- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是( )。
A．土地取得成本
B．建筑安装工程费
C．租售价格
D．固定成本
正确答案
D
解析
[解析] 不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。房地产投资项目的主要不确定性因素有：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。
方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的投资项目经济关系类型是( )。
A．独立方案
B．互斥方案
C．混合方案
D．现金流量相关方案
正确答案
A
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目方案的类型。独立方案是指方案间互不干扰，在选择方案时可任意组合，直到资源得到充分利用为止的一组方案。
下列不是房地产投资项目的主要不确定因素的为( )。
A．土地取得成本
B．租售价格
C．资本化率
D．开发周期
正确答案
C
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的不确定因素。投资收益率是房地产投资项目的不确定因素之一，而不是资本化率。
某项目单因素敏感性分析图如下：三个不确定性因素Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ，按敏感性由大到小的顺序排列为()。
A．Ⅰ-Ⅱ-Ⅲ
B．Ⅱ-Ⅲ-Ⅰ
C．Ⅲ-Ⅱ-Ⅰ
D．Ⅰ-Ⅱ-Ⅲ
正确答案
B
解析
本题考查房地产投资项目的敏感性分析。三条线斜率绝对值的大小代表了项目敏感性的大小。即线越陡敏感性越大，由图观察知，Ⅱ最陡，Ⅰ最平缓，所以按敏感性由大到小的顺序为Ⅱ-Ⅲ-Ⅰ。
下列指标中，用以反映出售型房地产投资项目盈利能力的指标有( )。
A．债款偿还期
B．利息备付率
C．财务净现值
D．投资回收期
E．资产负债率
正确答案
C,D
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目经济评价指标。其他三项属于清偿能力指标。
对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括( )等。
A．土地费用、建造费用
B．直接人工费
C．税金
D．直接材料费
E．运营费用
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。
下列哪些选项属于房地产投资项目的主要不确定性因素( )。
A．租赁价格
B．开发周期
C．融资成本
D．空置率
E．销售预期
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量，房地产投资项目的主要不确定性因素主要有以下8个方面：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。
经营型房地产开发投资项目的计算期是（）。
A．自项目开始建设之日起至房地产产品全部售完之日止
B．自项目开始建设之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
C．自项目竣工之日起至房地产产品转售或经济寿命结束之日止
D．自房地产产品出租经营之日起至租赁期结束之日止
正确答案
B
解析
考察经营型房地产开发投资项目的计算期。经营型房地产开发投资项目，其计算期是从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束所经历的时间。
出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。
A．短期投资
B．长期投资
C．中期投资
D．中长期投资
正确答案
A
解析
[解析] 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。
明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的( )。
A．项目考核和评价的依据
B．筹集资金的主要依据
C．申请项目核准的依据
D．项目投资决策的依据
正确答案
D
解析
[解析] 房地产投资决策必须是建立在对投资项目进行科学、详细的可行性研究基础之上的，明确投资项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许，属于房地产投资项目可行性研究作用中的项目投资决策的依据。
房地产投资项目比选作用在于( )。
A．有利于选择最优的投资方案
B．有利于把握最佳的投资机会，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用
C．有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误
D．有利于增强房地产企业市场竞争的能力
E．有利于避免房地产市场风险
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 房地产投资项目的比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在以下几个方面：(1)有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用；(2)有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误；(3)有利于增强房地产企业市场竞争的能力。
下列说法不正确的是( )。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
正确答案
A
解析
提示：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该人于2。
目前国家规定房地产开发项目资本金占项目总投资的比例不得低于( )。
A．20%
B．35%
C．40%
D．50%
正确答案
B
解析
[大纲要求] 熟悉 [真题解析] 本题考查重点是对“房地产开发项目资本金制度”的熟悉。《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2004]13号)印发，房地产开发项目资本金占项目总投资的比例提高到不得低于35%。因此，本题的正确答案为B。
下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是( )。
A．投资利润率
B．投资回报率
C．贷款利率
D．成本利润率
正确答案
C
解析
房地产投资项目经济评价静态指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态投资回收期、投资报酬率、现金报酬率。
盈亏平衡分析可以分为( )。
A．线性和非线性盈亏平衡分析
B．盈亏平衡点分析
C．非线性和线性平衡点分析
D．收益平衡和平衡点分析
正确答案
A
解析
盈亏平衡分析可以分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中一般仅进行线性盈亏平衡分析。
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