- 房地产市场营销
- 共1668题
某市一家企业由若干部门构成，总占地面积为2000平方米，其中生产管理部占地1000平方米，房产原值30000万元;销售部占地300平方米，房产原值350万元;职工幼儿园占地200平方米，房产原值200万元;餐厅占地500平方米，房产原值1000万元。企业于2012年3月1日与某广告公司签订合同，由广告公司为企业制作广告，由企业购买70000元材料，并支付广告制作费30万元。(加工承揽合同印花税税率0.5‰，购销合同印花税税率0.3‰)。 当地房产税扣除比例为30%，城镇土地使用税税额为7元 /平方米。关于该企业相关业务活动纳税的说法，正确的有()。
A．该企业餐厅所用房产需要缴纳房产税
B．该企业职工幼儿园所用房产无需缴纳房产税
C．对该企业征收城镇土地使用税时的计税依据为2000平方米
D．该企业购买材料的70000元需要缴纳印花税
正确答案
A,B
解析
暂无解析
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例ha；该项目（广告内容，已被删除）的有关税金为 200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"的金额为（ ）。
A． 1500万元
B． 2000万元
C． 2500万元
D． 3000万元
正确答案
D
解析
房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元；其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"=1000+2000=3000万元。
下列房地产中不得发布广告的有( )。
A．在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C．司法机关依法决定查封的
D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E．权属有争议的
正确答案
B,C,E
解析
暂无解析
设计公司给房地产开发公司寄送的公司业绩介绍及价目表属于：(2012，71)
A．合同
B．要约邀请
C．要约
D．承诺
正确答案
B
解析
[说明] 要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，不能因相对人的承诺而成立合同。在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。如寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
This passage would most probably be found in ______.
A．a college catalog
B．a textbook
C．a big dictionary
D．classified section of a newspaper
正确答案
D
解析
[注释] 这是一则招聘房地产经纪人的广告，此类信息不太可能出现在学校周年大事表、教科书或大字典里，最有可能出现的地方是报纸。
房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和盈利有着直接的影响，积极开展企业房地产价格的调查，对企业进行正确的市场产品定价具有重要的作用。价格调查的内容包括( )。
A．房地产市场供求情况的变化趋势
B．房地产广告的价格高低及广告效果测定
C．开发个案所在城市及街区房地产市场价格
D．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小
E．影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响
正确答案
A,C,D,E
解析
暂无解析
房地产经纪信息的( )彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A．整体化
B．高效化
C．普遍化
D．网络化
正确答案
D
解析
暂无解析
使用广告法开拓客源信息的劣势有( )等。
A．成本较高
B．是一种较为消极的方法
C．时效性较差
D．受市场、政策等因素影响波动很大
E．通过广告而得到的客户信息不一定很准确
正确答案
A,C,E
解析
本题考核的是客源信息的开拓方法中广告法的缺点。使用广告法的劣势是：成本较高；时效性较差；另外，通过广告而得到的客户信息不一定很准确，需要房地产经纪人进行大量甄别工作。
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
暂无解析
(一)
某中外合资房地产开发公司，2011年有关经营隋况如下：
(1)2010年12月份，通过竞拍取得6000平方米的土地使用权，支付价款3000万元，缴纳相关税费180万元。
(2)上述土地用于开发写字楼、住宅楼及与住宅楼配套的会所，三个项目占地面积各为1/3，会所产权属于全体业主所有，项目分两期开发，第一期于2011年1月份开工。
(3)第一期工程(“三通一平”、住宅楼及会所的开发)于10月31日竣工，按合同规定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用600万元，住宅楼发生前期工程费等开发成本6000万元，会所发生前期工程费等开发成本1200万元。住宅楼建筑面积为10000平方米，会所建筑面积为5000平方米。
(4)为开发项目，1月5日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限12个月，年利率为6%。2011年1～12月份共支付银行利息120万元，6月份支付罚息5万元，所支付利息无法按转让项目分摊。
(5)该房地产开发公司全年发生销售费用(其中包括广告及业务宣传费190万元)300万元，管理费用(不包括应纳的印花税，包括交际应酬费80万元，诉讼费10万元)500万元，除上述向建设银行支付的利息外，其他财务费用忽略不计。
(6)住宅楼每平方米平均售价为15000元，截至12月末，已销售8000平方米，合同金额为12000万元。另外2000平方米已于12月份转作公司员工宿舍。
注：当地规定计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%，企业所得税适用25%税率。
根据上述资料，回答下列问题：
2011年该公司应缴纳土地增值税( )万元。
A．282.00
B．871.10
C．1132.50
D．387.00
正确答案
D
解析
[解析] 全部转让允许扣除地价款=[(3000+180)÷3]×2=2120(万元)；允许扣除开发成本=(600÷3)×2+6000+1200=7600(万元)；全部转让允许扣除开发费用=(2120+7600)×10%=972(万元)；准予扣除税金=10000×15000×5%=750(万元)；全部转让准予扣除项目=2120+7600+972+750+(2120+7600)×20%=13386(万元)；转让准予扣除项目=13386×80%=10709(万元)；增值额=12000-10709=1291(万元)；增值率=1291÷10709=12%；土地增值税=1291×30%=387(万元)。
房地产广告促销过程中，广告市场调查具体研究内容包括( )。
A．相关法律法规
B．广告媒体的效果及价格
C．目标消费群的喜好
D．广告针对的消费人群
E．目前流行的广告模式
正确答案
A,B,C,E
解析
暂无解析
利群房地产公司8月份筹建“利群花园”。9月份初，公司就做出广告，吸引市民。9月13日，李某向公司提出购买该花园。的一个单元房。公司表示，可预先登记，并留下联系方法。李某就登记了一个单元房号。11月4日，公司和李妻没有签订房屋买卖合同，但公司收下李妻的“定金”10000元，并开了收据给李妻。后因公司未按时交房，李某提起诉讼，请求判令该公司按其登记房屋履行交房义务。但该公司的所有商品房已全部售完。
问：(1)该公司与李某及其妻的各个行为的法律性质是什么，并说明理由。
(2)房屋买卖合同存在了吗本案应如何处理
正确答案
(1)①利群公司所做的广告，意在吸引公众，引诱他人向自己发出买楼要约，并未包含订立合同的实质条款与内容，按照合同法原理，其性质为要约邀请。
②李某向公司提出要求以及预定，其内容具体确定，并表明一经承诺，即受其约束。按照合同法原理，即应属于李某向公司提出的买房要约。
③李妻交给公司的10000元，公司并开具收据，应为双方签订了一个预约合同。
(2)在本案中，楼房单元买卖合同并未成立。从上述可以看出，双方并没有在协商过程中就买卖一单元房屋达成合意，要约、承诺的过程没有完成故而买卖合同不成立，但买卖的预约合同却成立。违反预约合同，应承担违约责任。因此，可以判决公司向王某退还10000元。王某其他诉求不应支持。
解析
暂无解析
2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.3%。其中，广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0.3%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告1673488条次，比2006年增加了18.75%监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告169441条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%；食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%；医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
2007年北京市平均每个广告经营单位的从业人员数为( )。
A．8.58人
B．7.62人
C．6.87人
D．7.24人
正确答案
D
解析
[解析] 2007年北京市的广告经营单位为17596家，全市广告从业人员127396人，则平均每个广告经营单位的从业人员数为127396÷17596=7.2X人(首数法)，最接近的是D。
以下缔约过失责任不能成立的有哪些 ( )
A．房地产开发公司在售楼广告中宣传房主人住后将提供免费的班车，后来订立正式房屋买卖合同时就取消了
B．下雨天，顾客因为饭店地滑，摔倒在餐桌旁
C．甲乙合作办公司，合同约定甲在三个月内获得相应土地的使用权，乙负责筹集资金；三个月后，甲拿到了土地使用权，而乙不愿意继续合作
D．甲公司与乙工厂签订了水果买卖合同，后来甲公司的供货地遭受了自然灾害，甲公司要求解除合同
正确答案
B,C,D
解析
[考点] 缔约过失责任的构成要件
[详解] 构成缔约过失责任的要件是责任发生在合同订立过程中，一方当事人违反了依据诚实信用而负担的义务并给对方当事人造成了损害。 C和D项中双方已经签订了合同，只是乙方没有履行合同规定的义务，属于违约责任。
(一)
某中外合资房地产开发公司，2011年有关经营隋况如下：
(1)2010年12月份，通过竞拍取得6000平方米的土地使用权，支付价款3000万元，缴纳相关税费180万元。
(2)上述土地用于开发写字楼、住宅楼及与住宅楼配套的会所，三个项目占地面积各为1/3，会所产权属于全体业主所有，项目分两期开发，第一期于2011年1月份开工。
(3)第一期工程(“三通一平”、住宅楼及会所的开发)于10月31日竣工，按合同规定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用600万元，住宅楼发生前期工程费等开发成本6000万元，会所发生前期工程费等开发成本1200万元。住宅楼建筑面积为10000平方米，会所建筑面积为5000平方米。
(4)为开发项目，1月5日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限12个月，年利率为6%。2011年1～12月份共支付银行利息120万元，6月份支付罚息5万元，所支付利息无法按转让项目分摊。
(5)该房地产开发公司全年发生销售费用(其中包括广告及业务宣传费190万元)300万元，管理费用(不包括应纳的印花税，包括交际应酬费80万元，诉讼费10万元)500万元，除上述向建设银行支付的利息外，其他财务费用忽略不计。
(6)住宅楼每平方米平均售价为15000元，截至12月末，已销售8000平方米，合同金额为12000万元。另外2000平方米已于12月份转作公司员工宿舍。
注：当地规定计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%，企业所得税适用25%税率。
根据上述资料，回答下列问题：
计算2011年度企业所得税应纳税所得额时，允许扣除的项目金额合计为( )万元。
A．16926.10
B．18890.10
C．17501.10
D．20939.10
正确答案
C
解析
[解析] 允许扣除的销售费用=300(万元)(广告业务宣传费未超标准)；允许扣除招待费的确认：80×60%=48(万元)，12000×5‰=60(万元)，所以允许扣除金额为48万元，允许扣除管理费用=500+6.10-(80-48)=474.10(万元)；允许扣除财务费用=10×2=20(万元)；允许扣除期间费用合计=300+474.10+20=794.10(万元)；允许扣除税金=12000×5%+387=987(万元)，允许扣除的项目金额合计=7860+794.10+987=17501.10(万元)。
扫码查看完整答案与解析