热门试卷

随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于( )。

A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者

关于企业租出并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务的建筑物，是否属于投资性房地产的说法正确的是( )。

A．所提供的其他服务在整个协议中不重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产
B．所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产
C．所提供的其他服务在整个协议中如为不重大的，应将该建筑物确认为投资性房地产
D．所提供的其他服务在整个协议中无论是否重大，均不将该建筑物确认为投资性房地产

在我国会计实务中，不可以资本化的借款费用是( )。

A．投资性房地产达到预定可使用状态后发生的专门借款费用
B．投资性房地产达到预定可使用状态前发生的专门借款费用
C．固定资产达到预定可使用状态前发生的专门借款费用
D．用于对外出售的大型机械设备在达到预定可使用状态前发生的专门借款费用

下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是( )。

A．房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小
B．风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思
C．一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小
D．房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险

关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有( )。

A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价

甲股份有限公司为增值税一般纳税人，增值税税率为17%。2011年发生有关交易或事项如下：
(1)2011年3月1日，甲公司因无力偿还A公司1000万元货款，与A公司签订债务重组协议：甲公司用银行存款200万元偿还一部分债务；同时用一项长期股权投资和一项投资性房地产抵偿债务。假设不考虑相关税费。用于抵债的投资为甲公司对乙公司的投资，甲公司持有乙公司30%有表决权股份，在乙公司董事会中派有一名董事。债务重组日该长期股权投资账面余额为380万元，没有计提减值准备，公允价值为400万元。与该长期股权投资相关的资本公积(其他资本公积)为50万元。用于抵债的投资性房地产采用公允价值模式计量，债务重组日该投资性房地产公允价值为360万元，账面余额为340万元，其中“成本”明细科目余额为220万元，“公允价值变动”明细科目余额为120万元。
(2)2011年11月20日，甲公司签订了一份出口销售合同，合同规定，甲公司应于2012年2月5日发出货物，销售价格为300万美元。2011年12月31日，当日市场汇率为1美元=6.66元人民币。甲公司签订合同后，由于该商品供不应求，价格大幅度上扬，预计进货价为2100万元。至2011年年末，甲公司尚未购进该商品。
(3)甲公司小家电业务部由于连年亏损，管理层于2011年12月制定了一项业务重组计划。重组计划内容是：从2012年1月1日起关闭小家电业务部，20名业务骨干留用，预计发生转岗培训费60万元；其余员工辞退，需要补偿被辞退员工损失3000万元；处置闲置固定资产预计发生损失400万元。该业务重组计划已于2011年12月20日经甲公司董事会批准，并于12月31日对外公告。
(4)2011年12月14日，消费者在使用甲公司产品中发生事故，造成严重财产损失，要求甲公司赔偿损失658万元。至12月31日，该诉讼尚未判决。甲公司法律顾问研究后认为，该诉讼很可能败诉，赔偿金额预计可能在：300万元至360万元之间，而且该区间内每个金额的可能性相同。
要求：
(1)计算甲公司债务重组对利润总额的影响，并对债务重组做出账务处理。
(2)计算甲公司出口销售业务对利润总额的影响，并进行相应的账务处理。
(3)计算甲公司业务重组计划对利润总额的影响，并进行相应的账务处理。
(4)计算甲公司未决诉讼对利润总额的影响，并进行相应的账务处理。

2011年12月31日，甲公司对外出租的一栋办公楼(作为投资性房地产核算)的账面原值为7000万元，已提折旧为200万元，未计提 减值准备，且计税基础与账面价值相同。2012年1月1日，甲公司将该办公楼由成本模式计量改为公允价值模式计量，当日公允价值为8800万元，适用企业 所得税税率为25%。对此项变更，甲公司应调整留存收益的金额为( )万元。

A．500
B．1350
C．1500
D．2000

甲股份有限公司(以下简称甲公司)为了建造一幢厂房，于2009年12月1日专门从某银行借入专门借款1000万元(假定甲公司向该银行的借款仅此一笔)，借款期限为2年，年利率为6%，到期一次支付本金和利息。该厂房采用出包方式建造，与承包方签订的工程合同的总造价为900万元。假定利息资本化金额按年计算，每年按360天计算，每月按30天计算。
(1)2010年发生的与厂房建造有关的事项如下：
1月1日，厂房正式动工兴建。当日用银行存款向承包方支付工程进度款300万元；4月1日，用银行存款向承包方支付工程进度款200万元；
7月1日，用银行存款向承包方支付工程进度款200万元；
12月31日，工程全部完工，可投入使用。甲公司还需要支付工程价款200万元。
上述专门借款2010年取得的收入为20万元(存入银行)。
(2)2011年发生的与所建造厂房和债务重组有关的事项如下：
1月31日，办理厂房工程竣工决算，与承包方结算的工程总造价为900万元。同日工程交付手续办理完毕，剩余工程款尚未支付。
11月10日，甲公司发生财务困难，预计无法按期偿还于2009年12月1日借入的到期借款本金和利息。按照借款合同，公司在借款逾期未还期间，仍须按照原利率支付利息，如果逾期期间超过2个月，银行还将加收1%的罚息。
11月20日，银行将其对甲公司的债权全部划给资产管理公司。
12月1日，甲公司与资产管理公司达成债务重组协议，债务重组日为12月1日，与债务重组有关的资产、债权和债务的所有权划转及相关法律手续均于当日办理完毕。有关债务重组及相关资料如下：
①甲公司用一批商品抵偿部分债务，该批商品公允价值200万元，成本为120万元，抵债时开出的增值税专用发票上注明的增值税税额为34万元。
②资产管理公司对甲公司的剩余债权实施债转股，资产管理公司由此获得甲公司普通股200万股(每股面值1元)，每股市价为3.83元。
(3)2012年发生的与资产置换和投资性房地产业务有关的事项如下：
12月1日，甲公司由于经营业绩滑坡，为了实现产业转型和产品结构调整，与资产管理公司控股的乙公司(该公司为房地产开发企业)达成资产置换协议。协议规定，甲公司将前述新建厂房和部分库存商品与乙公司所开发的商品房进行置换。资产置换日为12月1日。与资产置换有关的资产、债权和债务的所有权划转及相关法律手续均于当日办理完毕。其他有关资料如下：
①甲公司换出库存商品的账面余额为310万元，已为库存商品计提了20万元的跌价准备，公允价值为300万元，增值税税额为51万元；甲公司换出的新建厂房的公允价值为1000万元，应交营业税税额为50万元。甲公司对新建厂房采用年限平均法计提折113，预计使用年限为10年，预计净残值为40万元。
②乙公司用于置换的商品房的公允价值为1400万元，甲公司向乙公司支付补价49万元。假定甲公司对换入的商品房立即出租形成投资性房地产，并采用公允价值模式进行后续计量。
假定该非货币性资产交换具有商业实质。
③甲公司换入投资性房地产2012年12月31日公允价值为1500万元。
要求：
(1)确定与所建造厂房有关的借款利息停止资本化的时点，并计算确定为建造厂房应当予以资本化的利息金额。
(2)编制甲公司在2010年12月31日与该专门借款利息有关的会计分录。
(3)计算甲公司在2011年12月1日(债务重组日)积欠资产管理公司的债务总额。
(4)编制甲公司与债务重组有关的会计分录。
(5)计算甲公司在2012年12月1日(资产置换日)新建厂房的累计折旧额和账面价值。
(6)计算确定甲公司从乙公司换入的商品房的入账价值，并编制甲公司有关会计分录。
(7)编制甲公司换入的投资性房地产期末公允价值变动的会计分录。
(答案中的金额单位用万元表示)

甲股份有限公司为房地产开发公司，2004年至2011年相关业务摘录如下：
2004年12月31日建造完成办公用房一栋，建造过程中共发生成本18000万元，甲公司于当日办理竣工结算。甲公司预计该建筑物使用年限为50年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。
2005年3月31日，由于原预计项目前景不好，甲公司将前述建筑物南自用改为出租(甲公司对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量)。与乙公司签订一份租赁合同，租期为3年，年租金为480万元，每年12月31日收取当年租金，租赁终止日收取剩余部分租金，租赁期开始日为2005年4月1日。
2006年12月31日，由于政府对房地产行业进行宏观调控，导致该建筑物的可收回金额下降，经测算，可收回金额为15000万元。
计提减值后原预计使用寿命和折旧方法不变，但净残值预计为120万元。
2007年12月31日，可收回金额为16000万元。
2008年3月31日，与乙公司租约到期，收回当日，甲公司与丙公司签订协议，甲公司先对该投资性房地产进行更新改造，并以改造完成日为租赁期开始日，将该项办公用房出租给丙公司，租期为3年，年租金540万元，每年12月31日收取当年租金，租赁终止日收取剩余部分租金。
更新改造过程中领用原材料150万元，增值税进项税额25.5万元，发生人工成本130万元，以银行存款支付其他支出82万元。更新改造工程于2008年6月30日完工，更新改造完成后预计该建筑物的尚可使用年限为40年，预计净残值为600万元，采用年限平均法计提折旧，并于当日交付丙公司使用。
2009年12月31日，由于当地房地产交易市场已十分成熟，甲公司估计可以合理地取得投资性房地产的公允价值，因此甲公司决定将该投资性房地改用公允价值模式计量。当日该投资性房地产的公允价值为19000万元。
2010年12月31日，该投资性房地产的公允价值为19300万元。
2011年6月30日，与丙公司租约到期。甲公司收回当日直接将该项投资性房地产对外出售，售价为19350万元，另外处置时发生营业税967.5万元。
[要求] 不考虑除上述资料外的任何因素，完成上述业务的会计处理，并计算由于处置该项投资性房地产对甲公司利润总额的影响金额。(假定甲公司对相关资产按季计提折旧，按年确认租金收入；公允价值模式计量下按年确认公允价值变动损益)

新鑫公司是一家上市公司，盈余公积计提比例为10%，与投资有关的业务资料如下：
(1)20×8年7月1日，新鑫公司与A公司达成资产置换协议。
新鑫公司以投资性房地产和无形资产换人A公司对乙公司的投资，该资产交换协议具有商业实质且换入和换出资产的公允价值能够可靠计量，新鑫公司占乙公司注册资本的20%。新鑫公司换出投资性房地产的账面价值为1800万元(其中成本为1600万元，公允价值变动为200万元)，公允价值为。1000万元，营业税率为5%；换出无形资产的账面原价为5220万元，已累计摊销，500万元，未计提减值准备，公允价值等于计税价格为4600万元，营业税税率为5%。
乙公司的其他股份分别由B、C、D、E企业平均持有。20×8年7月1日乙公司可辨认净资产公允价值为30000万元。
取得投资日，除下列项目外，其账面其他资产、负债的公允价值与账面价值相同(单位：万元)。 双方采用的会计政策、会计期间相同。新鑫公司按权益法核算对乙公司的投资。
(2)20×8年乙公司库存商品对外出售40%，剩余部分于20×9年售出。
乙公司本年实现净利润7200万元(各月均衡)。
(3)乙公司20×8年分配现金股利300万元；
(4)20×9年12月，乙公司将其一自用建筑物转为投资性房地产，并采用公允价值计量模式。该建筑物的原值为3940万元，累计计提折旧的金额为1200万元，已经计提减值准备的金额为．660万元，在转换日的公允价值为2340万元。B公司当日已经完成转换。不考虑所得税因素的影响。
20×9年3月5日，乙公司为奖励本公司职工按市价回购本公司发行在外普通股100万股，实际支付价款800万元(含交易费用)；3月20日将回购的100万股普通股奖励给职工，奖励时按每股6元确定奖励股份的实际金额，同时向职工收取每股1元的现金。
(5)20×9年乙公司发生净亏损100万元。
(6)2010年1月2日，新鑫公司收购了乙公司的股东B企业、C企业、E企业对乙公司的股份，支付价款为9700万元，自此新鑫公司占乙公司表决权资本比例的80%，并控制了乙公司。为此，新鑫公司改按成本法核算。
(7)2010年，乙公司未分配现金股利。2010年末，乙公司产品过时，销路锐减，也无力研发出性能超越市场上替代产品的新产品，经营出现困难，股票市价已经大幅度下跌，本年度亏损2000万元。新鑫公司对其持有的乙公司股权进行减值测试，预计对乙公司投资的可收回金额仅为5000万元。
根据上述资料，回答下列问题：
20×9年末，新鑫公司对乙公司投资的账面价值为( )万元。

A．6157
B．604.7
C．6422
D．6027

房地产开发过程中最重要的一个环节是( )。

A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段

甲公司是工业企业，采用资产负债表债务法核算所得税，所得税税率为25%，按净利润的10%提取盈余公积。其发生的有关业务如下：
(1)甲公司于2007年12月为管理部门购买了一栋建筑物，该建筑物的成本为300万元，发生的相关税费为20万元，款项已用银行存款支付，该建筑物的预计可使用年限为5年，预计净残值为20万元，采用年数总和法计提折旧，在2009年1月1日，由于管理部门内部结构调整，将自用的建筑物转换为投资性房地产，甲公司对该投资性房地产采用公允价值模式计量。转换日该建筑物的公允价值为300万元。出租后每年的租金为20万元。2009年12月31日，该建筑物的公允价值为306万元。假设不考虑相关税费。
(2)2009年1月1日，甲公司将另一项投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式计量。2009年1月1日公允价值为38 000万元。该投资性房地产系2006年12月31日以银行存款购入的一栋写字楼，价款为30 000万元，购入后即作为投资性房地产核算，预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧，假定按年计提折旧(预计净残值、折旧方法和年限均与税法相同)。
其他资料：
甲公司在2009年1月1日起，有证据证明其持有的投资性房地产的公允价值能够可靠的计量。
要求：
(1)根据资料(1)，编制甲公司各年的相关会计分录；
(2)根据资料(2)，编制甲公司投资性房地产计量模式转换时的会计分录。

甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。有关投资性房地产的资料如下：
(1)2010年6月30日，公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司，租期为3年，月租金为200万元，营业税税率为5%。2010年6月30日为租赁期开始日，当日的公允价值为80000万元。该写字楼原值为60000万元，预计使用年限为40年，已计提固定资产折旧10000万元。假定按年确认公允价值变动损益。
(2)2010年年末该房地产的公允价值为85000万元。
(3)2011年年末该房地产的公允价值为90000万元。
(4)2012年年末该房地产的公允价值为92000万元。
(5)2013年6月30日，因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。当日该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为95000万元。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题。
关于甲公司2012年和2013年的会计处理，下列说法中正确的有( )。

A．2012年12月31日投资性房地产账面价值为92000万元
B．2013年6月30日固定资产入账价值为60000万元
C．2013年6月30日应冲减投资性房地产的账面价值为92000万元
D．2013年6月30日应确认资本公积3000万元
E．2013年6月30日应确认公允价值变动损益3000万元

甲、乙公司均在年末按净利润的10%计提盈余公积，甲公司2007年－2010年有关投资业务如下：
(1)甲公司2007年7月1日与A公司达成资产置换协议，甲公司以投资性房地产和无形资产换入 A公司对乙公司的投资，该资产交换协议具有商业实质且换入和换出资产的公允价值能够可靠计量，甲公司占乙公司注册资本的20%。甲公司换出投资性房地产的账面价值为900万元(其中成本为800万元，公允价值变动为100万元)，公允价值为500万元(不考虑相关营业税)；换出无形资产的账面原价为2 610万元，已累计摊销250万元，未计提减值准备，公允价值等于计税价格2 300万元，营业税税率为5%。乙公司的其他股份分别由B、C、D、E企业平均持有。 2007年7月1日，乙公司股东权益有关账户的贷方余额为：“股本”8 000万元，“资本公积”4 000万元，“盈余公积”1 000万元，“利润分配一未分配利润”1 580万元。经确认其可辨认净资产的公允价值为15 000万元。差异由以下两项资产造成(单位：万元)：
项目 账面原价 已提折旧或摊销 公允价值 乙公司预计使用年限 甲公司取得投资后剩余使用年限
固定资产 800 50 900 20 10
无形资产 1000 70 1200 10 6
双方采用的会计政策、会计期间相同。甲公司按权益法核算对乙公司的投资。
(2)2007年乙公司实现净利润1 600万元(各月均衡)。不考虑内部交易。
(3)2008年9月20日乙公司宣告分配2007年现金股利300万元，2008年9月25日甲公司收到现金股利。2008年12月乙公司将自用的建筑物等转换为投资性房地产而增加其他资本公积60万元(已扣除所得税影响)。2008年乙公司发生净亏损100万元。
(4)2009年1月2日，甲公司收购了乙公司的股东B企业、C企业、E企业对乙公司的股份，支付价款为9 700万元，自此甲公司占乙公司表决权资本比例的80%，并控制了乙公司。为此，甲公司改按成本法核算。
根据上述资料，回答下列问题：
2009年1月2日追加投资后，甲公司长期股权投资的账面价值为( )万元。

A．9 700
B．12 500
C．12 700
D．2 800