- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
某公司计划投资一项目，原始投资额为200万元，全部在建设起点一次投入，并于当年完工投产。投产后每年增加销售收入90万元，付现成本 21万元。该项固定资产预计可使用10年，直线法折旧，预计残值10万元。该公司拟发行面值为 1000元，票面利率为15%，期限为10年的债券 1600张，债券筹资费率为1%；剩余资金以发行优先股方式筹集，固定股息率为19.4%，筹资费率为 3%。假设市场年利率为15%，所得税税率为 34%。
要求：(1)计算债券发行价格；
(2)计算债券成本、优先股成本和综合成本率；
(3)计算项目净现值和现值指数。
正确答案
(1)债券发行价格＝1000×15%×(P/A， 15%，10)+1000×(P/F，15%，10)＝1000 (元)
(2)资金成本率：
债券成本率＝15%×(1-34%)÷(1-1%)＝10%
优先股成本率＝19.4%÷(1-3%)＝20%
综合资金成本率＝10%×(1600×1000)÷ 2000000+20%×(2000000-1600×1000)÷2000000＝12%
(3)每年债券利息＝160×15%＝24(万元)
每年折旧＝(200-10)/10＝19(万元)
项目年经营现金净流量＝(90-21-19+24)×(1-33%)+19＝68.58(万元)
净现值＝-200+68.58×5.65+10×0.322＝190.7(万元)
现值指数＝(68.58×5.65+10×0.322)/200＝1.95
解析
[解析] 本题考核的是资金成本的计算，它为项目投资计算净现值、现值指数等贴现指标提供折现率；计算债券发行价格是计算债券资金成本的基础。
净现值法的优点有( )。
A．考虑了资金时间价值
B．考虑了项目计算期的全部净现金流量
C．考虑了投资风险
D．可从动态上反映项目的实际投资收益率
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 净现值法的优点有三：一是考虑了资金时间价值，增强了投资经济性的评价；二是考虑了项目计算期的全部净现金流量，体现了流动性与收益性的统一；三是考虑了投资风险性，因为折现率的大小与风险大小有关，风险越大，折现率就越高。但是，它不能反映项目的实际投资收益率。
某大型企业新上一条生产线，需要购置一批生产设备，在购置设备时，可有两种方案选择：一是进口国外的生产设备；二是使用国内设备。若购置国外设备，每台设备的价格为4万美元/台，运杂费及保险费为2500美元/台，进口关税及增值税约为18美元/台，每台设备只需一名操作员，人均工资为18000元/年，设备的使用寿命为12年，在12年内，每6年一次大修，每3年一次小修，大修费用6万元，小修费用3万元，年运行费为10000元/台。若使用国内设备，每台设备的价格为12万元/台，每台设备需3名操作员，人均工资为10000元/台，需要缴纳的购置税费等约 2万元/台，使用寿命为12年，在12年内，每4年大修一次，每2年小修一次，大修费用4万元，小修2万元，年运行节为3000元/台。已知外汇牌价为8.3元/美元，影子汇率换算系数为1.08，社会折现率为10%，劳动力影子价格换算系数为1.15，试问哪种方法最好
【问题】1. 选择最好的方案。
正确答案
可以通过计算每台设备的年等值费用来进行分析比选
(1)人工费
进口设备每台每年人工费＝18000×1.15＝20700(元)＝2.07(万元)
国产设备每台每年人工费＝10000×3＝30000(元)＝3(万元)
(2)运行费
进口设备每台每年运行费＝10000元/台＝1万元/台
国产设备每台每年运行费＝3000元/台＝0.3万元/台
(3)大小修费用
进口设备每台每年大小修费用
A1＝6(A/F，10%，6)+3(A/F，10%，3)-9(A/F，10%，12)＝1.26(万元)
国产设备每台每年大小修费用
A2=4(A/F，10%，4)+2(A/F，10%，2)-6(A/F，10%，12)＝1.53(万元)
(4)购置费用成本的分摊
1)进口设备
进口设备每台实际耗费的国民经济费用现值=(4+0.25)×8.3×1.08＝38.097(万元)
分摊到12年的费用
A3＝38.097×(A/F，10%，12)＝5.591(万元)
2)国产设备
车价12万元/台，缴纳税费2万元，作为国民经济内部转移支付而不予考虑。12万元分摊到 12年内，年费用A4＝12×(A/F，10%，12)＝1.761(万元)
综合以上几项
进口设备年等值费用＝2.07+1+1.263+5.591＝9.924(万元)
国产设备年等值费用＝3+0.3+1.534+1.761＝6.595(万元)
(5)评价结论：从国民经济角度计算，本项目进口设备年国民经济费用约比国产设备高出 47.72%，因此，应使用国产设备。
解析
[考点]费用年值法
资金时间价值的计算与应用
国民经济评价
公司与2005年1月1日购入设备一台，设备价款1500万元，预计使用3年，使用期末无残值，采用直线法按3年计提折旧(均符合税法规定)。该设备于购入当日投入使用。预计能使公司未来三年的销售收入分别增长1200万元、2000万元和1500万元，经营成本分别增加400万元、1000万元和600万元。购置设备所需要资金通过发行债券方式予以筹资，债券面值为1500万元，票面年利率为8%，每年年末付息，债券按面值发行，发行费用为2%。该公司适用的所得税税率为33%，要求的投资收益率为10%，有关复利现值系数和年金现值系数如下表。
要求：
(1)计算债券资金成本率；
(2)计算设备每年折旧额；
(3)预测公司未来三年增加的净利润；
(4)预测该项目各年经营净现金流量；
(5)计算该项目的净现值。
正确答案
(1)计算债券资金成本率：
债券资金成本率＝[1500×8%×(1- 33%)]/[1500×(1-2%)]＝5.47%
(2)计算设备每年折旧额：
设备每年折旧额＝1500/3＝500(万元)
(3)预测公司未来三年增加的净利润：
2005年：(1200-400-500-1500×8%)×(1-33%)＝120.6(万元)
2006年：(2000-1000-500-1500×8%)×(1-33%)＝254.6(万元)
2007年：(1500-600-500-1500×8%)×(1-33%)＝187.6(万元)
(4)预测该项目各年经营净现金流量：
2005年净现金流量＝120.6+500+1500×8%
＝740.6(万元)
2006年净现金流量＝254.6+500+1500×8%
＝874.6(万元)
2007年净现金流量＝187.6+500+1500×8%
＝807.6(万元)
(5)计算该项目的净现值：
净现值＝-1500+740.6×0.9091+874.6×0.8264+807.6×0.7513＝502.80(万元)
解析
暂无解析
某产品c为当前国外市场的紧俏产品，为抓住当前商机，某公司拟投资新建一条生产线。预计建设期为2年，生产期10年，固定资产投资在建设期分年等额投入；第三年投产，生产负荷达到100%；流动资金从第三年起分两年等额投入；计算期末回收固定资产余值3252万元；项目拟于2005年开工（投资数据见表3-4）。该项目共占用农田200亩，基年（2003）土地最大单位面积经济净效益为754元/亩，计算期内年净效益增长率g=3%，土地费用中新增资源消耗与机会成本大小相当。
该项目采用的原材料为A和B，其中原料A为外贸货物，其到岸价为862美元/t，年耗用量为2.455万t；原料B为非外贸货物，经测定，影子价格为6684.538元/t，年耗用量1.68万t。产出物C为外贸货物，其离岸价为2620美元/t，年销量2.85万吨。
该项目年耗用电力6532.4万度，年耗用煤45万t，年耗用水450万t。
为简便计算，国民经济评价中已经调整过的项目有：设备购置费和安装工程费的人民币部分，其他费用中除土地费用外的人民币部分，以及流动资金、年工资及福利费（350万元）、年修理费（1500万元）以及年其他费用（900万元）等。
其他已知数据如下：外汇牌价1美元=7.92元人民币，影子汇率换算系数为1.08，贸易费率为6%（贸易费用国内支付人民币），国内运费为80元/t。建筑工程费用影子价格换算系数为1.1。电力影子价格为0.22元/度，煤影子价格为133．05元/t，水影子价格为0.6元/t。社会折现率12%。
序号项目人民币/万元外币/万美元1固定资产投资2470532931.1建筑工程38651.2设备1253221151.3安装工程63529261.4其他费用1956252其中：土地费用土地费用6852建投期利息20333流动资金9630问题：1.试根据上述数据计算国民经济评价所需的经济效益费用值。
正确答案
计算国民经济评价效益费用值，需要根据国民经济效益费用的范围，以及影子汇率、影子价格等参数，对项目的财务基础数据进行相应的调整。
(1)调整建设投资和流动资金。
1)工程费用的调整。按影子价格换算系数1.1对财务评价的建筑工程费用进行调整。由 3865万元调到4251.5万元(3865×1.1=4251.5万元)。
2)设备购置费的调整，外汇部分用影子汇率代替牌价汇率进行调整。即由2115×7.92= 16750.8万元调整为2115×7.92×1.08=18090.86万元
3)安装工程费的调整。外汇部分用影子汇率调整。即由926×7.92=7333×92万元调整为 926×7.92×1.08=7920.63万元。
4)其他费用的调整。外汇部分用影子汇率调整。即由252×7.92=1995.84万元调整为252×7.92×1.08=2155.51万元。
其他费用中的土地费用应予以调整，由土地机会成本与新增资源消耗两部分构成。
①由已知得，NBo=754元/亩，g=3%，i=12%，τ=2，n=12，每亩土地的机会成本为：
土地机会成本总额=5804.4224×200=116.0884万元
②新增资源消耗的计算。根据已知条件，新增资源消耗和土地机会成本相当，故也按116.0884万元计诹。
土地费用总额=116.0884×2=232.1768万元
将232.1768万元作为土地费用，替代财务评价其他费用中的土地征购费685万元。
其他费用由3336.96万元调至2994.6136万元。
综合1)～4)，得到固定资产投资由62448.56万元调到62435.68万元。
5)建设期利息作为转移支付从支出中剔除。
6)依题意，流动资金不用作调整。
国民经济评价投资调整计算见表3-7。
(2)调整经营费用。 1)原料A的影子价格=到岸价格x影子汇率+国内运费+贸易费用 =862×7.92×1.08+80+862×7.92×6%=7862.82元/t
2)其他项目的调整见国民经济评价经营费用计算见表3-8。
(3)销售收入的调整。
产品C的影子价格=离岸价格×影子汇率-国内运费-贸易费用
=2620×7.92×1.08-80-2620×7.92×6%=21085.41元/t
故年销售收入=21085.41×2.85=60093.41万元。
解析
暂无解析
某人在每年年初按年利率4％购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。
A．26.54
B．27.08
C．28.16
D．29.40
正确答案
C
解析
本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。 错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。
有甲、乙、丙3个相互独立的投资方案，寿命期均为10年，无残值，基准收益率12%，(P/A，12%，10)=5.650，可利用的资金100万元，项目数据如下表所示：
项目数据
方案 初始投资(万元) 年净现金流量(万元)
甲 50 9
乙 40 7
丙 30 6
最优方案组合为( )。
A．甲乙丙
B．甲乙
C．甲丙
D．乙丙
正确答案
C
解析
甲、乙、丙投资总额120万元，超出可利用资金限额。甲、丙组合投资合计80万元，年净现金流量合计15万元，计算其净现金值为4.75万元，大于0且较其他方案组合大
图示的两个单元体，已知正应力σ=165 MPa，切应力=110 MPa。则两个单元体的第三、第四强度理论表达式为（）。
A．A
B．B
C．C
D．D
正确答案
C
解析
[解析] (1)图(a)所示单元体的为空间应力状态。注意到外法线为y及-y的两个界面上没有切应力，因而y方向是一个主方向，σ是主应力。显然，主应力σ对与y轴平行的斜截面上的应力没有影响，因此在xOz坐标平面内可以按照平面应力状态问题对待。外法线为 x、z轴两对平面上只有切应力τ，为纯剪切状态，可知其最大和最小正应力绝对值均为τ。
则图(a)所示单元体的三个主应力为
σ1=σ，σ2=-τ σ3=-τ
则第三强度理论的相应力为
[*]=σ1-σ3=σ+τ=(165+110)MPa=275 MPa
第四强度理论的相当应力为
[*]
(2) 图(b)所示单元体。其主应力为
[*]
则第三强度理论的相当应力为
[*]=σ1-σ3=(220+55) MPa=275MPa
第四强度理论的相当应力为
[*]
解题指导：(1) 空间应力状态的一个主应力已知且不为零的情况下，另外两对与主应力平行平面构成应力状态仍可用使用平面应力状态的斜截面公式和由此推出的其他公式。
(2) 同一应力状态，不同的强度理论得出的等效应力值不同，只要选用的强度理论符合要求，都可以作为强度计算的依据。
在项目投资现金流量表的编制中，对于固定资产余值回收和流动资金回收说法正确的是( )。
A．固定资产余值和流动资金的回收均在计算期最后一年
B．固定资产余值回收在最后一年，流动资金根据各年生产负荷的变化而回收
C．固定资产余值根据各年固定资产期末净值回收，流动资金在计算期最后一年回收
D．固定资产余值根据折旧费估算表中固定资产期末净值回收，流动资金根据项目正常生产年份活动资金的占用额回收
正确答案
D
解析
暂无解析
某人从25～59岁每年存入银行养老金5000元，若利率为6%，则他在60～74岁间每年可以领到的钱可以用( )计算。
A．[5000(F/A，6%，35)](A/P，6%，15)
B．[5000(F/P，6%，35)](A/F，6%，15)
C．[5000(F/A，6%，35)](P/A，6%，15)
D．[5000(A/F，6%，35)](A/P，6%，15)
正确答案
A
解析
[解析] 此人从25～59岁每年存入银行养老金，应采用年金终值系数计算，年金终值系数，用符号(F/A，i，n)表示；他在60～74岁间每年可以领到的钱，应采用等额支付系列资金回收系数进行计算，等额支付系列资金回收系数，用符号(A/P，i，n)表示。故选项A正确。
某人在每年年初按年利率4%购买基金5万元，复利计息，5年后可获得（）万元。
A．26.54
B．27.08
C．28.16
D．29.40
正确答案
C
解析
本题考查资金时间价值换算中，年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件，必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。
错误的现金流与作法如下，可以导致错误的答案B。
F=A (F/A，4%，5)(F/P，4%，1)=27.08×1.04=28.16(万元)，正确答案选C。
在项目投资现金流量表的编制中，对于固定资产余值回收和流动资金回收说法正确的是( )。
A．固定资产余值和流动资金的回收均在计算期最后一年
B．固定资产余值回收在最后一年，流动资金根据各年生产负荷的变化而回收
C．固定资产余值根据各年固定资产期末净值回收，流动资金在计算期最后一年回收
D．固定资产余值根据折旧费估算表中固定资产期末净值回收，流动资金根据项目正常生产年份活动资金的占用额回收
正确答案
D
解析
暂无解析
公司与2005年1月1日购入设备一台，设备价款1500万元，预计使用3年，使用期末无残值，采用直线法按3年计提折旧(均符合税法规定)。该设备于购入当日投入使用。预计能使公司未来三年的销售收入分别增长1200万元、2000万元和1500万元，经营成本分别增加400万元、1000万元和600万元。购置设备所需要资金通过发行债券方式予以筹资，债券面值为1500万元，票面年利率为8%，每年年末付息，债券按面值发行，发行费用为2%。该公司适用的所得税税率为33%，要求的投资收益率为10%，有关复利现值系数和年金现值系数如下表。
要求：
(1)计算债券资金成本率；
(2)计算设备每年折旧额；
(3)预测公司未来三年增加的净利润；
(4)预测该项目各年经营净现金流量；
(5)计算该项目的净现值。
正确答案
(1)计算债券资金成本率：
债券资金成本率＝[1500×8%×(1- 33%)]/[1500×(1-2%)]＝5.47%
(2)计算设备每年折旧额：
设备每年折旧额＝1500/3＝500(万元)
(3)预测公司未来三年增加的净利润：
2005年：(1200-400-500-1500×8%)×(1-33%)＝120.6(万元)
2006年：(2000-1000-500-1500×8%)×(1-33%)＝254.6(万元)
2007年：(1500-600-500-1500×8%)×(1-33%)＝187.6(万元)
(4)预测该项目各年经营净现金流量：
2005年净现金流量＝120.6+500+1500×8%
＝740.6(万元)
2006年净现金流量＝254.6+500+1500×8%
＝874.6(万元)
2007年净现金流量＝187.6+500+1500×8%
＝807.6(万元)
(5)计算该项目的净现值：
净现值＝-1500+740.6×0.9091+874.6×0.8264+807.6×0.7513＝502.80(万元)
解析
暂无解析
ABC公司正在着手编制明年的财务计划，公司财务主管请你协助计算其加权平均资金成本。有关信息如下：
（1）公司银行借款利率当前是9%，明年将下降为8.93%；
（2）公司债券面值为1元，票面利率为8%，期限为10年，分期付息，当前市价为0.85元；如果按公司债券当前市价发行新的债券，发行成本为市价的4%；
（3）公司普通股面值为1元，当前每股市价为5.5元，本年派发现金股利0.35元，预计每股利润增长率维持7%，并保持25%的股利支付率；
（4）公司当前（本年）的资金结构为：
银行借款150万元
长期债券650万元
普通股400万元
留存收益420万元
（5）公司所得税率为40%；
（6）公司普通股的β值为1.1；
（7）当前国债的收益率为5.5%，市场上普通股平均收益率为13.5%。
要求：
（1）计算银行借款的税后资金成本。
（2）计算债券的税后资金成本。
（3）分别使用股票股利估价模型（评价法）和资本资产定价模型估计内部股权资金成本，并计算两种结果的平均值作为内部股权资金成本。
（4）如果仅靠内部融资，明年不增加外部融资规模，计算其加权平均资金成本（权数按账面价值权数）。
（计算时单项资金成本百分数保留2位小数）
正确答案
(1) 银行借款成本=8.93%×(1-40%)=5.36%
(2)
(4) 留存收益数额：
明年每股利润=(0.35÷25%)×(1+7%)
=1.4×1.07
=1.498(元/股)
留存收益数额=1.498×400×(1-25%)+420
=449.4+420
=869.4(万元)
计算加权平均成本：
本题主要考核考生对个别资金成本和加权平均资金成本的掌握程度。注意以下几点：
①在计算个别资金成本时，应注意银行借款和债券的利息有抵税作用，应用税后成本计算。
②资金成本用于决策，与过去的举债利率无关，因此在计算银行借款的税后资金成本时，要用明年的借款利率。
③在计算债券成本时，筹资额应按市价而非面值计算，发行成本是不可省略的，以维持不断发新债还旧债。
④留存收益的资金成本同普通股的资金成本在不考虑筹资费的前提下是一样的。
⑤计算加权平均资金成本时，应注意权数的确定。
⑥在固定股利支付率政策下，每股利润的增长率等于每股股利的增长率，所以，每股利润的增长率为7%，表明每股股利的增长率也为7%。
⑦为了计算明年新增的留存收益，则需要计算明年的净利润，因总股数已知，则只需求出明年的每股利润便可。
明年的每股利润=今年的每股利润×(1+增长率)
解析
暂无解析
可以根据总账账户期末余额直接填列的资产负债表项目有( )。
A．交易性金融资产
B．实收资本
C．固定资产清理
D．货币资金
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 资产负债表数据的来源
[解析] 资产负债表数据的来源主要包括：(1)根据总账科目余额直接填列，如“交易性金融资产”“短期借款”“应收票据”“应付职工薪酬”“实收资本”“固定资产清理”等科目；(2)根据总账科目余额计算填列，如“货币资金”等科目；(3)根据明细科目余额计算填列，如“应收账款”“应付账款”等科目；(4)根据总账科目和明细科目余额分析计算填列，如“长期借款”等科目；(5)根据有关科目余额减去其备抵科目余额后的净额填列，如“长期股权投资”等项目。D项是根据总账科目的余额计算得出，应排除。故选ABC。
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