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某市房地产开发企业2011年发生如下业务：
(1)1月～6月开发商务办公楼一栋，在开发商务办公楼的过程中，取得土地使用权支付金额600万元，发生房地产开发成本2000万元。
(2)8月将写字楼全部销售，销售合同记载收入6800万元。
(3)9月起将该企业2010年建成的一栋账面价值为1200万元的写字楼对外出租，租赁合同约定每月租金20万元，租赁期限8个月，2011年12月底双方同意停止租赁。
(4)该企业全年发生销售费用700万元、管理费用800万元(未含印花税和房产税)、当年开发写字楼的借款利息支出120万元，能提供金融机构证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
(说明：计算房产余值的扣除比例为20%，计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%，契税税率为3%)
要求：根据以上资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算合计数。
(1)计算该房地产开发企业应纳房地产税的金额。
(2)计算该房地产开发企业应纳印花税的金额。
(3)计算该房地产开发企业土地增值税时允许扣除项目合计。
(4)计算该房地产开发企业销售写字楼土地增值税的增值额。
(5)计算该房地产开发企业销售写字楼应缴纳的土地增值税。
正确答案
(1)应纳房地产税=20×4×12%=9.6(万元)
(2)应纳印花税=6800×0.5‰+20×8×1‰=3.56(万元)
(3)取得土地使用权所支付金额=600+600×3%=618(万元)
开发费用=120+(618+2000)×5%=250.9(万元)
准予扣除项目合计=618+2000+250.9+6800×5%×(1+7%+3%)+(618+2000)×20%=3766.5(万元)
(4)土地增值税的增值额=6800-3766.5=3033.5(万元)
(5)增值率=3033.5÷3766.5=80.54%
土地增值税=3033.5×40%=1213.4(万元)
解析
暂无解析
某市外资房地产开发企业2011年转让一幢新建办公楼取得收入6500万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费朋为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为9%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税( )万元。
A．0
B．681
C．577.5
D．294.75
正确答案
D
解析
[解析] 收入总额=6500(万元)
扣除项目金额=1000+3000+6500×5%×(1+7%+3%)+(1000+3000)×9%+(1000+3000)×20%=5517.5(万元)
增值额=6500-5517.5=982.5(万元)增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=982.5÷5517.5×100%=17.81%，适用税率30%。
应缴纳的土地增值税=982.5×30%=294.75(万元)
某企业2010年10月转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税( )万元。
A．96.75
B．97.50
C．306.75
D．307.50
正确答案
C
解析
[解析] 土地增值额=5000-(3700+277.5)=1022.5(万元)。增值额与扣除项目金额之比=1022.5/(3700+277.5)=25.71%，根据土地增值税累进税率表，用第一档税率，则土地增值税额=1022.5×30%=306.75(万元)。
某县房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房买卖合同，取得销售收入 10000万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让此住宅应缴土地增值税额为( )万元。
A．2107.5
B．2017
C．2114
D．2400.56
正确答案
C
解析
[解析] (1)转让行为应缴纳营业税=10000×5%=500(万元) 应纳城建税和教育费附加=500×(5%+3%)=40(万元) (2)扣除项目金额 =1000+2000+(1000+2000)×10%+500+40+(1000+2000)×20% =4440(万元) (3)增值额=10000-4440=5560(万元) (4)增值率=5560÷4440×100%=125.23% 适用税率50%，速算扣除率15% 应纳土地增值税=5560×50%-4440×15%=2114(万元)。
某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务应缴纳的税种有( )。
A．契税
B．营业税
C．印花税
D．土地增值税
正确答案
B,C,D
解析
[解析] 转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，是土地增值税的纳税人；与转让房地产有关的税金，包括在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。虽然在我国境内转移土地、房屋权属的行为应缴纳契税，但纳税人是由权属的承受人缴纳。
甲公司拥有两套房产，2011年将其一套房产以100万元的价格转让给乙公司。关于契税的纳税义务人和纳税期限，下列说法正确的是( )。
A．甲为纳税人，纳税期限为9日
B．乙为纳税人，纳税期限为10日
C．甲为纳税人，纳税期限为7日
D．乙为纳税人，纳税期限为9日
正确答案
B
解析
[解析] (1)契税的征税对象是：在我国境内“承受”(获得)“土地、房屋权属”(土地使用权、房屋所有权)的单位和个人。土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。所以对甲征收土地增值税，乙征收契税。
(2)契税纳税人应当自纳税义务发生之日起“10日”内，向土地、房屋所在地的税务机关办理纳税申报。土地增值税纳税人应在转让房产地产合同签订后“7日”内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
某个人2005年4月因工作调动转让原居住的自有住房，该住房于2000年7月以32万元的价格购入，购入时缴纳契税5万元，其他各种费用0.85万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共475万元(不包括个人所得税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳士地增值税是( )万元。
A．1.28
B．3.23
C．2.56
D．4.55
正确答案
A
解析
计算步骤如下： 扣除项目金额=500000×70％+24750=374750(元) 土地增值额=460000-374750=85250(元) 增值率=85250÷374750F100％=22.75％.适用税率30％ 应纳土地增值税=85250F30％÷2=12787.5(元)=1.28(万元)
某房地产开发公司2006年度开发一栋写字楼出售。取出的销售收入总额2000万元；支付开发写字楼的地价款400万元；开发过程中支付拆迁补偿费100万元、供水和供电基础设施费80万元，建筑工程费用520万元；开发过程中向非金融机构借款500万元，借款期限1年。施工、销售过程中发生管理费用和销售费用260万元。经当地税务机构确定，除利息以外的其他房地产开发费用扣除比例为5%，写字楼所在地的城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%，根据资料与营业税、土地增值税、企业所得税的有关规定，分别回答下列相关问题：
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加；
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用；
(3)计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附扣除费；
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税；
(5)该房地产开发公司2006年度销售写字楼应缴纳企业所得税。
正确答案
(1)销售写字楼应当缴纳的营业税、城市维护建设税及教育费附加
2000×5%+2000×5%× (7%+3%)=110(万元)
(2)计算土地增值税的增值额时，可扣除的开发成本和开发费用
可扣除的开发成本：100+80+520=700(万元)
可扣除开发费用：(400+700)×5%+500×5%=80(万元)
本题中的拆迁补偿费100万元，水电基础设施80万元，建筑工程费520元，属于开发成本，向非金融机构借款500万元，应按同期金融机构借款利息率5%计算准予扣除的利息支出，除利息外的其他房地产开发费用为：(400+700)×5%=55(万元)
(3)计算土地增值税的增值额时，可扣除的税费和附扣除费
有关税费扣除的规定，以及从事房地产开发加计扣除20%的规定。
2000×5%+2000×5%×(7%+3%) +(400+100+80+520) ×20%=330(万元)
(4)该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税
(2000-400-700-80-330)×30%=147(万元)
土地增值税的增值率：(2000-400-700-80-330)÷(400+700+80+330)×100% =32%，税率为30%，再按土地增值额和30%的税率计算出应纳土地增值税。
(5)该房地产开发公司2006年度销售写字楼应缴纳企业所得税
根据有关计算企业所得税的规定。该房地产开发公司2006年度销售写字楼应缴纳企业所得税=[2000-(400+100+80+520)-25-260-2000× 5% (1+7%+3%) -147]×33%=118.14(万元)。
解析
暂无解析
企业所得税年度纳税申报表(主表)中的第8行“营业税金及附加”可能填报本期发生的( )。
A．城镇土地使用税
B．印花税
C．营业税
D．土地增值税
E．消费税
正确答案
C,D,E
解析
[解析] 城镇土地使用税、印花税在管理费用中列支，不填入“营业税金及附加”中。房地产企业销售开发产品应纳的土地增值税填入“营业税金及附加”。
不征收土地增值税的赠与行为包括( )。
A．房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属
B．房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与承担直接赡养义务人
C．房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
D．房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内营利的社会团体将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
E．房产所有人、土地使用权所有人直接将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 通过中国境内营利的社会团体捐赠和直接捐赠的，应征收土地增值税。
土地增值税具有以下特点( )。
A．以转让房地产取得的增值额为征税对象，属于“土地转移增值税”的类型
B．以转让房地产取得的所得额为征税对象，属于“土地转移所得税”的类型
C．采用扣除法和评估法计算增值额
D．实行超率累进税率
E．实行按年征收
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 土地增值税实行按次征收。
某个人2005年4月因工作调动转让原居住的自有住房，该住房于2000年7月以32万元的价格购入，购入时缴纳契税1.5万元，其他各种费用0.85万元，转让获得收入46万元，支付各种税金共2.475万元(不包括个人所得税)。现在重建同样的房屋需50万元，经评估房屋为七成新。该个人转让自有住房应缴纳土地增值税是( )万元。
A．1.28
B．3.23
C．2.56
D．4.55
正确答案
A
解析
[解析] 计算步骤如下： 扣除项目金额＝500000×70%＋24750＝374750(元) 土地增值额＝460000－374750＝85250(元) 增值率＝85250÷374750×100%＝22.75%，适用税率30% 应纳土地增值税＝85250×30%÷2＝12787.5(元)＝1.28(万元)
以下行为可以预征土地增值税，待办理结算后再进行清算的是( )。
A．以一次交割、付清价款方式转让房地产的
B．以分期收款方式转让旧房的
C．纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产
D．隐瞒、虚报房地产成交价格的
正确答案
C
解析
[解析] 纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房，可以采用预征土地增值税，然后清算的办法。
【真题试题】（2006年单项选择第39题）下列税种中，属于地方税务局负责征收和管理的税种是（ ）。
A．城市维护建设税
B．消费税
C．增值税
D．契税
正确答案
A
解析
【真题解析】 本题考查税收征收管理机关。国税征收的项目有：增值税；消费税；海关代征的增值税、消费税、直接对台贸易调节税；企业所得税（中央企业所得税，铁道部门、各银行总行、各保险总公司、外资银行、地方银行及非银行金融企业所得税）；证券交易税（未开征前暂征收证券交易印花税）；外商投资企业所得税和外国企业所得及地方附加；海洋石油资源开发的各项税收；出口产品退税；个体户和集贸市场的增值税和消费税；中央税和共享税滞纳补税罚款收入；铁道部门、金融、保险业的营业税、城市维护建设税和教育费附加；储蓄存款利息所得税。地税征收的项目有：营业税；个人所得税；土地增值税；城市维护建设税；车船税；房产税；资源税；城镇土地使用税；固定资产投资方向调节税；地方企业所得税；印花税；地方税的滞补罚收入；地方营业税附征的教育费附加。地方财政局征收的项目：耕地占用税；契税。海关征收的项目：关税。正确答案是A.
以下属于主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算，而不是纳税人应进行土地增值税的清算的是( )。
A．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
B．房地产开发项目全部竣工、完成销售的
C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D．直接转让土地使用权的
正确答案
A
解析
[解析] 选项B、C、D为纳税人应进行土地增值税清算的情形。
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