- 房地产投资项目可行性研究
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已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期
正确答案
根据上表的计算，可得：
当i1=20%时，NPV1=15
当i2=21%时，NPV2=-18
由此可知，IRR=20%+[15/(15+18)]×1%=20.45%
动态投资回收周期=(累计净现金流量现值开始出现正值期数-1)
解析
暂无解析
关于开发后出租或自营的房地产投资项目计算期的说法，正确的有()。
A．计算期为项目的开发期
B．计算期为项目的经营期
C．计算期为项目的开发期与经营期之和
D．计算期以土地使用权剩余年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值
E．计算期的单位可为年、半年、季、月
正确答案
C,D,E
解析
暂无解析
某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（ ）。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
正确答案
A
解析
暂无解析
房地产投资项目经济评价指标和方法很多，不同类型的房地产投资项目所适用的评价指标和方法也不尽相同。最主要、最常用的评价指标有( )。
A．静态投资回收期
B．动态投资回收期
C．净现值
D．投资利润率
E．内部收益率
正确答案
B,C,D
解析
暂无解析
某房地产开发项目的占地面积为2万m2，土地总价为16000万元，如果房屋开发成本为3000元/m2，预测销售价格为8000元/m2，则该项目实现盈亏平衡的容积率为（）。
A．1.4
B．1.5
C．1.6
D．1.8
正确答案
C
解析
暂无解析
根据法律法规的规定，中外合资经营企业从事( )行业时，合营各方应在合营合同中约定合营企业的合营期限。
A．从事咨询服务的
B．从事土地开发的
C．经营房地产的
D．从事资源勘查开发的
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 本题考查合营企业的期限。举办合营企业，属于下列行业的，合营各方应当依照国家有关法律、行政法规的规定，在合营合同中约定合营企业的合营期限：(1)服务性行业的，如饭店、公寓、写字楼、娱乐、饮食、出租汽车、彩扩、洗像、维修、咨询等；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘察开发的；(4)国家规定限制投资项目的；(5)国家其他法律、法规规定需要约定合营期限的。
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有( )。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用和报酬率不发生变化
B．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率不发生变化
C．收益和运营费用都不发生变化，报酬率升高了
D．收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低了
E．收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降
正确答案
A,B,C
解析
在收益法计算公式及原理中，分子为净收益，净收益等于有效毛收入减去运营费用，分母为报酬率，得数为房地产价值。在收益和运营费用都不发生变化，报酬率降低时，房地产价值升高了，资本价值增值，何来风险同理，在收益和运营费用都不发生变化，报酬率不升不降时，房地产价值不变，资本价值保值，也没有风险(此种情况是理想状态下的)。
某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
正确答案
D
解析
[解析] 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括( )。
A．折旧和摊销
B．当前应还贷款本金
C．计入成本的利息
D．可用于还款的利润
E．在成本中列支的利息费用
正确答案
A,D,E
解析
[解析] 本题考查偿债备付率。其他两项属于当期应还本付息额。
对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于( )。
A．1.3
B．1.5
C．1.2
D．2.0
正确答案
C
解析
要注意与利息备付率应大于2.0区别开来。
从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。
A．风险识别
B．风险估计
C．风险评价
D．风险应对
正确答案
A
解析
[解析] 风险识别过程包含两个环节：一是感知风险，即通过各种方法了解和认识投资项目将面临哪些客观存在的风险；二是分析风险，即在感知风险的基础上，进一步分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。故选A。
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案
B
解析
以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
2009年国务院发出通知，决定对固定资产投资项目资本金比例进行调整，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为( )，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
A．20%
B．25%
C．30%
D．35%
正确答案
A
解析
本题考核的是投资项目资本金的比例规定。2009年国务院发出通知，决定对固定资产投资项目资本金比例进行调整：(1)钢铁、电解铝项目，最低资本金比例为40%；(2)水泥项目，最低资本金比例为35%；(3)煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运项目，最低资本金比例为30%；(4)交通、化肥(钾肥除外)项目，最低资本金比例为25%；(5)保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%；(6)其他项目的最低资本金比例为20%。
下列中外合资经营企业应在合营合同中约定合营期限的是( )。
A．财务咨询公司
B．计算机制造公司
C．房地产开发公司
D．出租汽车公司
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 本题考核中外合资经营企业的经营期限。根据规定，应当在合营合同中约定合营企业合营期限的行业是，(1)服务性行业(财务咨询公司和出租汽车公司即属于服务性行业)；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘查开发的；(4)国家规定限制投资项目的。
现金流入通常包括( )等。
A．销售收入
B．出租收入
C．运营费用
D．还本付出
E．税金
正确答案
A,B
解析
[解析] 对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等。
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