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纳税人在转让旧房计算土地增值税时，允许从转让收入中减除的项目包括( )。
A．旧房的评估价格
B．取得土地使用权所支付的地价款
C．旧房的维修费用
D．在转让环节缴纳的税金
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 我国现行税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
企业在固定资产上发生的下列各种税金，可计入固定资产价值的有( )。
A．耕地占用税
B．土地使用税
C．土地增值税
D．车辆购置税
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 选项B土地使用税计入管理费用。
某市宏大房地产开发公司在2010年1月～9月中旬开发写字楼一栋，在开发写字楼的过程中，取得土地使用权支付金额400万元，发生房地产开发成本1600万元。9月～12月将写字楼全部销售，销售合同记载收入5600万元。另外该公司从2010年3月1日起将2009年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租，租赁合同约定每月租金10万元，租赁期限10个月，2010年7月底双方同意停止租赁。该公司全年发生销售费用500万元(其中广告费200万元)、管理费用620万元(未含印花税和房产税)、当年开发写字楼的借款利息支出80万元，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(注：计算房产余值的扣除比例为20%，当地政府规定计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%，契税税率为3%)
要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数：
计算该房地产开发公司土地增值税时允许扣除项目合计；
正确答案
取得土地使用权所支付金额=400+400×3%=412(万元)
开发成本=1600(万元)
开发费用=80+(412+1600)×5%=180.6(万元)
5600×5%×(1+7%+3%)=308(万元)
准予扣除项目合计=412+1600+180.60+308+(412+1600)×20%=2903(万元)
解析
暂无解析
某单位转让一幢20年前建造的公寓楼，当时的造价为500万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣宰为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（）。
A．500万元
B．1200万元
C．2000万元
D．1500万元
正确答案
B
解析
转让已使用的房屋及建筑物，以房地产评定机构评定的评估价格为扣除项目金额，评估价格=重置成本价×成新度折扣率=2000×60%=1200(万元)。
依照土地增值税的规定，建造普通标准住宅出售的可享受税收优惠。下列各项符合普通标准住宅标准的是( )。
A．住宅小区建筑容积率在0.8以上
B．单套建筑面积在120平方米以下，最高不超过144平方米
C．成本利润率不得超过30%
D．一次性付款不得低于实际交易价格的50%
正确答案
B
解析
[解析] 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
某企业为增值税一般纳税人，2010年实际缴纳税金情况如下：营业税850万元，房产税70万元，土地使用税0.5万元，契税1.5万元，土地增值税120万元。上述各项税金应计入“应交税费”科目借方的金额是( )万元。
A．1040.5
B．970.5
C．971.5
D．972
正确答案
A
解析
[解析] 契税是不通过应交税费核算的，应计入“在建工程”或“固定资产”科目，除此以外的项目都应该计入“应交税费”，即850+70+0.5+120=1040.5(万元)。
纳税人转让房地产，有( )情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A．隐瞒、虚报房地产成交价格
B．因偷税被税务机关给予二次行政处罚
C．房地产成交价格在1亿元以上
D．提供扣除项目金额不实
E．转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
正确答案
A,D,E
解析
[解析] 纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的；
(2)头功的扣除项目不实的。
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
对出售旧房及建筑物的纳税人来说，其计算土地增值税的扣除项目范围及其金额包括下列项目中的( )。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．旧房及建筑物的评估价格
C．与转让房地产有关的税金
D．财政部规定的加计扣除金额
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
土地增值税规定，房地产开发的纳税人加计 20%扣除项目基数有( )。
A．房地产开发成本
B．房地产开发费用
C．取得土地使用权所支付的金额
D．转让房地产的税金
E．房价之外收取的代收费用
正确答案
A,C
解析
[解析] 对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。对于代收费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。
某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例ha；该项目（广告内容，已被删除）的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"的金额为（）。
A．1500万元
B．2000万元
C．2500万元
D．3000万元
正确答案
D
解析
房地产开发费用中的财务费用，凡不能按转让房地产项目计算分摊银行借款利息，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，应扣除的房地产开发费用为10000×10%=1000万元；其他扣除项目是指按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本的20%计算的加计扣除费用，其他扣除项目=10000×20%=2000万元。则应扣除的房地产开发费用和"其他扣除项目"=1000+2000=3000万元。
出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按( )计算。
A．账面余额
B．重置成本
C．账面原值乘以成新度折扣率
D．重置成本价乘以成新度折扣率
正确答案
D
解析
[解析] 出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按重置成本价乘以成新折扣率计算。
对出售旧房及建筑物的纳税人来说，其计算土地增值税的扣除项目范围及其金额包括下列项目中的( )。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．旧房及建筑物的评估价格
C．与转让房地产有关的税金
D．财政部规定的加计扣除金额
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
纳税人转让房地产，有( )情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A．隐瞒与虚报房地产成交价格
B．因偷税被税务机关给予二次行政处罚
C．房地产成交价格在1亿元以上
D．提供扣除项目金额不实
正确答案
A,D
解析
[解析] 税法规定，需要对房地产进行评估的情形有：出售旧房或建筑物的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
某房地产开发公司于2011年5月购进一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款50000万元，当月办好土地使用权权属证书。2011年6月至2012年8月中旬该房地产开发公司将受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋商品住宅楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计8800万元；全部使用自有资金，没有利息支出。受国家宏观调控影响，决定调整经营方式，2012年8月下旬该公司将开发建造的商品住宅楼总面积的40%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2012年8月～12月该公司取得租金收入共计2800万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入72000万元。该公司在开发和销售过程中，共计发生管理费用1800万元、销售费用1400万元。
(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；开发费用扣除比例为10%)
要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
计算该房地产开发公司销售商品住宅楼应缴纳的土地增值税。
正确答案
增值税率=37074÷(72000-37074)×100%=106.15%应缴纳的土地增值税=37074×50%-(72000-37074)×15%=13298.1(万元)
解析
暂无解析
某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2008年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本80000万元，利息支出为10000万元，其中400万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。假设城市维护建设税税率为7%、印花税税率为0.5‰、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。企业营销部门在制订售房方案时，拟订了两个方案，方案一：销售价格为平均售价20000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价19780元/平方米。
问题：
1．分别计算在两个方案下该公司应纳土地增值税及税后盈利数额。
2．比较分析两个方案中哪个对房地产公司更为有利。
正确答案
A．两种方案计算
方案一：
1．确定转让房地产的收入=91000×20000=182000(万元)
2．确定转让房地产的扣除项目金额
(1)取得土地使用权所支付的金额为20000万元
(2)房地产开发成本为88000万元
(3)房地产开发费用=(20000+88000)×10%=10800(万元)
(4)从事房地产开发加计扣除允许=(20000+88000)×20%=21600(万元)
(5)允许扣除的税费合计=182000×5%×(1+7%+3%)=10010(万元)
(6)允许扣除项目金额合计=20000+88000+10800+21600+10010=150410(万元)
3．增值额=182000-1.50410=31590(万元)
4．增值率=31590÷150410×100%=21.00%
5．应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=31590×30%-0=9477(万元)
6．实际盈利金额=收入-成本-费用-税金=182000-20000-88000-10000-10010-9477=44513(万元)
方案二：
该公司将房价适当调低，由每平方米20000元，降到每平方米19780元，则售价总额为179998万元，其他资料不变，则：
1．增值额=179998-150410=29588(万元)
2．增值率=29588÷150410×100%=19.67% 该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。
3．实际盈利金额=179998-20000-88000-10000-179998×5%×(1+7%+3%)=179998-127899.89=52098.11(万元)
B．两种方案比较
比较上述计算结果，方案二的情况虽然售价比原来降低了2002万元(182000-179998)，但实际税后收益反而比原来增加了7585.11万元(52098.11-44513)。故方案二对房地产公司更为有利。
解析
暂无解析
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