- 房地产投资项目可行性研究
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某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是( )。
A．80%
B．120%
C．171%
D．200%
正确答案
A
解析
该房地产投资项目的速动比率＝[*]100%=80%
从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A．167%
B．80%
C．200%
D．60%
正确答案
B
解析
(2500-1500)÷1250×100%＝80%
下列关于项目盈亏平衡分析的表述正确的是( )。
A．盈亏平衡点要按计算期内各年的平均数据计算
B．盈亏平衡点只能用生产能力利用率和产量表示
C．项目决策分析与评价中只能进行线性盈亏平衡分析
D．用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点低，表明项目对市场变化的适应能力大
正确答案
D
解析
[考核要点] 本题主要考核对盈亏平衡分析的综合理解。
[解题思路] 盈亏平衡分析可分为线性和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中仅进行线性分析。盈亏平衡点的表达形式有多种，可以用产量、生产能力利用率、产品售价、单位可变成本和年总固定成本等绝对量和相对量表示，其中最常用的是用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点。此外，还应注意盈亏平衡点应按项目达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算等要点。
项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分固定成本和变动成本的分解方法是( )。
A．线性盈亏平衡分析法
B．回归分析法
C．高低点法
D．费用分解法
正确答案
D
解析
[解析] 投资项目的成本构成按科目一一列出，然后对成本进行逐项分析，分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于变动成本，然后再把它们分别汇总后得出总固定成本和总变动成本，这种方法属于分解方法中的费用分解法。如对于以开发量为变量的房地产投资项目，固定资产折旧等属于固定成本，规划设计费、建筑工程费等属于变动成本，采用这种方法有时很难把各成本项目严格地划分为固定成本和变动成本。这就需要项目评估者根据所掌握的知识和经验进行划分。
房地产投资项目的比选层面包括投资机会的比选和( )。
A．不同项目投资方案的比选
B．项目间的比选
C．同一项目的投资方案的比选
D．项目实施过程的比选
正确答案
C
解析
[解析] 房地产投资项目的比选有两个层面：一个是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选；二是同一项目的投资方案的比选。
对房地产投资项目来说，静态投资回收期自( )算起。
A．盈利起始点
B．运营第2年
C．投资起始点
D．银行计息日
正确答案
C
解析
[解析] 静态投资回收期是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间，一般以年表示。对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
房地产投资项目的比选层面是( )。
A．项目实施过程的比选
B．项目间的比选
C．同一项目的投资方案的比选
D．项目地点的比选
E．同一项目的投资收益的比选
正确答案
B,C
解析
[解析] 房地产投资项目的比选有两个层面：一是项目间的比选，这实际上是投资机会的比选；二是同一项目的投资方案的比选。
该项目的资本金利润率为( )。
A．47.83%
B．52.34%
C．66.67%
D．70.02%
正确答案
C
解析
[解析] 资本金利润率=年平均利润/资本金×100%，其中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本；年平均利润总额为所得税前的利润。故根据公式可得，资本金利润率=200/300×100%=66.67%。
下列中外合资经营企业应在合营合同中约定合营期限的是( )。
A．财务咨询公司
B．计算机制造公司
C．房地产开发公司
D．出租汽车公司
正确答案
A,C,D
解析
本题考核中外合资经营企业的经营期限。根据规定，应当在合营合同中约定合营企业合营期限的行业是，(1)服务性行业(财务咨询公司和出租汽车公司即属于服务性行业)；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘查开发的；(4)国家规定限制投资项目的。
在房地产投资项目决策中，作为经济评价静态指标的是（）。
A．投资利润率
B．内部收益率
C．贷款利率
D．成本利润率
E．资本金利润率
正确答案
A, D, E
解析
内部收益率为动态指标，而贷款利率不是经济评价指标。
投资项目决策分析与评价中一般仅进行( )。
A．确定性分析
B．不确定分析
C．线性盈亏平衡分析
D．非线性盈亏平衡分析
正确答案
C
解析
盈亏平衡分析可以分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中一般仅进行线性盈亏平衡分析。
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占( )的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
正确答案
A
解析
[知识点] 房地产项目的盈亏平衡分析
中外合资经营企业属于下列( )行业或情况的．合营各方应依照法律、法规的规定约定合营期限。
A．服务性行业
B．制药行业
C．房地产行业
D．从事资源勘查开发的
E．国家规定限制投资项目的
正确答案
A,C,D,E
解析
[大纲要求] 熟悉 [习题解析] 本题考查重点是对“中外合资经营企业的合营期限和终止”的熟悉。属于下列行业或情况的，合营各方应依照法律、法规的规定在合营合同中约定合营期限：①服务性行业；②从事土地开发及经营房地产的；③从事资源勘查开发的；④国家规定限制投资项目的；⑤其他法律、法规规定需要约定合营期限的。因此，本题正确答案是ACDE。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于( )不同。
A．变动成本的设置
B．销售收入的不同
C．固定成本的设置
D．平衡点的设置
正确答案
D
解析
房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置不同。
不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和( )。
A．非敏感性分析
B．风险分析
C．盈亏平衡分析
D．投资项目决策分析
正确答案
C
解析
在完成对投资项目基本方案的财务评价和国民经济评价之后，为了了解在不确定性条件下，投资项目效益的可能变化，以提供充分的信息，为决策服务，在投资项目决策分析与评价过程中必须进行不确定性分析。不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和盈亏平衡分析。
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