- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占( )的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入
B．净租金收入
C．经营收入
D．税后现金流
正确答案
A
解析
[知识点] 房地产项目的盈亏平衡分析
开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批等一系列工作主要在开发周期的( )阶段完成。
A．估算期
B．前期
C．租赁期
D．建造期
正确答案
B
解析
[解析] 房地产开发投资项目的开发周期大体由前期、建造期和租售期三个阶段组成。在前期阶段，开发商进行征地拆迁补偿、安置等工作，进行项目的规划设计、方案审批，还要办理市政基础设施使用申请等一系列手续，以及安排建设工程招投标等工作。
宏观经济政策影响到理财决策的制订和理财服务的开展，下列说法有误的是( )。
A．积极的财政政策刺激投资需求，提升房地产的价格
B．中央银行在公开市场买入国债，能刺激各类资产的价格上升
C．提高股票交易印花税能刺激股价上涨
D．降低股票交易印花税能刺激股价上涨
正确答案
C
解析
[解析] C、D两项正好相反，必有一个是错误的。 印花税是以经济活动中签订的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证(照)等应税凭证文件为对象所课征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票，即完成纳税义务。 证券交易印花税，是从普通印花税中发展而来的，属于行为税类，根据一笔股票交易成交金额对买卖双方同时计征，基本税率为0.1%提高印花税会加大交易成本，导致股票中的 交易需求下降，股价下降。
出售型房地产开发项目，对投资者来说属于( )。
A．短期投资
B．长期投资
C．中期投资
D．中长期投资
正确答案
A
解析
[解析] 出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期；房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。
下列中外合资经营企业应在合营合同中约定合营期限的是( )。
A．财务咨询公司
B．计算机制造公司
C．房地产开发公司
D．出租汽车公司
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 本题考核中外合资经营企业的经营期限。根据规定，应当在合营合同中约定合营企业合营期限的行业是，(1)服务性行业(财务咨询公司和出租汽车公司即属于服务性行业)；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘查开发的；(4)国家规定限制投资项目的。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房地产市场上，写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现值和财务内部收益率为( )。
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
购楼投资 24450
净租金收入 4500 4700 5000 5100 4900 5100 5300 4900 4800 4300
净转售收入 16000
A．18%
B．18.07%
C．18.16%
D．18.27%
正确答案
D
解析
暂无解析
某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为( )万元。
A．2.48
B．7.13
C．13.50
D．31.00
正确答案
B
解析
暂无解析
在( )被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。
A．项目环境影响评价
B．项目建议书
C．项目规划设计方案
D．项目开发建设计划
正确答案
B
解析
[解析] 在项目建议书被批准后，房地产开发企业即可委托咨询评估公司对投资项目进行可行性研究。其他各项均为可行性研究的内容。
下列不属于房地产开发的项目管理制度的是( )。
A．坚持旧区改建和新区建设相结合
B．注重开发基础设施齐全、交通便利、环境良好的区域
C．保护和改善城市生态环境
D．保护历史文化遗产
正确答案
B
解析
[解析] 本题考核的是房地产开发的项目管理制度。房地产开发是城市建设和发展的具体实施。因此确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。同时，房地产开发又是城市经济管理和土地管理的重要方面，因此确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。
按照企业所有制性质划分，房地产开发企业分为（ ）。
A．专门从事土地和城市基础设施开发的企业和进行土地和地上述筑物综合开发的房地产开发企业
B．外资房地产开发企业和内资房地产开发企业
C．公有制的房地产开发企业和非公有制的房地产开发企业
D．房地产开发专营公司和房地产开发项目公司
正确答案
C
解析
房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，是依法设立、具有企业法人资格的经济实体。根据经营管理对象、注册资金来源、企业所有制性质、企业功能等，可将房地产开发企业分为不同的类型。按照企业所有制性质划分，房地产开发企业分为公有制的房地产开发企业和非公有制的房地产开发企业。
某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于( )万元。
A．2000
B．2500
C．3000
D．3500
正确答案
D
解析
《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”2004年4月为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。
下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案
B
解析
暂无解析
根据法律法规的规定，中外合资经营企业从事( )行业时，合营各方应在合营合同中约定合营企业的合营期限。
A．从事咨询服务的
B．从事土地开发的
C．经营房地产的
D．从事资源勘查开发的
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 本题考查合营企业的期限。举办合营企业，属于下列行业的，合营各方应当依照国家有关法律、行政法规的规定，在合营合同中约定合营企业的合营期限：(1)服务性行业的，如饭店、公寓、写字楼、娱乐、饮食、出租汽车、彩扩、洗像、维修、咨询等；(2)从事土地开发及经营房地产的；(3)从事资源勘察开发的；(4)国家规定限制投资项目的；(5)国家其他法律、法规规定需要约定合营期限的。
下列住宅小区开发项目的成本费用中，属于公共配套设施建设费的是______。
A．供水系统工程费
B．绿化建设费
C．公寓的建安工程费
D．托儿所的建设费
正确答案
D
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的现金流量。公共配套设施建设费主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公共场所等。
政府调控房地产市场的主要对象是( )。
A．房地产置业投资
B．房地产开发投资
C．房地产的市场价值
D．房地产的价格
正确答案
D
解析
本题考核的是政府调控房地产市场的主要对象。房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。
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