- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有( )。
A．建安工程费用
B．权益投资比率
C．建筑容积率
D．空置率
E．运营成本
正确答案
B,D,E
解析
影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素除B、D、E项外，还有购买价格。
投资项目评价指标体系可以进行不同的分类，若根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标，下面选项不属于静态评价指标的是（）。
A．投资收益率
B．偿债能力
C．静态投资回收期
D．净现值
正确答案
D
解析
本题考核经济效果评价体系。只有选取正确的评价指标体系，经济效果评价的结果才能与客观实际情况相吻合，才具有实际意义。根据不同的划分标准，投资项目评价指标体系可以进行不同的分类。例如：根据是否考虑资金时间价值，可分为静态评价指标和动态评价指标．如下图所示。
房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。
A．销售收入
B．成本利润率
C．现金回报率
D．投资收益率
E．开发利润
正确答案
B,D
解析
房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有______。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。另外，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的现金值分别为2000万元和3000万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是( )。
A．甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者
B．甲是保守型的投资者．乙是投资型的投资者
C．甲对风险的偏好高于乙
D．两者对于风险的偏好无法判断
E．乙对风险的偏好高于甲
正确答案
A,C
解析
[解析] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产投资项目经济评价概述”的熟悉。预期的收益率越高，则计算得出的现金值越低，因此可得出甲对风险的偏好高于乙，甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者。因此，本题的正确答案为A、C。
一般来说，房地产投资风险分析主要体现在( )。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．资产管理的复杂性
E．投资项目的变现性
正确答案
A,C,D,E
解析
[解析] 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况（）。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
正确答案
A, C, E
解析
[解析] 个别风险
一家私营企业拟在市中心投资建造一个商品房项目。对于该项目，业主主要应进行下列哪一种评价
A．企业财务评价
B．国家财务评价
C．国民经济评价
D．社会评价
正确答案
A
解析
[解析] 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。
财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
房地产项目综合评价是从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。
对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。
降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和( )等。
A．将风险损失返销计入成本
B．利用通货膨胀的影响
C．利用规模投资来限制竞争
D．充分把握国家金融政策
正确答案
C
解析
【解析】本题考查降低房地产投资商业风险的对策，一般有六项措施：（1） 房地产类型组合投资；（2） 选择擅长经营的项目；（3） 规模投资限制竞争；（4） 在经济上升期投资；（5） 选择“短平快”项目；（6） 预期投资后的维持管理费用。
影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括( )。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
正确答案
B
解析
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
房地产投资项目财务评价的主要方法有( )分析。
A．现金流量
B．静态获利
C．资产估价
D．动态获利
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要方法”的掌握。房地产投资项目财务评价主要采用现金流量分析、静态获利分析、动态获利分析、财务报表分析等方法。因此，本题的正确答案为ABD。
根据下图提供的信息回答下列问题。
2006年10月份，“国房景气指数”为103.40，比9月份上升0.26点，比2005年10月份上升2.38点。
——房地产开发投资分类指数为101.68，比9月份下降0.04点，比2005年10月份上升0.82点。2006年1～10月份，全国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%。完成商品住宅投资10268亿元，同比增长28.4%。其中，经济适用房投资468亿元，增长9.8%。
——资金来源分类指数为103.42，比9月份下降0.13点，比2005年10月份上升3.38点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%。其中，国内贷款4312亿元，增长46.4%；企业自筹资金6753亿元，增长22.7%；利用外资288亿元；增长39.2%。
——土地开发面积分类指数为101.60，比9月份上升0.73点，比2005年10月份上升6.15点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业完成开发土地面积18391万平方米，同比增长38.6%。
——房屋施工面积分类指数为103.39，比9月份下降0.12点，比2005年10月份下降0.08点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.98亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积13.26亿平方米，增长19.6%；办公楼施工面积6525万平方米，增长13.0%；商业营业用房施工面积2.07亿平方米，增长13.6%。
——商品房空置面积分类指数为103.29，比9月份上升1.35点，比2005年10月份上升3.04点。截至2006年10月底，全国商品房空置面积为12241万平方米，同比增长9.3%。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7%。 根据以上资料，下列说法正确的是（）
Ⅰ．2006年9月份，经济适用房投资增长最快。
Ⅱ．商品房空置面积增加是因为大批开发商将房子预留而不销售。
Ⅲ.2006年7月到8月，房地产开发景气指数呈上升趋势。
A．Ⅰ
B．Ⅰ、Ⅱ
C．Ⅲ
D．都不正确
正确答案
D
解析
根据资料得知，Ⅰ项在资料中不能找到2006年9月的经济适用房的增长数据；Ⅱ项同样与资料没有联系；Ⅲ项错误，2006年7月到8月房地产开发景气指数呈下降趋势。都不正确。
某房地产开发公司在对当地的房地产市场进行调研的基础上，进行了开发项目的可行性分析。假设该项目的基准收益率为12%，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表所示。 请就上述内容，回答问题。
根据上述分析结果可得知，该房地产开发项目( )。
A．敏感性高
B．敏感性低
C．不可行
D．可行
正确答案
D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要指标”的掌握。本题中，项目财务净现值为196.19，大于0，则该房地产开发项目可行。因此，本题的正确答案为D。
狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的( )。
A．宏观位置
B．中观、微观位置
C．社会环境
D．竞争位置
E．经济环境
正确答案
A,B
解析
[解析] 房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景，以及在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系。
( )是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
A．融资成本
B．空置率
C．经营成本
D．投资收益率
正确答案
D
解析
[解析] 本题考查房地产投资项目的主要不确定因素。投资收益率是影响财务评价结果最主要的因素之一，稍有变动就可能对评价结果产生重大影响。
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