热门试卷

某特区中外合资生产企业，经认定为先进技术企业，届增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%，2005年1月开始经营且当年获利，按当时规定适用企业所得税税率15%，并享受两免三减半的政策，即2005年～2006年免税，2007年～2009年减半征税。2009年相关生产、经营资料如下：
(1)企业拥有房产原值1000万元，2009年7月1日将其中的30%空余厂房出租给其他企业，当年取得租金20万元；2009年9月1日将其中 10%按政府规定价格租给个人居住，每月取得租金6万元，其余房产自用；
(2)企业实际占地面积共计20000平方米，其中3000平方米为厂区外的绿化区，2500平方米为厂区以内的绿化用地，企业创办的学校和医院共占地1500平方米，无偿借出800平方米给部队作训练场地；
(3)全年实现不含税销售额6000万元，购进原材料，取得增值税专用发票，注明购货金额1410万元、进项税额239.7万元；支付购货的运输费50万元，保险费和装卸费30万元，取得运输公司开具的普通发票；
(4)应扣除的销售产品成本2499.04万元；
(5)发生销售费用1200万元，其中：含广告费和业务宣传费1000万元；
(6)发生管理费用960万元(不包括城镇土地使用税和房产税)，其中：含业务招待费140万元，新产品开发费用200万元；
(7)发生财务费用320万元，其中：4月1日向企业借款用于生产经营，借款200万元，借期两年，当年支付利息费用20万元；7月1日向银行借款用于工期为两年的在建工程建设，借款 1000万元，借期一年，当年支付利息费用25万元；
(8)9月通过教育部门向农村义务教育捐款 168.3万元，10月直接向某老年服务机构捐款 50万元；
(9)年终盘点时发现当年购进的原材料因管理不善发生损失，原材料账面成本是10万元。税务机关认定可以作为损失列支；(不考虑运费损失额)
(10)城镇土地使用税每平方米单位税额3元；房产税计算余值时的扣除比例为20%。
要求：根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项：
该企业2009年准予扣除的销售费用、管理费用、财务费用合计为( )万元。(不含加计扣除)

A．1862.53
B．1863.83
C．2239.32
D．2254.93

加大广告宣传费用投入，以低廉的价格进入市场，属于房地产定价目标中的( )的定价目标。

A．以利润为中心
B．提高市场占有率
C．稳定价格目标
D．过渡价格目标

目前国内的房地产项目推广实施以广告宣传为主，如何合理有效地组织广告活动，涉及到( )等几方面的内容。

A．广告心理研究
B．广告组织准备
C．广告策划技巧
D．广告人员安排
E．广告推广安排

广告花费最高的是( )。

A．中成药
B．止咳及感冒药
C．护肤品
D．保健品与维生素

以下缔约过失责任不能成立的有哪些 ( )

A．房地产开发公司在售楼广告中宣传房主人住后将提供免费的班车，后来订立正式房屋买卖合同时就取消了
B．下雨天，顾客因为饭店地滑，摔倒在餐桌旁
C．甲乙合作办公司，合同约定甲在三个月内获得相应土地的使用权，乙负责筹集资金；三个月后，甲拿到了土地使用权，而乙不愿意继续合作
D．甲公司与乙工厂签订了水果买卖合同，后来甲公司的供货地遭受了自然灾害，甲公司要求解除合同

以下( )情况，可以发布房地产广告。

A．在已经依法取得建设用地使用权的土地上开发建设的
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C．司法机关依法决定查封的房地产
D．权属有争议的
E．预售房地产，已取得该项目预售许可证的

房地产预售、销售广告，必须载明的事项有( )等。

A．开发企业名称
B．如系中介服务机构代理销售的，载明该机构名称
C．预售或销售许可证书号
D．企业法人代表姓名
E．预售或销售时限

甲公司为房地产开发公司，自2011年3月开始销售其开发的住宅小区，并在媒体上发布销售广告。其广告内容大致如下：本公司开发建设的小区环境优美，绿化率为60%，设施齐全，并且设有托儿所”。由于绿化率和入学的便利条件，该小区房价虽然比一般楼盘高，但仍被抢购一空。2011年6月15日，该小区交付业主使用，业主们入住后发生了下列事件：
(1)乙的儿子刚刚3岁，夫妻两人要工作，孩子很需要人照顾。当初正是看中广告所称的托儿所，才买下该小区的房子，但是入住后，始终未找到该托儿所。乙多次催问无果后，终将儿子送入较远的托儿所，为此乙要求甲公司承担违约责任，甲公司以“设有托儿所”一事并未纳入购房合同，不具有约束力为由拒绝承担责任。
(2)丙将其所购房屋出租给丁使用，并签订了租赁合同，其合同中约定：房屋租金为3500元/月，按季预付，物业费由丁缴纳。丁租下该房屋后，由于对物业公司的服务不满，一直拒绝缴纳物业费。2011年9月，丁未经丙同意将该房屋转租给戊，丙得知后强烈反对，并主张解除与丁的租赁合同，要求戊腾退房屋。
(3)因甲公司原因，庚购下房屋后一直未能取得房屋产权证，经查，庚与甲公司购房合同总价款为180万元，双方约定甲公司应当自该小区交付使用之日起3个月内为庚办理房屋产权证，否则应当承担合同总价款20%的违约金。庚就该事项诉至人民法院，要求甲公司及时办理房屋产权证，并支付36万元的违约金。庚起诉后，甲公司于2011年10月5为其办妥房屋产权证，经查，由于迟延办理房屋产权证给庚造成的实际损失为10万元，甲公司向人民法院请求降低违约金。
(4)辛住后发现，所购房屋套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积缩水5%，要求与甲公司解除商品房买卖合同。
根据上述内容，分别回答下列问题：
甲公司要求降低违约金的主张是否能够得到人民法院的支持说明理由。

估价对象为一宗10000m2的“七通一平”用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下。
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)。
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000=41000(m2)
(1)商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置及租金损失率)
=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)
=540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)47]×1/(1+8%)2.5
=4118.45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2)住宅开发完成后的总价值=41000×30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+12%)+105×2900/(1+12%)3.5
=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目
(1)建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2)专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3)销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4)销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5)买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
=3031.74(万元)