- 土地增值税法律制度
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新远房地产开发公司与乙单位于2005年2月签订市区一新写字楼转让合同，取得转让收入10000万元。已知新远公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1100万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发借款利息支出为 1000万元(能提供金融机构借款单并按项目分摊)；其他费用700万元。该省人民政府规定的房地产开发费用，利息能单独计算扣除的，费用扣除比例为5%；利息不符合规定的，费用扣除比例10%；公司按税法规定缴纳了有关税费。
要求：按顺序回答下述问题
(1) 新远公司计算土地增值税时可以扣除的税金；
(2) 新远公司可以扣除的房地产开发成本和费用；
(3) 新远公司土地增值税的扣除项目合计；
(4) 新远公司转让写字楼应纳土地增值税。
正确答案
(1) 计算土地增值税时可以扣除的税金有不动产转让的营业税、城建税和教育费附加。房地产开发企业的印花税不得单独计算扣除。
营业税＝10000×5%＝500(万元)
城建税和教育费附加＝500×(7%＋3%)＝50(万元)
可以扣除的税金＝500＋50＝550(万元)
(2) 土地成本和开发成本＝1100＋1500＝2600(万元)
利息符合扣除规定，故可扣除的费用＝1000＋2600×5%＝1130(万元)
可以扣除的房地产开发成本和费用＝2600＋1130＝3730(万元)
(3) 加计扣除项目＝2600×20%＝520(万元)
扣除项目合计＝550＋2600＋1130＋520＝4800(万元)
(4) 土地增值额＝10000－4800＝5200(万元)
增值率＝5200÷4800×100%＝lO8.33%
该转让适用的税率为50%，速算扣除数为15%
应纳土地增值税税额＝5200×50%－4800×15%＝2600－720＝1880(万元)
解析
暂无解析
关于住房税收优惠政策的说法，正确的是( )。
A．对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，减半征收营业税
B．企事业单位转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
C．对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税
D．对个人按《廉租住房保障办法》规定取得的廉租住房货币补贴，应征收个人所得税
E．对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房的，免征契税
正确答案
B,C,D
解析
暂无解析
某企业转让房产，收入总额为1500万元，扣除项目金额380万元，则此次转让房地产应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．503
B．520
C．539
D．672
正确答案
C
解析
[解析] 采用速算扣除法计算，计算公式为：
应纳税额=土地增值额×适用税率=扣除项目金额×速算扣除系数
其中速算扣除系数事先算好，如下表所示。
本题中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35，采用速算扣除法计算如下：
(1)计算增值额：1500-380=1120万元
(2)计算增值额与扣除项目金额的比值：1120÷380=2.95
(3)计算应纳税额：应纳税额=1120×60%-380×0.35
=672-133
=539万元
故选项C为正确答案。
下列税种中采用定额税率的有( ) 。
A．营业税
B．车船使用税
C．企业所得税
D．土地增值税
正确答案
B
解析
[解析] A、C实行比例税率，D实行超率累进税率，只有B实行定额税率。
2011年8月1日，位于市区的某公司销售一座已经使用过的仓库，签订合同并开具了发票，取得收入500万元。由于企业不能取得该房屋的评估价格，但能提供购买仓库的发票，发票上所载的购房金额是300万元，已经过税务机关确认。购房发票上所载日期是2008年1月1日。计算该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A．43.13
B．38.63
C．51.13
D．60.65
正确答案
B
解析
[解析] 计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年，每年加计5%计算扣除；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同一年。因此，2011年也算一年。
扣除项目=300×(1+5%×4)+(500-300)×5%×(1+7%+3%)+500×0.05%= 371.25(万元)
增值额=500- 371.25 =128.75(万元)
增值率=128.75÷371.25×100%=34.68%
应缴纳土地增值税=128.75×30%=38.63(万元)
采用超额累进税率征收的税种是( )。
A．资源税
B．土地增值税
C．个人所得税
D．企业所得税
正确答案
C
解析
[解析] 个人所得税采用超额累进税率征收。
下列各项关于税法构成要素的表述中，正确的有( )。
A．征税对象按其性质的不同可分为流转额、所得额、财产、资源、特定行为等五大类
B．税率是衡量赋税轻重与否的重要标志
C．增值税的具体纳税期限分别为1日、3日、5日、7日、15日、1个月或者1个季度
D．我国土地增值税采用超率累进税率
正确答案
A,B,D
解析
税法规定了每种税的纳税期限，即每隔固定时间汇总一次纳税义务的时间。根据《增值税暂行条例》规定，增值税的具体纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定，不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
市区某房地产开发单位固定资产账面记载拥有的房产原值3200万元。占有土地面积5000
平方米。8月将原值200万元、占地面积400平方米的房屋出租，租期2年，每月租金收入1.5万元，签订了租赁合同。10月购入土地使用权支付价款1800万元，用于建造商品房（当地政府规定，建造商品房用地免征土地使用税）。出售上半年已建好的商品房取得收入4000万元，签订了产权转移书据，其开发成本1400万元，开发费用396万元，支付的地价款等费用为800万元，费用中能提供金融机构证明并分摊计算的利息支出1lo万元（含加罚利息支出10万元）。当地规定的费用扣除按最高比例计算（土地使用税额每年每平方米4元。房产价值的扣除比例为20%，契税税率4%）。
要求：根据以上资料，计算房地产开发公司在流转环节应缴纳的各种税金。
正确答案
房地产开发公司应缴纳以下各税： 土地使用税：5000×4＝20000(元)，契税：1800×4%＝72(万元)
房产税： 3200×(1-20%)×1.2%-200×(1-20%)×1.2%÷12×4+1.5×12%×4＝30.8 (万元)
印花税：1.5× 24.1‰+4000× 5‰＝0.036+2＝2.036(万元) 营业税：4000× 5%＝200(万元)
城建税、教育费附加：200×(7%+3%)＝20(万元)
土地增值税： 增值额：4000-1400-800-(110-10)-(800+1400)× 5%-200-20-(800+1400)×20%＝1700-110-200-20-440＝930(万元) 因930÷[800+1400+(110-10)+(800+1400)× 5%+200+20+(800+1400)× 20%]＝ 930÷[2300+110+220+440]＝930÷3070≈0.30，所以适用30%的增值税税率。 应纳土地增值税：930× 30%＝279(万元)
解析
暂无解析
某市区甲企业将旧办公楼卖给乙企业，账面原值1000万元，评估重置完全价5000万元，成新度比率55%，协商成交价款4000万元，订立产权转移书据。因甲该办公楼是企业承受原划拨的国家土地，故甲企业应补缴土地出让金100万元，国家给予了减征土地出让金50%的优惠待遇；企业另交纳相关交易手续费2万元。
要求：计算该交易各方相关税金及附加。当地契税率3%。
正确答案
[答案及解析]
本题涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、契税的混合计算甲企业
(1)甲企业办公楼销售价款＝4000(万元)
(2)甲企业办公楼评估价格＝5000×55%＝2750(万元)
(3)补缴土地出让金交纳契税＝100×3%＝3(万元)
减免的土地出让金也要缴纳契税
甲企业支付地价款及相关税费＝100×50%+2+3＝55(万元)
(4)甲企业交易过程中营业税＝(4000－100×50%)×5%＝197.5(万元)
交易过程中城建税＝197.5×7%=13.83(万元)
交易过程中教育费附加＝197.5×3%＝5.93(万元)
交易过程中交纳印花税＝4000×0.5‰=2(万元)
(5)土地增值额＝4000－(2750+55+197.5+13.83+5.93+2)＝4000－3024.26＝ 975.74(万元)
975.74/3024.26＝32.26%，用30%的税率土地增值税＝975.74×30%＝292.72(万元)
乙企业
交易过程中交纳印花税＝4000×0.5‰＝2(万元)
交纳契税＝4000×3%＝120(万元)
解析
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某市房地产开发公司，2010年发生以下业务：
(1)1月购买土地的使用权支付地价款8000万元，缴纳相关费用60万元；
(2)以上述土地的80%开发建设普通标准住宅楼和写字楼各一栋，占地面积比为2:6；
(3)住宅楼开发成本3000万元，全部使用自有资金；
(4)写字楼开发成本5000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5)10月份全部竣工验收后，公司将住宅楼全部出售，取得收入15000万元。写字楼销售了60%，取得销售收入20000万元，签订商品房买卖合同。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，当地省政府规定计算房地产开发费用的比例为10%，契税税率3%。
要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数。
公司销售普通标准住宅楼应缴纳的土地增值税；
正确答案
①取得土地使用权所支付的金额=(8000+60+240)×80%×2/(2+6)=1660(万元)
②开发成本为3000万元
③房地产开发费用=(1660+3000)×10%=466(万元)
④与转让房地产有关的税金=15000×5%×(1+7%+3%)=825(万元)
⑤加计扣除=(1660+3000)×20%=932(万元)
⑥扣除项目金额合计=1660+3000+825+466+932=6883(万元)
⑦增值税=15000-6883=8117(万元)
⑧增值额与扣除项目之比=8117÷6883=117.93%，适用税率50%，速算扣除系数15%。
⑨应纳土地增值税=8117×50%-6883×15%=3026.05(万元)
解析
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