- 房地产广告
- 共1509题
下列关于开发房源信息的表述中，错误的是（ ）。
A．报纸广告是房地产经纪机构最常用的宣传方式
B．路牌广告的总体影响力超过报纸广告
C．派发广告单比路牌广告的目标性更强
D．派发宣传单的成本较低
正确答案
B
解析
暂无解析
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
暂无解析
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的有（）。
A．集体土地上建设的房屋
B．已出租的房屋
C．已办理房屋初始登记的房屋
D．已被法院查封的房屋
E．权属有争议的房屋
正确答案
D, E
解析
暂无解析
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
暂无解析
刘先生委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)为其购买1套二手房，甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务，刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中，甲公司发生了1700元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。
房地产拍卖的特征为( )。
A．拍卖是公开竞争的过程
B．拍卖有不断变动的价格
C．拍卖有两个以上的买主
D．拍卖的结算要事前约定
正确答案
A,B,C
解析
暂无解析
扫码查看完整答案与解析