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房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是( )。
A．营业税、印花税
B．房产税、城市维护建设税
C．营业税、城市维护建设税
D．印花税、城市维护建设税
正确答案
C
解析
[解析] 房产税不属于计算土地增值税时允许扣除的税金，印花税计入管理费用不单独扣除。
下列项目中，不属于房地产开发成本的是( )。
A．耕地占用税
B．无偿移交给政府的公共配套设施发生的支出
C．开发间接费用
D．土地出让金
正确答案
D
解析
[解析] 土地出让金，土地增值税上属于地价款，而不属于开发成本；企业所得税上，土地出让金属于开发成本。
土地增值税由( )征收。
A．房地产管理部门
B．纳税人经营地税务机关
C．纳税人所在地主管税务机关
D．房地产坐落地主管税务机关
正确答案
D
解析
[解析] 土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收，即房地产的坐落地。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形有 ( )。
A．房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
D．取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
E．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上
正确答案
C,D,E
解析
[解析] 选项A、B属于应进行土地增值税清算的情形。注意纳税人应进行土地增值税的清算与主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的适用情形是不同的。
按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有( )。
A．工业企业以房屋进行投资或联营投入另一工业企业的
B．双方合作建房，建成后转让的
C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的
D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的
E．处于抵押期间的房地产
正确答案
B,D
解析
[解析] 工业企业之间以房屋进行投资或联营的暂免征收土地增值税，但被投资企业将投资的房屋再转让的应征收土地增值税；双方合作 建房，建成后转让的应征收土地增值税；对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；房地产抵押，不属征收土地增值税的范围。
某市一内资房地产开发企业2009年有关经营情况如下：
(1)1月1日与当地银行签订借款合同一份，合同记载借款金额1500万元，借款期限11个月，还款到期日11月30日；
(2)当年用借款1500万元和自有资金800万元，购得非耕地45000平方米的使用权用于开发写字楼和普通标准住宅楼；
(3)第一期工程主要是“三通一平”和写字楼开发，于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造成本7000万元。写字楼占地面积22000平方米，建筑面积70000平方米；
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余20000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2009年由于刚开业出现亏损，未分配利润。普通标准住宅楼尚未开发；
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额为( )万元。
A．1633.66
B．1600.22
C．1124.44
D．2300
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=(1500+800)×22000÷45000=1124.44(万元)
[提示] 房地产企业将开发商品用于投资，视同销售。
某市一内资房地产开发企业2009年有关经营情况如下：
(1)1月1日与当地银行签订借款合同一份，合同记载借款金额1500万元，借款期限11个月，还款到期日11月30日；
(2)当年用借款1500万元和自有资金800万元，购得非耕地45000平方米的使用权用于开发写字楼和普通标准住宅楼；
(3)第一期工程主要是“三通一平”和写字楼开发，于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用500万元和写字楼建造成本7000万元。写字楼占地面积22000平方米，建筑面积70000平方米；
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理；其余20000平方米与某企业合作投资兴办五星级酒店，共担风险，该酒店2009年由于刚开业出现亏损，未分配利润。普通标准住宅楼尚未开发；
(5)在售房过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
(说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%)
根据以上资料和税法有关规定，回答下列问题：
征收土地增值税时应扣除的开发成本金额为( )万元。
A．6200.66
B．6100.2
C．7244.44
D．6000
正确答案
C
解析
[解析] 征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=7000+(500×22000÷45000)=7244.44(万元)
某房地产开发公司主要从事商品房开发销售，2009年销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.2亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金660万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税是( )。
A．1470万元
B．1614万元
C．1695万元
D．1689万元
正确答案
C
解析
[解析] 销售收入=12000(万元) 土地使用权费及开发成本=4800(万元) 房地产开发费用=4800×10%=480(万元) 税金=660(万元) 加计扣除费用=4800×20%=960(万元) 扣除项目合计=4800+480+660+960=6900(万元) 增值额=12000-6900=5100(万元) 增值税与扣除项目比例=5100÷6900×100%=73.91%大于50%小于100%，适用税率40%，速算扣除率是5%。 土地增值税额=5100×40%-6900×5%=1695(万元)
在计算土地增值税的计税依据时，允许作为扣除项目的是( )。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．开发土地的成本、费用
C．新建房及配套设施的成本、费用
D．与转让房地产有关的税金
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 本题考核土地增值税的扣除项目。在计算土地增值税时，本题各选项均可作为扣除项目扣除。
我国目前采用的累进税率有( )。
A．全率累进税率
B．超额累进税率
C．超率累进税率
D．超倍累进税率
正确答案
B,C
解析
[解析] 本题考核我国目前累进税率的形式。目前个人所得税适用超额累进税率，土地增值税适用超率累进税率。
下列税种中，不属于特定目的税的是（）。
A．城镇土地使用税
B．土地增值税
C．耕地占用税
D．车辆购置税
正确答案
A
解析
为了达到特定的目的，对特定对象和特定行为发挥调节作用的税种称为特定目的税。土地增值税、耕地占用税城市维护建设税、车辆购置税就是此类税种。
某单位转让一幢已经使用过的楼房，售价500万元。该楼房原价为600万元，已提折旧400万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成。转让时缴纳各种税费共27.5万元。该单位应缴纳的土地增值税是( )。
A．25万元
B．24.15万元
C．20万元
D．21.75万元
正确答案
D
解析
[解析] 增值额=500-800×50%-27.5=72.5(万元) 增值额÷扣除项目金额×100%=72.5÷(800×50%+27.5)=16.96% 应纳土地增值税额=72.5×30%=21.75(万元)
土地增值税的特点包括( )。
A．采用扣除法计算增值额
B．采用评估法计算增值额
C．实行超额累进税率
D．征收管理上实行按次征收
E．以转让房地产取得的增值额为征税对象
正确答案
A,B,D,E
解析
[解析] 土地增值税的特点：以转让房地产取得的增值额为征税对象、征税面比较广、采用扣除法和评估法计算增值额、实行超率累进税率、实行按次征收。
某市房地产开发公司2009年发生以下业务：
(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元；
(2)上述土地开发建设两个项目：普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1:3；
(3)住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元；
(4)综合楼开发成本3400万元(未包括装修费用600万元)，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
(5)建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500万元，综合楼销售50%，收入5000万元；
(6)综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。
其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为( )万元。
A．535.40
B．0
C．570.38
D．585.40
正确答案
C
解析
[解析] 增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)
增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，适用30%的税率
应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)
下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。
A．转让国有土地使用权
B．自行转让集体土地使用权
C．转让地上建筑物产权
D．转让地下建筑物产权
E．与其他单位交换国有土地使用权
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 自行转让集体土地使用权，为违法行为，不征收土地增值税；转让地下建筑物不属于征税范围。
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