- 房地产投资的特点
- 共1194题
2004年，全国已有12个城市的GDP总量超过2000亿元，依次为上海、北京、广州、苏州、深圳、天津、重庆、杭州、无锡、成都、青岛和宁波。
从固定资产投资率来看，“十五”以来，这12个城市平均投资率相对较低的城市有广州、深圳、青岛和无锡，均低于40%，分别为32.7%、33.6%、37.4%和39.5%。除广州和深圳的固定资产投资率呈逐年下降的趋势外，其他城市都保持了逐年上升的势头。
从北京的情况来看，“十五”期间，北京市全社会固定资产投资年均增长18.3%，分别高于上海、广州和深圳7.5个、10.6个和4.3个百分点。从固定资产投资率来看，北京市4年的平均值为57%，是12个城市中这一比重最高的，高出12个城市平均值15个百分点。较高的固定资产投资，有效地拉动了北京市的经济增长，但也反映出该市经济增长高度依赖投资的问题。
此外，2004年北京市房地产投资占全社会投资的比重高达58.3%，存在房地产开发投资占总投资比重较高的问题。在经济总量较大的5个城市中，北京这一比重最高，较上海、广州、苏州和深圳分别高出20.2个、24.9个、36.8个和18.7个百分点。
2004年，12个城市GDP总量排在第5位的是( )。
A．天津
B．重庆
C．苏州
D．深圳
正确答案
D
解析
[解析] 由材料“2004年，全国已有12个城市的GDP总量超过2000亿元，依次为上海、北京、广州、苏州、深圳、天津、重庆、杭州、无锡、成都、青岛和宁波”可知，2004年12个城市GDP总量排在第5位的是深圳。
从支出角度来看，国内生产总值(GDP)由( )组成。
A．进口
B．消费
C．出口
D．投资
E．净出口
正确答案
B,D,E
解析
从支出角度来看，GDP由消费、投资和净出口三大部分构成。其中，消费包括私人消费和政府消费两部分；投资也称为资本形成，包括固定资本形成(其中含房地产和非房地产投资)和存货增加两部分；净出口是出口额减去进口额形成的差额。
某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。
A．150%
B．200%
C．75%
D．400%
正确答案
C
解析
流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。
根据营业税法律制度的规定，下列各项中，应当缴纳营业税的有（ ）。
A．销售房产
B．转让土地使用权
C．以房产投资入股
D．以土地使用权投资入股
正确答案
A,B
解析
以房产投资入股、以土地使用权投资入股不征收营业税
房地产间接投资的形式主要有( )。
A．投资房地产信托
B．购买住房抵押支持证券
C．购买房地产企业债券
D．购买物业用于出租经营
E．购买土地进行开发
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 房地产投资的形式概述
银行的个人理财客户经理推荐客户进行房地产投资时，可以向客户推荐的投资方式包括( )。
A．客户用自有资金或银行贷款购买住房
B．客户支付首付款获得住房，然后将住房出租收取租金偿还月供
C．客户直接购买房地产公司发行的股票(组合)
D．客户将自有资金交给信托公司，委托信托公司将资金投向房地产行业
E．客户将自有闲置住房委托专门的信托机构经营管理，获得相应的回报
正确答案
A,B,C,D,E
解析
[解析] 房地产的投资方式包括：①房地产购买，主要指个人利用自己的资金或者银行贷款购买住房，用以居住或者转手获利。个人住房投资在个人资产的投资组合中占有很重要的地位；②房地产租赁，指投资者通过分期付款等方式获得住房，然后将它们租赁出去以获得收益；③房地产信托，指房地产拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司再对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，帮助投资者获取溢价或管理收益。以上都是房地产投资的方式。其中A项称为房地产购买，B项称为房地产租赁，后三项都属于房地产信托。
某化工厂在郊区有一家工厂，工厂占地面积比较大，工厂土地为出让方式获得，共计支付地价款700万元，自建的厂房连同土地现在账面价值500万元，计税基础与账面价值相同。由于城市发展，现在这块地已经处于郊区的中心，一家大型零售公司想在此地建设一大型商场。该零售公司找到该化工厂洽购此厂房连同土地使用权，出价6000万元。该地块上房屋的评估价格为800万元。
请问：化工厂出售该房地产与以房地产进行投资，双方各应该缴纳哪些税计算应纳税额。
正确答案
(1)以房地产投资入股方案
以房地产投资，共担风险，不交营业税，相应的也就没有城建税、教育费附加。以土地使用权进行共担风险的投资，被投资方不是房地产开发企业，不缴土地增值税。
应纳印花税=6000×0.5‰=3(万元)
应纳企业所得税=(6000-500-3)×25%=1374.25(万元)
(2)出售方案
化工厂出售该房地产应计算缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税。
出售房地产应纳营业税=6000×5%=300(万元)
应纳城建税=300×7%=21(万元)
应纳教育费附加=300×3%=9(万元)
应纳印花税=6000×0.5‰=3(万元)
土地增值税：
评估价格=800(万元)
支付土地使用权的价款=700(万元)
允许扣除的税金=300+21+9+3=333(万元)
扣除项目金额合计=800+333+700=1833(万元)
增值额=6000-1833=4167(万元)
增值率=4167÷1833×100%=227.33%
应纳土地增值税税额=4167×60%-1833×35%=1858.65(万元)
应纳企业所得税=(6000-500-300-21-9-3-1858.65)×25%=827.09(万元)
解析
暂无解析
沈阳的张先生通过各种投资渠道和手段――金融投资、房地产投资、实业投资等实现在个人风险可以承受范围内的资产增值的最大化，被称为( )。
A．防御性收入
B．主动性收入
C．积极性收入
D．被动性收入
正确答案
D
解析
[解析] 主动性收入指要花费大量的时间和精力进行脑力或体力生产而得到的劳动报酬；被动性收入指只需要投入少量甚至不需要投入时间和精力，利用资金资产形成一个系统可以自行运转而带来稳定的现金流。
据初步测算，2006年广东完成生产总值25968.55亿元，比上年增长14.1%，经济总量继续列全国第一位置。其中，第一产业增长3.8%，第二产业增长16.9%，第三产业增长12.2%。与此同时，鲁、苏、浙、沪也稳定协调发展，其中山东、江苏赶超步伐不减，增速分别高广东0.6个和0.8个百分点。山东完成生产总值21846.71亿元，增长14.7%；江苏完成生产总值21548.36亿元，增长14.9%；浙江生产总值为15649亿元，增长13.6%，分别列全国第二到第四位；上海完成生产总值10.297亿元，增长12.0%。在四省一市中，广东经济增长速度居中间。
广东规模以上工业完成增加值10718.57亿元，低于山东工业增加值(11122.76亿元)，高于江苏工业增加值(10015.12亿元)，鲁、粤、苏分列前三位。浙江工业增加值5655.05亿元，上海工业增加值4456.04亿元。广东工业增长18.3%，增速低于山东(23.6%)、江苏(21.4%)，高于浙江(17.1%)和上海(13.4%)。
广东工业经济效益有所提高，规模以上工业实现利润1958.34亿元，增长24.8%；山东实现利润2633.97亿元，增长21.7%；江苏实现利润1901.83亿元，增长37.4%；浙江实现利润1324.55亿元，增长20.6%；上海实现利润1086.7亿元，增长15.7%。
广东固定资产投资稳定增长，完成全社会固定资产投资8116.89亿元，增长16.7%；其中，城镇以上固定资产投资6552.58亿元，增长11.2%。山东城镇以上固定资产投资8714.86亿元，增长19.8%。江苏城镇以上固定资产投资7473.69亿元，增长20.2%。浙江城镇以上固定资产投资5428.03亿元，增长13.4%。上海城镇以上固定资产投资总额3497.48亿元，增长9.8%。广东城镇以上固定资产投资落后于江苏和山东，列总量第三位。
广东房地产开发投资保持理性，全年完成房地产开发投资1834.34亿元，增长22.4%。江苏房地产投资1901.01亿元，增长23.0%。山东房地产开发投资1178.71亿元，增长21.0%。浙江房地产开发投资1572.79亿元，增长8.0%。上海房地产开发投资1275.59亿元，增长2.3%。广东房地产开发投资总量低于江苏，增速较高。
下列说法正确的是( )。
A．2006年广东省规模以上工业实现利润为全国首位
B．2006年广东省生产总值增速位列全国第二
C．2005年广东省全社会固定资产投资6955.35亿元
D．2005年山东省房地产开发投资为1178.71亿元
正确答案
C
解析
[解析] 2006年广东省规模以上工业实现利润1958.34亿元，低于山东的2633.97亿元，A项错误；2006年在[*]
房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的2倍，通过分别计算甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定( )。
A．甲乙两项目的净现值相等
B．甲项目的净现值为乙项目净现值的2倍
C．甲乙两项目的内部收益率相等
D．甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的2倍
E．甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的2倍
正确答案
B,C
解析
[解析] 本题考查净现值与内部收益率的相关性质。本题并没有明确告知两个项目的初始投资现金流是相同还是也为2倍关系。我们只有假设其初始投资现金流也为2倍的关系，方可进行以下的测算。
设甲的净现金流为A，初始投资现金流为P，乙的净现金流为2A，初始投资现金流为2P
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