- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
某房地产投资者有四个独立的投资项目可供选择，其数据如下表所示。各项目每年年末的净收益都相同，经营5年后转售。若基准收益率为12%，可利用资金总额为2000万元时，该投资都可选择的项目为（）
A．甲、丙
B．甲、丁
C．丙、丁
D．甲、乙、丙
正确答案
A
解析
暂无解析
某房地产投资项目的初始投资额为400万元，经营期为5年，基准收益率为10%，净现值为168.62万元，若每年年末的净现金流量相等，则每年年末的净现金流量为（ ）万元。
A．250
B．200
C．175
D．150
正确答案
D
解析
暂无解析
给定资料中提到房地产市场还存在诸多问题。请围绕“房地产改革”，自选角度，自拟题目，写一篇文章。
[要求]
1．主旨明确、联系实际恰当、内容充分；
2．结构完整、条理清晰、语言流畅；
3．不少于800字。
正确答案
居住是人类的基本需求，是自身再生产的基本条件，也是经济社会发展、追求美好生活的重要方面。“住有所居”是国家解决全体国民住房问题的基本目标。
自中央实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要表现为住房资源分配不合理；一些地方经济过度依赖房地产，严重冲击了实体经济；少数大城市土地资源紧张，房价上涨过快。房地产市场秩序比较混乱。解决好亿万人民群众的住房问题，既是重大的民生问题，也是重要的经济社会建设，直接关系到我国全面建设小康社会及和谐社会的进程，是实践“三个代表”，落实科学发展观的题中之义。因此，各级政府应从以下几方面着手改进：
第一，切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决中低收入家庭的住房困难。
第二，降低地方政府对土地财政的依赖程度。要克服并避免片面追求土地收益以及导致地价、房价过快增长的不良现象，各地要将土地收益的一定比例用于政府的住房保障投入，其余收益也应主要用于土地的配套设施建设，降低房地产开发的平均直接成本。并从财税体制改革入手，从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策。引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
第三，进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。要通过规范性和公开性，遏制房地产领域的腐败现象，有效避免因贪腐增加住房成本，推高房价，损害人民群众住房权益等现象的发生。要加强从土地规划、土地交易到房地产开发建设全过程的监管，加强对各种损害购房人利益行为的查处，并接受人民群众的监督和问责；减少行政审批等各种管制及自由裁量。
有效地推进房地产市场的改革，解决好人民群众的住房问题，将使改革发展成果更好地为人民所共享。也将为完善我国国民保障体系，促进社会经济和谐稳定发展、建设中国特色社会主义作出积极贡献。
解析
暂无解析
某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，市场的通货膨胀率为3.57%，银行贷款利率为7.5%，则计算得到该房地产投资项目的实际收益率是（）。
A．10.5%
B．11%
C．12%
D．12.6%
正确答案
C
解析
名义利率为r、实际利率为i、通货膨胀率为Rd，三者的关系
带入内部收益率即名义利率、通货膨胀率，得到实际收益率。
下列选项中关于房地产投资项目比选作用理解错误的是( )。
A．有利于提高投资者科学决策的能力，杜绝投资决策中的错误
B．有利于把握最佳的投资机会
C．有利于选择最优的投资方案
D．有利于增强房地产企业市场竞争的能力
正确答案
A
解析
[解析] 房地产投资项目的比选，对投资者来说是十分重要的，其作用主要体现在以下几个方面：有利于把握最佳的投资机会和选择最优的投资方案，使投资者有限的资金得到相对安全和有效地利用；有利于提高投资者科学决策的能力，避免或减少投资决策中的错误；有利于增强房地产企业市场竞争的能力。
1996年8月国务院决定试行固定资产投资项目( )制度。
A．贷款
B．营运
C．效益
D．资本金
正确答案
D
解析
1996年8月，国务院决定试行固定资产投资项目资本金制度，要求各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能建设。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．30%
B．40%
C．45%
D．50%
正确答案
B
解析
暂无解析
根据法律法规的规定，中外合资经营企业( ) 行业时，合营各方应在合营合同中约定合营企业的合营期限。
A．从事咨询服务的
B．从事土地开发的
C．经营房地产的
D．从事资源勘查开发的
正确答案
A,B,C,D
解析
[解析] 本题考查合营企业的期限。举办合营企业，属于下列行业的，合营各方应当依照国家有关法律、行政法规的规定，在合营合同中约定合营企业的合营期限：(1) 服务性行业的，如饭店、公寓、写字楼、娱乐、饮食、出租汽车、彩扩、洗像、维修、咨询等；(2) 从事土地开发及经营房地产的；(3) 从事资源勘查开发的；(4) 国家规定限制投资项目的；(5) 国家其他法律、法规规定需要约定合营期限的。
市场利率会对经济各方面产生影响，下列说法错误的是( )。
A．市场基准利率是金融资产定价的基础
B．当市场利率提高时，可以适当增加银行存款
C．市场利率的提高，会促进房地产市场扩大投资
D．市场利率的提高会导致债券的价格下降
正确答案
C
解析
[解析] C项中市场利率的提高会增加融资成本，从而导致房地产市场投资萎缩。
简述房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系。
正确答案
房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。
两者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。
解析
暂无解析
位于经济特区的某中外合资房地产公司，成立于2007年1月，准备开发两个项目。2008年发生以下业务：
(1) 有偿受让市内一块15万平方米的国有土地使用权，支付地价款4500万元，公司将其中 60%建造3栋高级公寓出售，另40%准备开发写字楼。
(2) 进行15万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资1680万元。
(3) 高级公寓开发成本为：建安工程费3000万元、基础设施800万元、公共配套设施500万元、开发间接费用380万元。
(4) 发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费用120万元(含业务招待费80万元)；销售费用400万元(其中含广告费350万元，业务宣传费30万元)；财务费用500万元。
(5) 高级公寓3栋，平均售价3200元/平方米，其中：1号楼面积2万平方米；2号楼面积1万平方米；3号楼面积0.5万平方米，全部无偿赠送给相关协作单位。前两栋高级公寓均在当年售完，并于12月底交付业主使用。
(6) 与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税假定为800万元。
(7) 在新企业所得税法实施前，原企业所得税规定，经济特区内的外商投资企业适用15%的税率。
根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：
计算企业所得税的计税收入为( )万元。
A．12100
B．11200
C．11100
D．12200
正确答案
B
解析
[解析] 计税收入=(2+1+0.5)×3200= 11200(万元)
下列关于房地产投资利弊的说法中，错误的是( )。
A．税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说短得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应的减少了投资者的纳税支出
B．房地产投资大量占用自有资本，因此在宏观经济出现短期危机时，投资者净资产迅速减少
C．在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的保值手段
D．房地产销售过程复杂且交易成本较高，因此很难迅速无损地转换为现金
正确答案
C
解析
[解析] 由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产和其他有形资产的价值上升，所以说房地产具有增值性；房地产是生活和生产的必需品，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然保持不变，所以房地产投资也是有效的保值手段。
房地产贷款项目评估是房地产开发企业在向银行、信托公司、投资基金等金融机构进行融资时，金融机构委托评估咨询机构或自行对借款企业及开发项目进行全面调查、分析、测算、评价的一项贷前评审的专业服务活动。一般均形成书面报告的形式，作为贷款评审的重要依据。有时也受房地产开发企业委托做项目评估，为其投资项目的决策进行科学论证。
请问：
1．房地产贷款项目评估有什么特点
2．房地产贷款项目评估包含哪些内容
正确答案
1．房地产贷款项目评估的特点：
(1)综合性。
房地产贷款项目评估是一项综合性很强的业务。它与对某一房地产的价值(价格)评估不同，从评估的内容、涉及领域、对象、角度都复杂得多，涵盖方方面面的内容。针对每宗房地产项目其状态上有土地、在建工程、存量房；用途有住宅、办公楼、公寓、别墅、商场以及娱乐用房等等。是全面、综合、动态的系统分析过程。从而需要评估人员具有较宽的知识结构和专业素质，大部分业务需多种专业人士配合作业。
(2)科学性。
由于房地产贷款项目评估是作为决定发放贷款或投资决策的依据。评估的科学性尤其重要。进行项目评估时，应采用科学的方法和手段、定性、定量分析相结合。注重数据采纳的客观性，有依据性。
(3)专业性。
房地产贷款项目评估涉及广阔的领域，有社会、人文、环境、区域发展、法律规划、建筑、施工、金融财务、市场营销等诸多专业领域。各项内容均须进行专业化的评估分析。采用符合所涉及专业的相关规定、专业特征、内在规律、程序的方法进行评估。
(4)特殊性。
房地产项目与工业、交通运输等其他投资项目相比，具有其自身的特性，如作为销售经营的房地产项目，其测算的投资回收期相对较短，根据项目大小，其投资回收期大约在1～3年左右；房地产的经营方式多样化，可售、可租或混合经营等。从而增加了房地产贷款项目评估的复杂性。
2．房地产贷款项目评估的内容：
房地产贷款项目评估包含的内容在中国人民银行、国家开发银行、各商业银行及中国国际工程咨询公司等均有各自的相关规定，但大同小异。主要包括对企业的资信评估、开发项目合理性的评估、市场分析、财务及经济效益评估、不确定性分析、风险评估、结论等几大部分；综合各家的内容，结合房地产贷款项目的特点，建议设立九章内容：
第一章 借款企业资信评估
第二章 项目概况评估
第三章 市场分析
第四章 项目投资估算及资金来源、筹措评估
第五章 项目进度与资金运用评估
第六章 项目财务效益评估、指标计算及分析
第七章 不确定性分析
第八章 贷款风险评估
第九章 结论与建议
解析
暂无解析
试行资本金制度投资项目有( )。
A．国有公益性项目
B．国有经营性项目
C．个体和私营企业的公益性项目
D．个体和私营企业的经营性项目
E．外商独资项目
正确答案
B,D
解析
投资项目资本金制度的适用范围有： (1)国有经营性投资项目试行资本金制度。《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》明确指出，对各种经营性投资项目，包括国有单位的基本建设、技术改造、房地产开发项目和集体投资项目，试行资本金制度，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设； (2)公益性投资项目不实行资本金制度； (3)个体和私营企业的经营性投资项目参照通知的规定执行。
2009年全年全国房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。
A．181亿元
B．159亿元
C．174亿元
D．168亿元
正确答案
D
解析
[解析] 由表格可知，2009年用于经济适用房的投资完成额为1139亿元，比上年增长17.3%，则投资完成额比上年多
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