- 房地产投资项目可行性研究
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房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括( )。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．开发建设投资估算表
E．资产负债表
正确答案
B,C,E
解析
[解析] 房地产开发投资项目财务评价的基本报表包括现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表和损益表。
对投资项目的( )是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
A．社会评价
B．环境影响评价
C．经济评价
D．以上都不对
正确答案
C
解析
[解析] 对投资项目的经济评价是房地产投资项目可行性研究报告中的核心内容。
下列各项中，不用计算借款偿还期的是( )。
A．房地产置业投资项目
B．房地产开发之后进行出租经营项目
C．房地产开发之后进行自营的项目
D．房地产开发用于销售的项目
正确答案
D
解析
[解析] 借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
对于一般房地产投资项目，偿债备付率应该大于( )。
A．12
B．1.2
C．2
D．0.2
正确答案
B
解析
[解析] 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。
人工、建筑材料等价格水平发生变化，属于房地产投资项目的主要不确定性因素中的（）
A．建筑安装工程费
B．经营成本
C．投资收益率
D．融资成本
正确答案
A
解析
在进行房地产开发投资项目经济评价时，要对建筑安装工程费等费用进行较详细的估算。在这段时间内，建筑材料、人工等价格水平可能发生变化，使得中标价与之前所做的估算价之间产生偏差。
只有建设期而没有经营期的投资项目是（）
A．管理房地产投资项目
B．房地产置业投资项目
C．经营型房地产开发投资项目
D．出售型房地产开发投资项目
正确答案
D
解析
出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期。经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。
对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和（）
A．评价项目的清偿能力
B．评价项目的还债能力
C．评价项目的短期盈利能力
D．评价项目的远期收益能力
正确答案
A
解析
对于房地产投资而言，财务评价的主要目标有评价项目的盈利能力和评价项目的清偿能力。其中，盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要指标。
可作为经营型房地产开发投资项目分析指标的是( )。
A．投资回收期
B．财务内部收益率
C．财务净现值
D．成本利润率
E．资本金利润率
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 对于经营型房地产开发投资项目和房地产置业投资项目，可选用投资回收期、财务内部收益率、资本金利润率等作为分析指标。对于出售型房地产开发投资项目，可选用财务净现值、成本利润率等作为分析指标。
房地产投资的非系统风险包括( )。
A．收益现金流风险
B．资本价值风险
C．市场供求风险
D．周期风险
E．持有期风险
正确答案
A,B,E
解析
[解析] 房地产的非系统风险是指只对市场内个别房地产投资项目产生影响，投资者个体可以设法避免或通过投资组合方法消除风险，主要包括：收益现金流风险、资本价值风险、比较风险、时间风险和持有期风险。故选项ABE正确。选项CD属于房地产投资的系统风险，应排除。
房地产投资项目可行性研究的工作步骤中，编写可行性研究报告之前的是( )。
A．组建工作小组
B．调查研究
C．方案研制与优化
D．项目的经济评价
正确答案
D
解析
[解析] 地产投资项目可行性研究的工作步骤：接受委托、组建工作小组、制定工作计划、调查研究、方案研制与优化、项目的经济评价、编写可行性研究报告。
关于房地产投资项目可行性研究理解正确的是( )。
A．在项目投资决策前，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证
B．在项目投资决策前，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价
C．在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究
D．该研究是针对房地产间接投资进行的
E．该研究是针对房地产直接投资进行的
正确答案
A,B,C,E
解析
[解析] 房地产投资项目可行性研究是针对房地产直接投资进行的。房地产投资项目可行性研究是在项目投资决策前，对与之有关的社会经济等情况进行深入细致的研究，对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证，对投资项目的经济社会环境效益进行科学的预测和评价。
只存在经营期和持有期的投资项目的是( )。
A．管理房地产投资项目
B．房地产置业投资项目
C．出售型房地产开发投资项目
D．经营型房地产开发投资
正确答案
B
解析
[解析] 房地产置业投资项目，一般来说不存在建设期，只存在经营期和持有期，但购买处于预售阶段期房的除外。出售型房地产开发投资项目，对投资者来说属于短期投资，因此只有建设期而没有经营期；经营型房地产开发投资既有建设期也有经营期。
下列不属于房地产投资项目的主要不确定性因素的是( )。
A．土地取得成本
B．建筑安装工程费
C．租售价格
D．固定成本
正确答案
D
解析
[解析] 不确定性因素是那些对项目经济效益产生影响的技术经济变量。房地产投资项目的主要不确定性因素有：土地取得成本、建筑安装工程费等费用、租赁价格、开发周期、融资成本、空置率、经营成本、投资收益率。
2006年10月份，“国房景气指数”为103.40，比9月份上升0.26点，比2005年10月份上升2.38点。
——房地产开发投资分类指数为101.68，比9月份下降0.04点，比2005年10月份上升 0.82点。2006年1～10月份，全国完成房地产开发投资14611亿元，同比增长24.1%。完成商品住宅投资10268亿元，同比增长28.4%。其中，经济适用房投资468亿元，增长9.8%。
——资金来源分类指数为103.42，比9月份下降0.13点，比2005年10月份上升3.38点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业到位资金20592亿元，同比增长29.2%。其中，国内贷款4312亿元，增长46.4%；企业自筹资金6753亿元，增长22.7%；利用外资288亿元；增长39.2%。
——土地开发面积分类指数为101.60，比9月份上升0.73点，比2005年10月份上升 6.15点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业完成开发土地面积18391万平方米，同比增长38.6%。
——房屋施工面积分类指数为103.39，比9月份下降0.12点，比2005年10月份下降 0.08点。2006年1～10月份，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积16.98亿平方米，同比增长18.8%。其中，住宅施工面积13.26亿平方米，增长19.6%；办公楼施工面积6525万平方米，增长13.0%；商业营业用房施工面积2.07亿平方米，增长13.6%。
——商品房空置面积分类指数为103.29，比9月份上升1.35点，比2005年10月份上升3.04点。截止到2006年10月底，全国商品房空置面积为1224l万平方米，同比增长9.3%。其中，空置商品住宅6680万平方米，增长7.7%。根据以上资料，下列说法正确的是（）Ⅰ．2006年9月份，经济适用房投资增长最快；Ⅱ．商品房空置面积增加是因为大批开发商将房子预留而不销售；Ⅲ．2006年7月到8月，房地产开发景气指数呈上升趋势。
A．Ⅰ
B．Ⅰ、Ⅱ
C．Ⅲ
D．都不正确
正确答案
D
解析
[解析] 根据资料得知，Ⅰ项在资料中不能找到2006年9月的经济适用房的增长数据；Ⅱ项同样与资料没有联系；Ⅲ项错误，2006年7月到8月房地产开发景气指数呈下降趋势。都不正确。
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进( )健康发展措施等。会议指出进一步采取有针对性的六条措施，即“国六条”。
A．信息产业
B．高科技产业
C．医药产业
D．房地产业
正确答案
D
解析
2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施等。会议指出进一步采取有针对性的六条措施，即“国六条”。会议强调，各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。
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