润。
（4）在售房过程中发生销售费用150万元；发生管理费用（含印花税）90万元，财务费用80万元（可以提供金融机构证明，并可以按转让房地产项目进行）。
要求：根据所给资料，计算该企业2011年应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)×2400÷8000=840(万元)
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+400×2400÷8000=7320(万元)
(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=80+(840+7320)×(5%+20%)=2120(万元)
(4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税；以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。2011年应缴纳的土地增值税：扣除项目=840+7320+2120+16000×5%×(1+7%+3%)=11160(万元)增值额=16000+2000×1.6-11160=8040(万元)增值率=8040÷11160×100%=72.04%应缴纳土地增值税=8040×40%-11160×5%=2658(万元)
解析
暂无解析
下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。
A．公司与公司之间互换房产
B．房地产开发公司为客户代建房产
C．兼并企业从被兼并企业取得房产
D．双方合作建房建成后按比例分配自用房产
正确答案
A
解析
选项A应当征收土地增值税；选项8不属于土地增值税的征税范围；选项CD暂免征收土地增值税。
甲企业(非房地产开发企业)，于2005年3月20日签定厂房转让合同，将本厂厂房转让给乙企业，厂房账面净值为1 000万元，转让价为2 200万元。支付评估费2万元请房地产评估机构评定，该厂房重置成本为2 000万元，成新度折扣率为七成新。厂房所占土地的使用权原以划拨方式取得，因转让房地产，补交土地使用权出让费20万元。其中：契税的税率为5%，营业税的税率为5%，城建税的税率为7%，教育费附加的征收率为3%，印花税的税率0.5‰。
要求：
根据上述资料回答，在这一房产转让行为中，甲企业和乙企业在契税、房产税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税、土地增值税中应缴纳哪些税，应缴纳的税额为多少
正确答案
在契税、房产税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税中，甲企业应缴纳契税、营业税、城建税、教育费附加以及印花税，乙企业应缴纳契税。因为房产税只对房产的所有人或经营人征收，即只对房产的所有或使用行为征收，而对房产转让行为并不征收。
甲企业应纳的各种税计算如下：
(1)应缴纳的契税：以划拨方式取得，补交土地使用权出让费20万元。
应缴纳的契税=20×5%=1(万元)
(2)应缴纳的营业税为：
2 200×5%=110(万元)
(3)应缴纳的城建税、教育费附加为：
110×(7%+3%)=11(万元)
(4)应缴纳的印花税为：
2 200×0.5‰=1.1(万元)
(5)应缴纳的土地增值税：
①转让收入为2 200万元；
②扣除项目金额的计算如下：
取得土地使用权时支付的金额为：
20+1=21(万元)
与转让项目有关的税金为：
110+11+1.1=122.1(万元)
评估价格为=2 000×0.7=1 400(万元)
评估费用为2万元。
扣除项目金额合计为：
21+122.1+1 400+2=1 545.1(万元)
③增值额为：2 200-1 545.1=654.9(万元)
④增值额与扣除项目金额的比率为：
654.9÷1 545.1×100%=42.39%
⑤应纳土地增值税税额为：
654.9×30%=196.47(万元)
乙企业应缴纳的税款为：
应纳的契税为：
2 200×5%=110(万元)
解析
暂无解析
(一)
某市房地产开发公司在2010年1月-9月中旬开发写字楼一栋，在开发写字楼的过程中，相关财务信息如下：
(1)取得土地使用权支付金额400万元，发生房地产开发成本1600万元。
(2)9月-12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入5600万元。
(3)从2010年3月1日起将2009年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2010年7月底双方同意停止租赁。
(4)2009年7月1日将一处原值1000万元的房产用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。
根据上述资料回答下列问题：
2010年该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A．931.6
B．940.4
C．971.4
D．991.6
正确答案
B
解析
[解析] 准予扣除项目=2180+5600×5%×(1+7%+3%)+(400+1600)×20%=2888(万元)
增值额=5600-2888=2712(万元)
增值率=2712÷2888=93.91%
土地增值税=2712×40%-2888×5%=940.4(万元)
某外资企业将土地使用权转让给另一家内资企业，则外资企业要涉及的税种有( )。
A．土地增值税
B．契税
C．营业税
D．城建税
正确答案
A,C
解析
[解析] 契税由承受方缴纳，外商投资企业不缴纳城建税。转让土地使用权由转让方缴纳土地增值税；转让土地使用权按转让无形资产缴纳营业税。
市区某房地产企业，2011年相关业务如下：
(1)2011年1月购买郊区的一块25000平方米的耕地进行房地产开发，合同注明转让价款700万元。
(2)取得土地后，为开发上述土地，共支付土地征用费500万元，前期工程费400万元，三通一平费用200万元。开始进行房地产开发，建造普通标准住宅占全部土地的50%，其余土地开发钢结构为主体的写字楼。
(3)为开发房产向银行取得借款6000万元，签订借款合同。
(4)普通标准住宅其他开发成本240万元，同时为建造普通标准住宅支付借款利息50万元，能提供金融机构的证明。写字楼的其他开发成本为1200万元，写字楼借款的利息没有办法分摊。(普通标准住宅开发成本及写字楼的开发成本均不包括业务(2)的费用)
(5)普通标准住宅11月开发完成后当年12月销售80%，取得收入1400万元，20%分配给10名股东(假定同类型)，写字楼当年7月底完工销售了50%，取得销售收入5000万元。已经销售部分全部签订了销售合同，并办理了产权转移书据，当年由于国家对房产调控，写字楼销售受阻，公司决定将剩余的写字楼从8月1日开始转售为租，和某物业公司签订租赁合同明确，8～12月写字楼未售部分租金为300万元，将去年按规定购置的节能节水专用设备一并出租，取得收入100万元(去年购入该设备时取得增值税普通发票注明价款100万元，已按规定办理相关手续)。出租的写字楼和专用设备，按规定使用年限计提折旧120万元，企业记入“其他业务成本”账户。
(6)企业当年发生管理费用(不含相关税金)440万元，其中业务招待费60万元。销售费用820万元，其中广告费用600万元，业务宣传费50万元。税务机关核定的财务费用为180万元。
(7)当年发生工资费用800万元，实际发生工会经费、职工教育经费和福利费16万元、15万元、115万元，已经计入相关的成本费用中。工会经费已实际拨付并取得工会组织开具的收款收据。
(地方政府规定耕地占用税的单位税额是20元/平方米，地方政府规定房地产开发费用的计算均取最高比例，当地税务机关认为工资是合理的，企业所得税中只考虑印花税、土地增值税、营业税、城建税和教育费附加)
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
企业当年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．1442
B．1456
C．1565
D．1825
正确答案
A
解析
[解析] 应缴纳的土地增值税
普通住宅
货币性收入=1400(万元)
分配给股东应视同销售，收入=1400÷0.8×20%=350(万元)
地价款=700×50%=350(万元)
开发成本=(500+400+200)×50%+240=790(万元)
开发费用=50+(350+790)×5%=107(万元)
转让税金=(1400+350)×5%×(1+7%+3%)=96.25(万元)
加计扣除=(350+790)×20%=228(万元)
扣除额=350+790+107+96.25+228=1571.25(万元)
增值额=(1400+350)-1571.25=178.75(万元)
增值率=178.75÷1571.25×100%=11.38%
普通标准住宅增值率没超过20%，不缴纳土地增值税。
写字楼
收入=5000(万元)
地价款=700×50%×50%=175(万元)
开发成本=[1200+(500+400+2001×50%]×50%=875(万元)
开发费用=(175+875)×10%=105(万元)
转让税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)
加计扣除=(175+875)×20%=210(万元)
扣除额=175+875+105+275+210=1640(万元)
增值额=5000-1640=3360(万元)
增值率=3360÷1640×100%=204.88%(万元)
土地增值税=3360×60%-1640×35%=1442(万元)
(每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。
A．633
B．600
C．840
D．620
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额 =(2000+800)×12000÷40000 =840(万元)[提示] 房地产企业将开发商品用于投资，视同销售。
某市房地产开发公司，2009年发生以下业务：
(1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元；
(2)以上述土地开发建设恒富小区项目(含住宅楼、会所和写字楼)，住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；
(3)住宅楼开发成本2500万元，提供金融机构证明，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息50万元；
(4)与住宅楼配套的会所开发成本1000万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
(5)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(6)9月份该建设项目全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将写字楼的 80%出售，取得收入15000万元，10%无偿交给政府用于派出所、居委会等公共事业已交付使用。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
(1)计算公司应缴纳的营业税；
(2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；
(6)计算公司应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)计算公司应缴纳的营业税：
应缴纳的营业税=(12000+15000)×5%=1350(万元)。
(2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额：
公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(5400+210)×2/3+(5400+210)×1/3×(80%+10%)=3740+1683=5423(万元)
销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。
(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额：
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=2500+4000×(80%+lO%)+1000=7100(万元)
(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目：
公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-50)+(2500+5610÷3)×5%+(1000+5610÷3)×10%+(1683+4000×90%)×10%+(5423+7100)×20%=468.5+287+528.3+2504.6=3788.4(万元)
这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。
(5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=1350×(1+7%+3%)=1485(万元)
(6)计算公司应缴纳的土地增值税
增值额=(12000+15000)-(5423+7100+3788.4+1485)=27000-17796.4=9203.6(万元)
土地增值率=9203.6÷17796.4×100%=51.72%，适用40%的税率，速算扣除系数5%，
应纳土地增值税=9203.6×40%-17796.4×5%=3681.44-889.82=2791.62(万元)。
解析
暂无解析
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