- 其他税收法律制度
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某外资房地产开发企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入9800万元，已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为1000万元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该单位的转让行为应缴纳土地增值税( )万元。
A．1600
B．1327.5
C．1359.5
D．1710
正确答案
C
解析
[解析] 收入总额=9800(万元)
扣除项目金额=1000+3000+9800×5%+(1000+3000)×10%+(1000+3000)×20%=5690(万元)
增值额=9800-5690=4110(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%=4110÷5690×100%=72.23%，适用税率40%，速算扣除数5%。
应缴纳的土地增值税=4110×40%-5690×5%=1359.5(万元)
永昌房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得3000万元。根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务应缴纳的税种有( )。
A．企业所得税
B．增值税
C．营业税
D．土地增值税
正确答案
C,D
解析
[解析] 根据税法的有关规定，与转让房地产有关的税金包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加和土地增值税。
下列各项行为中，属于土地增值税的征税范围的有( )。
A．赠与方式无偿转让房地产的行为
B．以继承方式无偿转让房地产的行为
C．房地产开发企业销售房地产
D．企业转让土地使用权
正确答案
C,D
解析
[解析] 本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产的出租、抵押等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。
下列转让房地产行为不缴纳土地增值税的是( )。
A．政府出让国有土地
B．非营利的社会团体将其办公房屋转让给其他单位
C．某企业将办公楼捐赠给其子公司
D．企业将房产所有权转让给境外企业
正确答案
A
解析
[解析] 政府出让土地的行为，不属于土地增值税的征税范围。
以下关于房地产开发企业土地增值税清算有关规定的表述中，正确的有( )。
A．对于取得土地使用权支付的金额，不能提供合法有效凭证的，不予扣除
B．土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算
C．房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、出租等，应视同销售，缴纳土地增值税
D．房地产开发企业的预提费用，一律不得扣除
E．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 选项C，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；选项D，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
下列各项中，属于土地增值税征税范围的有( )。
A．转让国有土地使用权
B．自行转让集体土地使用权
C．转让地上建筑物产权
D．转让地下建筑物产权
E．与其他单位交换国有土地使用权
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 自行转让集体土地使用权，为违法行为，不征收土地增值税；转让地下建筑物不属于征税范围。
根据个人所得税法律制度的规定，工资、薪金所得采用的税率形式是( )。
A．超额累进税率
B．全额累进税率
C．超率累进税率
D．超倍累进税率
正确答案
A
解析
[解析] (1)个人所得税的丁资薪金属于超额累进税率；(2)土地增值税属于超率累进税率。
下列项目或行为中，应征收土地增值税的是( )。
A．房屋出租
B．双方合作建房，建成后按比例分房自用的
C．国有土地使用权出让
D．以房地产抵债而发生房地产权属转移的
正确答案
D
解析
[解析] 以房地产抵债，权属已发生转移，应列入土地增值税的征收范围。
房地产开发费用中的利息支出，如能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，其他开发费用限额扣除的比例为( )以内。
A．3%
B．5%
C．7%
D．10%
正确答案
B
解析
[解析] 土地增值税计算中无3%与7%的比例，10%适用于利息支出不能提供金融机构的证明时，开发费用按前述两项之和的10%以内扣除。
某公司销售一幢90年代建造的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，当时支付土地出让金50万元及相关费用，己提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A．21
B．30
C．51
D．6
正确答案
D
解析
[解析] 增值额=500-800×50%-30-50=20(万元)
扣除项目=480(万元)
增值率=20/480×100%=4.2%
应纳土地增值税=20×30%=6(万元)
下列各项中应征土地增值税征税的有( )
A．用房地产进行投资
B．兼并企业取得被兼并企业房地产
C．房地产交换
D．房地产的出租
正确答案
C
解析
[解析] 用房地产进行投资联营以及被兼并企业将房地产转移到兼并企业暂免征收土地增值税；房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；房地产交换属于土地增值税的征税范围。
下列各项中，应当征收土地增值税的是( )。
A．公司与公司之间互换房产
B．房地产开发公司为客户代建房产
C．兼并企业从被兼并企业取得房产
D．双方合作建房后按比例分配自用房产
正确答案
A
解析
[解析] A应当征收土地增值税；B不属于土地增值税的征税范围；CD暂免征收土地增值税。
以下应征土地增值税的项目有( )。
A．取得奥运会占地的拆迁补偿金
B．将一项房产直接赠与某私立学校以支援教育事业
C．被兼并企业将房产转让到兼并企业中
D．房地产开发商销售楼房
E．某商业企业将房地产作为投资投入某工业企业
正确答案
B,D
解析
[解析] 土地使用人取得国家征用土地的土地补偿金免征土地增值税；未通过政府机关和境内非营利团体的房地产直接捐赠应缴纳土地增值税；被兼并企业将房产转让到兼并企业中暂免征收土地增值税；房地产开发商销售楼房，土地使用权随之发生转移，应缴纳土地增值税；将房地产作为投资的，只要双方不涉及房地产开发企业，都暂免征收土地增值税。
土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到( )税务机关办理纳税申报。
A．房地产所在地
B．纳税人注册地
C．纳税人核算地
D．合同签订地
正确答案
A
解析
[解析] 土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。
某工业企业2009年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税( )。
A．96.75万元
B．97.50万元
C．306.75万元
D．307.50万元
正确答案
C
解析
[解析] 土地增值额=5000－(3700＋277.5)=1022.5(万元)
增值额与扣除项目金额之比=1022.5/(3700＋277.5)=25.71%，适用30%税率
土地增值税额=1022.5×30%=306.75(万元)。
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