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题型:简答题
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单选题

某市外资房地产开发企业,2011年有关经营情况如下:
(1)2月有偿受让一块土地使用权,占地面积30000平方米,支付价款3000万元,支付相关费用100万元;
(2)全部土地的“三通一平”费用600万元,开发间接费600万元;
(3)第一期工程开发写字楼于11月30日竣工,写字楼占地面积10000平方米,建筑面积60000平方米;按合同约定支付给建筑承包商的开发成本7200万元。
(4)11月竣工后当年对外销售写字楼90%,共计收入16200万元(包括代政府收取的费用200万元,此费用计入房价向购买方一并收取)。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元:发生管理费用900万元。
(6)企业分项目核算利息支出,第一期工程开发中支付的给某银行的贷款利息为700万元,并能提供金融机构证明,该笔利息支出计入开发间接费中的金额有500万元,200万计入财务费用中核算。
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为5%)
根据以上资料和税法有关规定,回答下列问题:
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。

A.1001
B.500
C.930
D.1000

正确答案

C

解析

[解析] 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=[(3000+100)×10000÷30000]×90%=930(万元)

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题型:简答题
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单选题

某市外资房地产开发企业,2011年有关经营情况如下:
(1)2月有偿受让一块土地使用权,占地面积30000平方米,支付价款3000万元,支付相关费用100万元;
(2)全部土地的“三通一平”费用600万元,开发间接费600万元;
(3)第一期工程开发写字楼于11月30日竣工,写字楼占地面积10000平方米,建筑面积60000平方米;按合同约定支付给建筑承包商的开发成本7200万元。
(4)11月竣工后当年对外销售写字楼90%,共计收入16200万元(包括代政府收取的费用200万元,此费用计入房价向购买方一并收取)。
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元:发生管理费用900万元。
(6)企业分项目核算利息支出,第一期工程开发中支付的给某银行的贷款利息为700万元,并能提供金融机构证明,该笔利息支出计入开发间接费中的金额有500万元,200万计入财务费用中核算。
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为5%)
根据以上资料和税法有关规定,回答下列问题:
2011年应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.1465.2
B.1965.57
C.2019.67
D.2078.51

正确答案

A

解析

[解析] 2011年应缴纳的土地增值税
增值额=16200-[930+6690+2605+16200×5%×(1+7%+3%)]-200=16200-11316=4884(万元)
增值率=4884÷11316×100%=43.16%
应缴纳土地增值税=4884×30%=1465.2(万元)
[提示] 土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。如果代收费用计入房价向购买方一并收取,则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地,在计算扣除项目金额时,代收费用可以扣除,但不得作为加计20%扣除的基数。

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题型:简答题
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单选题

对房地产开发企业进行土地增值税清算时,下列表述正确的是( )。

A.房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除
B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的,不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的,不得扣除
D.房地产开发企业销售已装修房屋,可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%

正确答案

A

解析

[解析] 选项B、c房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除,具体核定方法由省税务机关确定;选项D房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,没有金额的限制。

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题型:简答题
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简答题

某纳税人2000年8月份取得转让房地产收入150万元,其扣除项目金额为90万元。
要求:计算该纳税人应纳的土地增值税额。

正确答案

土地增值税的计算采用超率累进税率。
本题中,增值额超过扣除项目金额的比例=×100%=66.67%,适用40%的超率累进税率和5%的速算扣除数。
应纳土地增值税额=(150-90)万元×40%-90万元×5%=19.50万元

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2008年有关经营情况如下:
(1)2月以3000万元购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房当月未办完相关权属证件。
(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造费用7800万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。
(3)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入18000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。
(4)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元。
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据上述资料和税法有关规定,回答下列问题:
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。

A.633
B.600
C.750
D.620

正确答案

C

解析

[解析] 征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=3000×(12000÷40000)×(50000÷60000)=750(万元)
[提示] 写字楼应分配的地价款=总地价款(写字楼已开发占地面积÷总占地面积)写字楼已售建筑面积÷写字楼总建筑面积

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题型:简答题
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单选题

某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2008年有关经营情况如下:
(1)2月以3000万元购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房当月未办完相关权属证件。
(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造费用7800万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。
(3)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入18000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。
(4)在售房过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元。
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据上述资料和税法有关规定,回答下列问题:
征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额为( )万元。

A.1860
B.1936
C.1420
D.2212.5

正确答案

D

解析

[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额
=(750+6625)×(10%+20%)=2212.5(万元)(土地增值税开发费用的扣除比例为10%)

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题型:简答题
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单选题

某房地产开发公司,2008年发生以下业务:
(1)1月签订土地使用权出让合同,承受市区一处土地的使用权,按合同规定应支付土地出让金7000万元,后经申请减免1000万元;
(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、医院和写字楼各一栋,占地面积各为1/3;
(3)住宅楼开发成本2000万元,分摊到住宅楼利息支出300万元,其中包括超过贷款期限的利息10万元和罚息30万;
(4)住宅楼配套的医院开发成本200万元,无法准确分摊利息支出,根据相关规定,医院产权属于住宅楼全体业主所有;
(5)写字楼开发成本3000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额;
(6)11月份全部竣工验收后,公司将住宅楼全部出售,签订合同取得收入10000万元。将写字楼的90%,按市场价12000万元与他人联营开设一商场,共担承担经营风险,当年收到250万元。将写字楼10%的用于出租,从12月1日用于出租,每月租金12万元,租期两年,签订租赁合同,租金共计288万元。
其他相关资料:该房地产公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用,契税税率为5%。
根据上述资料和税法有关规定,回答下列问题:
计算2008年应缴纳的土地增值税为( )万元。

A.1955.53
B.1000.53
C.1932.75
D.2108.78

正确答案

D

解析

[解析] 土地增值税计算:
(1)住宅楼及医院:
收入=10000(万元)
增值额=10000-8967.5=1032.5(万元)
增值额/扣除项目=1032.5÷8967.5×100%=11.51%,免征土地增值税。
(2)写字楼
收入=12000(万元)
增值额=12000-5986.50=6013.5(万元)
增值额/扣除项目=6013.5÷5986.50×100%=100.45%,适用税率为50%,速算扣除数15%
应纳土地增值税=6013.5×50%-5986.50×15%=2108.78(万元)

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题型:简答题
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多选题

我国目前采用的累进税率有( )。

A.全率累进税率
B.超额累进税率
C.超率累进税率
D.超倍累进税率

正确答案

B,C

解析

[解析] 本题考核我国目前累进税率的形式。目前个人所得税适用超额累进税率,土地增值税适用超率累进税率。

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题型:简答题
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简答题

某市一个工业企业建造商品房一幢,有关支出和收入如下:
(1)支付地价款500万元;
(2)支付土地征用及拆迁补偿费200万元;
(3)支付前期工程费150万元;
(4)基础设施建设费用200万元;
(5)建筑安装工程费2000万元;
(6)公共配套设施费200万元;
(7)期间费用700万元,其中利息支出400万元(其中含罚息5万元),利息能按房地产项目分摊,并有金融机构贷款证明,
(8)该企业将商品房卖出,取得收入8000万元,并按规定缴纳了相关税金。
要求:按以下顺序回答问题:
(1)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发成本;
(2)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的开发费用;
(3)计算该商品房应缴土地增值税允许扣除的相关税金;
(4)计算该商品房应缴土地增值税扣除项目总金额;
(5)计算该项业务应缴纳的土地增值税。

正确答案

(1)商品房开发成本=200+150+200+2000+200=2750(万元)
(2)房地产开发费用=(400-5)+(500+2750)×5%=557.5(万元)
(3)应缴纳的相关税金=8000×5%×(1+7%+3%)+8000×0.05%
=444(万元)
(4)扣除项目总金额=500+2750+557.5+444=4251.5(万元)
(5)土地增值额=8000-4251.5=3748.5(万元)
土地增值额与扣除项目比率=[*]×100%=88.17%
应缴土地增值税=3748.5×40%-4251.5×5%=1286.82(万元)

解析

暂无解析

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题型:简答题
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简答题

某市一房地产开发企业2011年有关经营情况如下:
(1)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地8000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。
(2)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积2400平方米,建筑面积12000平方米。
(3)到12月31日为止对外销售写字楼10000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价1.6万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理;其余2000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店,共担风险,该酒店2011年由于刚开业出现亏损,未分配利润。
(4)在售房过程中发生销售费用150万元;发生管理费用(含印花税)90万元,财务费用80万元(可以提供金融机构证明,并可以按转让房地产项目进行)。
要求:根据所给资料,计算该企业2011年应缴纳的土地增值税。

正确答案

(1)征收土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(2000+800)×2400÷8000=840(万元)
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7200+400×2400÷8000=7320(万元)
(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=80+(840+7320)×(5%+20%)=2120(万元)
(4)房地产开发企业以不动产对外投资需要征收土地增值税;以不动产对外投资,共担风险,不缴纳营业税。2011年应缴纳的土地增值税:扣除项目=840+7320+2120+16000×5%×(1+7%+3%)=11160(万元)增值额=16000+2000×1.6-11160=8040(万元)增值率=8040÷11160×100%=72.04%应缴纳土地增值税=8040×40%-11160×5%=2658(万元)

解析

暂无解析

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题型:简答题
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单选题

某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售,签订商品房买卖合同,取得销售收入 10000万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元,开发成本2000万元,房地产开发费用 500万元,其中利息支出200万元,但由于该公司同时建造别墅,贷款利息无法分摊,该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让此住宅应缴土地增值税额( )万元。

A.2107.5
B.2017
C.2114
D.2400.56

正确答案

C

解析

[解析] (1)转让行为应缴纳营业税
=10000×5%=500(万元)
应纳城建税和教育费附加
=500×(5%+3%)=40(万元)
(2)扣除项目金额
=1000+2000+(1000+2000)×10%+500+40+(1000+2000)×20%
=3000+300+540+600
=4440(万元)
[提示] 房地产企业的印花税已经记入“管理费用”中作为期间费用扣除了,不得再单独扣除。
(3)增值额=10000-4440=5560(万元)
(4)增值率=5560÷4440×100%=125.23%,适用税率50%,速算扣除系数15%,应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114(万元)。

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题型:简答题
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单选题

(一)
某市房地产开发公司在2010年1月-9月中旬开发写字楼一栋,在开发写字楼的过程中,相关财务信息如下:
(1)取得土地使用权支付金额400万元,发生房地产开发成本1600万元。
(2)9月-12月将写字楼全部销售,销售合同记载收入5600万元。
(3)从2010年3月1日起将2009年建成的一栋账面价值为1000万元的开发产品临时对外出租,租赁合同约定每月租金10万元,租赁期限10个月,2010年7月底双方同意停止租赁。
(4)2009年7月1日将一处原值1000万元的房产用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。
根据上述资料回答下列问题:
2010年该公司应缴纳土地增值税( )万元。

A.931.6
B.940.4
C.971.4
D.991.6

正确答案

B

解析

[解析] 准予扣除项目=2180+5600×5%×(1+7%+3%)+(400+1600)×20%=2888(万元)
增值额=5600-2888=2712(万元)
增值率=2712÷2888=93.91%
土地增值税=2712×40%-2888×5%=940.4(万元)

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题型:简答题
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单选题

(二)
位于某市的房地产开发企业2010年建造商品房一幢,其成本、费用支出为:
(1)以协议方式购进一块土地,支付出让金350万元;
(2)土地征用及拆迁补偿费450万元;
(3)前期工程费380万元:
(4)基础设施费200万元;
(5)开发小区内的道路建设费用150万元:
(6)支付建筑人员的工资福利费200万元。
(7)期间费用1200万元,其中利息支出520万元(其中有逾期利息.17万元,罚息3万元,利息不能按房地产项目分摊)。
该房地产开发企业将开发的商品房全部出售,签订合同取得收入6000万元,并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税(当地规定房地产开发费用扣除比例按照最高限额扣除,契税税率3%)。要求:根据所给资料,回答下列问题:
企业应纳的土地增值税为( )万元。

A.1528.26
B.1726.26
C.1354.26
D.1303.37

正确答案

D

解析

[解析] 增值额=6000-2610.2=3389.8(万元)
增值率=3389.8÷2610.2×100%=129.87%,适用税率50%,速算扣除系数15%。
应纳土地增值税=3389.8×50%-2610.2×15%=1303.37(万元)

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题型:简答题
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多选题

某外资企业将土地使用权转让给另一家内资企业,则外资企业要涉及的税种有( )。

A.土地增值税
B.契税
C.营业税
D.城建税

正确答案

A,C

解析

[解析] 契税由承受方缴纳,外商投资企业不缴纳城建税。转让土地使用权由转让方缴纳土地增值税;转让土地使用权按转让无形资产缴纳营业税。

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题型:简答题
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单选题

某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售,签订商品房买卖合同,取得销售收入 10000万元,分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1800万元,开发成本1200万元,实际发生房地产开发费用500万元,其中利息支出200万元,但由于该公司同时建造别墅,贷款利息无法分摊,该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让此住宅应缴土地增值税额为( )。

A.2107.5万元
B.2017万元
C.2114万元
D.2400.56万元

正确答案

C

解析

[解析] (1)转让行为应缴纳营业税=10000×5%=500(万元)
应纳城建税和教育费附加=500×(5%+3%)=40(万元)
(2)扣除项目金额
=1800+1200+(1800+1200)×10%+500+40+(1800+1200)×20%
=4440(万元)
(3)增值额:10000-4440=5560(万元)
(4)增值率=5560÷4440×100%=125.23%
适用税率50%,速算扣除率15%
应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114(万元)

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