- 土地增值税法律制度
- 共4178题
某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。
(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税为( )。
A．723.33万元
B．857.83万元
C．922.23万元
D．963.43万元
正确答案
B
解析
[解析] 该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%＋(4944＋6200)×4%=795.76(万元)
该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额=18000－4944－6200－972－795.76－(4944＋6200)×20%=2859.44(万元)
增值率=2859.44÷(18000－2859.44)×100%=18.89%
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83(万元)。
计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有（ ）。
A．建房贷款超期支付的利息
B．为取得土地使用权所支付的金额
C．开发土地和新建房及配套设施的成本
D．旧房和建筑物的评估价格
E．加计的扣除额
正确答案
B,C,D,E
解析
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定扣除项目包括：①为取得土地使用权所支付的金额；②开发土地和新建房及配套设施的成本；③开发土地和新建房及配套设施的费用；④旧房和建筑物的评估价格；⑤与转让房地产有关的税金；⑥加计的扣除额。
下列税种中，属于财产税的是（ ）。
A．增值税
B．房产税
C．消费税
D．关税
正确答案
B
解析
本题考查税收的分类。财产税是指以各种财产为征税对象的税收，我国目前开征的财产税有土地增值税、房产税、车船税、契税等。所以答案是B。
根据土地增值税法律制度的规定，对下列( )情形不征税。
A．转让国有土地使用权
B．出让国有土地使用权
C．转让地上建筑物及其他附着物产权
D．继承、赠与等方式无偿转让的房地产
正确答案
B,C,D
解析
[解析] A选项错误，土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
2009年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收入7000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为2400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费385万元。该公司销售商品房应缴纳土地增值税是 ( )万元。
A．1128.25
B．1222.75
C．1535.25
D．1540.25
正确答案
B
解析
[解析] 收入总额=7000万元 扣除项目合计=2400+2400×10%+2400×20%+385=3505(万元) 增值额=7000-3505=3495(万元) 增值额÷扣除项目金额=3495÷3505×100%=99.71% 适用税率40%，速算扣除系数5%。 应纳土地增值税税额=3495×40%-3505×5%=1222.75(万元)
某市房地产开发企业2008年有关经营情况如下：
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
(3)第一期工程(“三通一平”和写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造成本7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。商品房尚未完工。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为( )万元。
A．6200
B．6100
C．7320
D．6000
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额
=7200+(400×12000÷40000)
=7320(万元)
根据土地增值税的规定，以下说法中正确的是( )。
A．纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，不允许从中减除任何成本费用
B．取得的收入为外国货币的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合成人民币计算
C．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，按规定征收土地增值税
D．土地增值税的计税．依据是取得的收入额
正确答案
A
解析
[解析] 选项B，取得的收入为外国货币的，应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算土地增值税税额；选项C，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D，土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。
某市房地产企业2009年建设一栋普通标准的住宅出售，取得销售收入1000万元，该公司为了建造普通住宅支付的地价款200万元，房地产开发成本400万元，其中含契税6万元，银行贷款利息由于与其他项目无法划分，所以无法提供准确的数字。请计算该房地产企业应缴纳的土地增值税税额。(该市房地产开发费用的扣除比例在利息不得扣除时规定的比例10%，利息可以扣除时，规定的比例为5%)
正确答案
(1)确认的转让收入是1000万元
(2)确定扣除项目金额：
①取得土地的地价款200万元
②房地产开发成本400万元
[提示] 税法Ⅱ中明确，契税作为开发成本扣除。
③房地产开发费用(200+400)×10%=60(万元)
④转让税金：
营业税=1000×5%=50(万元)
城市维护建设税=50×7%=3.50(万元)
教育费附加=50×3%=1.50(万元)
⑤房地产企业的加计扣除金额
=(200+400)×20%=120(万元)
⑥房地产准予扣除项目合计
=200+400+60+50+3.50+1.50+120=835(万元)
(3)转让房地产的增值额
=1000-835=165(万元)
(4)增值额与扣除项目金额的比率
=165÷835=19.76%
(5)根据税法规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”所以，本题中的房地产企业免征土地增值税。
解析
暂无解析
某市房地产开发企业2008年有关经营情况如下：
(1)2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
(3)第一期工程(“三通一平”和写字楼开发)于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造成本7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余10000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2008年由于刚开业出现亏损，未分配利润。商品房尚未完工。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
2008年应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．2510.4
B．1965
C．2019
D．2078
正确答案
A
解析
[解析] 2008年应缴纳的土地增值税：
增值额
=16000+10000×0.32-[840+7320+2448+16000×5%×(1+7%+3%)]
=19200-11488=7712(万元)
以不动产对外投资，共担风险，不缴纳营业税。
增值率=7712÷11488×100%=67.13%
应缴纳土地增值税
=7712×40%-11488×5%=2510.4(万元)
(每题的备选项中，只有1个最符合题意。)
征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。
A．1860
B．1936
C．1420
D．2212.5
正确答案
D
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额 =(750+6625)×(10%+20%)=2212.5(万元)(土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
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