- 房地产投资的特点
- 共1194题
某旧厂房的土地面积4000m2，建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，资本化率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。
正确答案
(1) 该旧厂房现状下正常购买总价V
(2) 装修改造后的总价值：
(3) 补交地价款=500×6000=300(万元)
(4) 装修改造费=1000×6000×(1+8%)-0.5=5773502.69(元)
(5) 买方需支付的税费=V×4%
(6) 利润=(V+3000000+5773502.69+4%V)×10%
(7) 旧房购买总价：
V=28495047.97-3000000-5773502.69-(V+3000000+5773502.69+V×4%)×10%-V×4%
V=16529995.65(元) =1653(万元)
解析
暂无解析
以下属于房地产直接投资的是( )。
A．购买开发房地产企业的债券
B．购买房地产投资信托基金的股份
C．购买房地产抵押支持证券
D．购买土地开发
正确答案
D
解析
[解析] 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。直接投资又可分为开发投资和置业投资两种形式。开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报丰厚；置业投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。
在房地产投资信托基金的组织结构下，承担物业管理工作的物业管理企业，通常要承担的责任有( )。
A．策划租户的组合及物色潜在租户
B．制订及落实租务策略
C．执行租务条件
D．确保所管理的物业遵守国家法规
E．提出建议并执行
正确答案
A,B,C,D
解析
暂无解析
下列各项中，不征房产税的是( )。
A．对房地产开发企业建造的尚未出售的商品房
B．售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房
C．融资租赁的房屋
D．投资者以房产投资联营，参与投资利润分红，共担风险的
正确答案
A
解析
[解析] 对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
假设整个投资市场的平均收益为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个市场的相关系数是0.4，那么房地产投资评估的模型所用的折现率应为( )。
A．10%
B．11%
C．13%
D．14%
正确答案
D
解析
暂无解析
投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资( )的重视。
A．变现性差
B．需要适时的更新改造投资
C．易受政策影响性
D．专业管理依赖性
正确答案
B
解析
暂无解析
投资者进行房地产投资的主要目的一般是______。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动
正确答案
B
解析
暂无解析
风险偏好属于平衡型的客户往往会选择（）等产品。
A．债券型基金
B．存款
C．保本型理财产品
D．房地产投资
E．黄金
正确答案
D, E
解析
平衡型客户既不厌恶风险也不追求风险，对任何投资都比较理性，这一类投资者往往选择房产、黄金、基金等投资工具。
物业公司在开展自身的管理活动的同时，还要与基金管理公司的( )进行有效的配合。
A．投资策略
B．现金流量管理
C．财务计划
D．人力资源管理
E．生产计划
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 承担物业管理工作的物业服务企业除了在房地产投资信托基金的组织结构下承担相应责任外，还要与基金管理公司的投资策略、现金流量管理、财务计划等进行有效的配合。
王先生需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。
李小姐参加了王先生与宏达房地产开发公司的洽谈，帮助王先生以19.3万元的价格订立了《商品房预售合同》，汇通房地产经济公司的这项业务活动属于( )。
A．代理行为
B．居间行为
C．房地产投资咨询行为
D．房地产价格咨询行为
正确答案
B,D
解析
暂无解析
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