- 其他税收法律制度
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某个人2005年4月因工作调动转让原居住的自有住房，该住房于2000年7月以32万元的价格购入，购入时缴纳契税5万元，其他各种费用0.85万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共475万元(不包括个人所得税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳士地增值税是( )万元。
A．1.28
B．3.23
C．2.56
D．4.55
正确答案
A
解析
计算步骤如下： 扣除项目金额=500000×70％+24750=374750(元) 土地增值额=460000-374750=85250(元) 增值率=85250÷374750F100％=22.75％.适用税率30％ 应纳土地增值税=85250F30％÷2=12787.5(元)=1.28(万元)
由单选和多选组成。
土地增值税的规定扣除项目不包括( )。
A．加计的扣除额
B．为取得土地使用权所支付的金额
C．旧房和建筑物的评估价格
D．与购买房地产有关的税金
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税的规定扣除项目包括：(1)加计的扣除额；(2)为取得土地使用权所支付的金额；(3)旧房和建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)开发土地和新建房配套设施的费用；(6)开发土地和新建房配套设施的成本。
由单选和多选组成。
土地增值税的征税范围包括( )。
A．继承的房地产
B．赠与的房地产
C．无偿转让的房地产
D．国有土地
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物，不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产。
在我国现行财政体制下，下列税种中，属于中央与地方共享税的有______。
A．增值税
B．个人所得税
C．企业所得税
D．关税
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 按税收的管理权限和使用权限为标准分类，税收可以分为：①中央税，是指由中央政府征收和管理使用或由地方政府征收后全部划解中央政府所有并支配使用的一类税，如我国现行的关税、消费税等。②地方税，是指由地方政府征收和管理使用的一类税，如城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税等。③中央与地方共享税，是指税收的管理权和使用权属中央政府和地方政府共同拥有的一类税。如我国现行的增值税、个人所得税和企业所得税等。
转让旧办公楼应缴纳的土地增值税( )。
A．472.85万元
B．473.5万元
C．300.05万元
D．免税
正确答案
A
解析
(1) 销售旧办公楼的土地增值额占扣除项目金额比率=1189÷811=146.60% (2) 销售旧办公楼应纳土地增值税=1189×50%-811×15%=472.85(万元)
销售普通标准住宅应纳土地增值税税率为( )。
A．免税
B．121万元
C．130万元
D．166万元
正确答案
C
解析
(1) 销售普通标准住宅的土地增值额占扣除项目金额比率=400÷600=66.67% (2) 销售普通标准住宅应纳土地增值税=400×40%-600×5%=130(万元)
2005年4月30日，某市房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入10000万元，公司按税法规定缴纳了有关流转税金及附加税费。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为1000万元；投入房地产开发成本为2000万元；房地产开发费用中的利息支出为100万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按商业银行同期同类贷款利率计算的利息多出50万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
正确答案
(1)转让写字楼取得的收入=10000(万元)
(2)确定转让房地产的扣除项目金额
①取得土地使用权所支付的金额为1 000万元；
②房地产开发成本为2000万元；
③房地产开发费用为： (100-50)+(1 000+2 000)×5%=50+150=200(万元)
④与转让房地产有关的税金 10000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为： (1 000+2 000)×20%=600(万元)
⑥扣除项目金额合计=1 000+2 000+200+550+600=4 350(万元)
(3)计算转让房地产的增值额 10 000-4 350=5 650(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率 5 650÷4 350≈129.89%
(5)计算应纳土地增值税税额
应纳土地增值税=5 650×50%-4 350×15%=2 825-652.5=2 172.50(万元)
解析
暂无解析
下列各项中，属于税务机关应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形有( )。
A．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格
B．纳税人提供的扣除项目金额不实
C．纳税人多次偷、逃税款
D．纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 属于税务机关应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形有：纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格；纳税人提供的扣除项目金额不实；纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。
2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.5亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为5000万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金825万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为( )。
A．2305.75万元
B．2738.75万元
C．3005.75万元
D．3345.75万元
正确答案
B
解析
[解析] 销售收入=15000(万元)
土地使用权费及开发成本=5000(万元)
房地产开发费用=5000×10%=500(万元)
税金：825(万元)
加计扣除费用=5000×20%=1000(万元)
扣除项目合计=5000+500+825+1000=7325(万元)
增值额=15000-7325=7675(万元)
增值额与扣除项目比例=7675÷7325=104.78%＜200%，适用土地增值税税率为50%，速算扣除系数为15%。
土地增值税额=7675×50%-7325×15%=2738.75(万元)
某房地产开发公司专门从事普通住宅商品房开发。2009年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息(利息支出不能按收入项目准确分摊)。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案，方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米；方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米。
问题：
(1)分别计算各方案该公司应纳土地增值税。
(2)比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的税前利润差额。
正确答案
(1)各方案该公司应纳土地增值税
方案一：
计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)
④税金：
销售收入=91000×2000÷10000=18200(万元)
营业税=18200×5%=910(万元)
城建税及教育费附加=910×(7%+3%)=91(万元)
印花税=18200×0.05%=9.1(万元)
土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001(万元)
⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041(万元)
增值额=18200-15041=3159(万元)
增值率=3159÷15041=21%＜50%，适用税率30%。
土地增值税税额=3159×30%=947.7(万元)
方案二：
计算扣除项目：
①取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产开发费用=(2000+8800)×10%=1080(万元)
④与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000×1978÷10000=17999.8(万元)
营业税=17999.8×5%=899.99(万元)
城建税及教育费附加=899.99×(7%+3%)=90(万元)
印花税=17999.8×0.05%=9(万元)
土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99(万元)
⑤加计扣除=(2000+8800)×20%=2160(万元)
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(万元)
增值额=17999.8-15029.99=2969.81(万元)
增值率=2969.81÷15029.99=19.76%
根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。
(2)比较分析对房地产公司更为有利的方案，并计算两个方案实现的所得税税前利润差额。
①方案一所得税税前利润=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(万元)
方案二所得税税前利润=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(万元)
方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，使得税前利润较方案一高，所以，对房地产公司更为有利的是方案二。
②两种方案税前利润差额=5200.81-4442.2=758.61(万元)
解析
暂无解析
兴达房地产开发公司为内资企业， 2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，面积20000平方米，合同记载总价款20000万元，将其中的3000平方米未进行开发即转让给某工业企业。
(1)剩余的17000平方米于2008年2月-2011年2月开发“碧水港湾”住宅项目，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
(2)支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。
(3)2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。
(5)2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
(6)2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“碧水港湾”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2011年2月底，公司将剩余4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。(其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②城市维护建设税税率为7%；③教育费附加征收率为3%；④其他开发费用扣除比例为5%)
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
简要说明主管税务机关于2010年9月要求兴达房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
正确答案
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
兴达房地产开发公司截止2010年8月底已经销售了40500m2的建筑面积，占全部可销售面积45000m2的90%，已经达到了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件。
解析
暂无解析
2005年4月30日，某市房地产开发公司转让写字楼一幢，共取得转让收入10 000万元，公司按税法规定缴纳了有关流转税金及附加税费。。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为1 000万元；投入房地产开发成本为2 000万元；房地产开发费用中的利息支出为100万元(能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明)，比按商业银行同期同类贷款利率计算的利息多出50万元。另知公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%，请计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税税额。
正确答案
(1)转让写字楼取得的收入=10000万元。
(2)确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为1 000万元。
②房地产开发成本为2000万元。
③房地产开发费用为：
(100-50)+(1 000+2 000)×5%=50+150=200(万元)
④与转让房地产有关的税金
10 000×5%×(1+7%+3%)=550(万元)
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
(1 000+2000)×20%=600(万元)
⑥扣除项目金额合计=1 000+2 000+200+550+600=4 350(万元)
(3)计算转让房地产的增值额：
10 000-4 350=5 650(万元)
(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：
5 650÷4 350≈129.89%
(5)计算应纳土地增值税税额：
应纳土地增值税=5 650×50%-4 350×15%=2 825-652.5=2 172.50(万元)
解析
暂无解析
某市一个工业企业建造商品房一幢，有关支出和收入如下：
(1)支付地价款500万元；
(2)支付土地征用及拆迁补偿费200万元；
(3)支付前期工程费150万元；
(4)基础设施建设费用200万元；
(5)建筑安装工程费2000万元；
(6)公共配套设施费200万元；
(7)期间费用700万元，其中利息支出400万元(其中含罚息5万元)，利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明，
(8)该企业将商品房卖出，取得收入8000万元，并按规定缴纳了相关税金。
要求：按以下顺序回答问题：
(1)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发成本；
(2)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发费用；
(3)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的相关税金；
(4)计算该商品房应缴土地增值税扣除项目总金额；
(5)计算该项业务应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)商品房开发成本=200+150+200+2000+200=2750(万元)
(2)房地产开发费用＝(400-5)+(500+2750)×5%=557.5(万元)
(3)应缴纳的相关税金=8000×5%×(1+7%+3%)+8000×0.05%
＝444(万元)
(4)扣除项目总金额＝500+2750+557.5+444=4251.5(万元)
(5)土地增值额＝8000-4251.5＝3748.5(万元)
土地增值额与扣除项目比率＝
应缴土地增值税＝3748.5×40%-4251.5×5%＝1286.82(万元)
解析
暂无解析
新远房地产开发公司与乙单位于2005年2月签订市区一新写字楼转让合同，取得转让收入10000万元。已知新远公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1100万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发借款利息支出为 1000万元(能提供金融机构借款单并按项目分摊)；其他费用700万元。该省人民政府规定的房地产开发费用，利息能单独计算扣除的，费用扣除比例为5%；利息不符合规定的，费用扣除比例10%；公司按税法规定缴纳了有关税费。
要求：按顺序回答下述问题
(1) 新远公司计算土地增值税时可以扣除的税金；
(2) 新远公司可以扣除的房地产开发成本和费用；
(3) 新远公司土地增值税的扣除项目合计；
(4) 新远公司转让写字楼应纳土地增值税。
正确答案
(1) 计算土地增值税时可以扣除的税金有不动产转让的营业税、城建税和教育费附加。房地产开发企业的印花税不得单独计算扣除。
营业税＝10000×5%＝500(万元)
城建税和教育费附加＝500×(7%＋3%)＝50(万元)
可以扣除的税金＝500＋50＝550(万元)
(2) 土地成本和开发成本＝1100＋1500＝2600(万元)
利息符合扣除规定，故可扣除的费用＝1000＋2600×5%＝1130(万元)
可以扣除的房地产开发成本和费用＝2600＋1130＝3730(万元)
(3) 加计扣除项目＝2600×20%＝520(万元)
扣除项目合计＝550＋2600＋1130＋520＝4800(万元)
(4) 土地增值额＝10000－4800＝5200(万元)
增值率＝5200÷4800×100%＝lO8.33%
该转让适用的税率为50%，速算扣除数为15%
应纳土地增值税税额＝5200×50%－4800×15%＝2600－720＝1880(万元)
解析
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某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%(其余40%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用 400万元、利息费用500万元(只有70%能够提供金融机构的证明)。
(说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%，教育费附加征收率为3%，契税税率为 3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰，产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰，其他开发费用扣除比例为4%)
[要求] 根据上述资料，按照下列序号计算同答问题，每问需计算出合计数。
(1) 计算该房地产开发公司应缴纳的印花税。
(2) 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。
(3) 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。
(4) 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。
(5) 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。
(6) 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1) 该房地产开发公司应缴纳的印花税=8000×0.5‰+18000×0.5‰+0.0005+6200×0.3‰=14.86(万元)
(2) 该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税=8000×60%+8000×3%×60%=4944(万元)
(3) 该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加=18000×5%×(1+5%+3%)=972(万元)
(4) 该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用=500×70%+(4944+6200)×4%=795.76(万元)
(5) 该房地产开发公司销售下了字楼应缴土地增值税的增值额=18000-4944-6200-972-795.76-(4944+6200)×20%=2859.44(万元)
(6) 增值率=2859.44/(18000-2859.44)×100%=18.89%
该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83(万元)
解析
暂无解析
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