- 房地产投资项目可行性研究
- 共4251题
项目论证是指对拟实施项目技术上的先进性、适用性，经济上的合理性、盈利性，实施上的可能性、风险可控性进行全面科学的综合分析，为项目决策提供客观依据的一种技术经济研究活动。以下关于项目论证的叙述，错误的是______。
A．项目论证中常依赖假设，若对基本问题的假设越多，则项目风险就越大
B．项目论证的内容之一是国民经济评价，通常运用影子价格、影子汇率、影子工资等工具或参数
C．项目论证的作用之一是作为筹措资金、向银行贷款的依据
D．项目财务评价是从项目的宏观角度判断项目或不同方案在财务上的可行性的技术经济活动
正确答案
D
解析
[解析] 项目论证通过对实施方案的工艺技术、产品、原料、未来的市场需求与供应情况以及项目的投资与收益情况的分析，从而得出各种方案的优劣以及在实施技术上是否可行，经济上是否合算等信息供决策参考。数据资料是项目论证的支柱。项目论证中常依赖假设，但假设的条件多，尤其对基本问题的假设越多，风险就越大，也就失去了项目论证的本来含意和价值。
项目财务评价是项目经济评价的主要内容之一，它是从项目的微观角度，在国家现行财税制度和价格体系的条件下，从财务角度分析、计算项目的财务盈利能力和清偿能力以及外汇平衡等财务指标，据以判断项目或不同方案在财务上的可行性的技术经济活动。
项目国民经济评价又称为项目的社会经济评价，它通常运用影子价格、影子汇率、社会贴现率、影子工资等工具或通用参数，计算和分析项目为国民经济带来的净效益，以使有限的社会资源可以得到合理的配置，实现国民经济的可持续发展。
下列关于现金流量分析的说法，正确的是( )。
A．项目投资现金流量分析是投资者最终决策出资的依据
B．项目投资税后净现金流量计算的相关指标是投资盈利能力的完整体现
C．项目资本金现金流量分析可以用于判断项目投资的总获利能力
D．项目资本金现金流量分析可以只计算项目资本金财务内部收益率指标
正确答案
D
解析
暂无解析
下列关于静态投资评价指标的有关讨论中，不正确的是( )。
A．投资收益率没有考虑投资收益的时间因素，指标的计算主观随意性太强
B．静态投资回收期是在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间
C．资本周转速度愈快，回收期愈短，风险愈小，盈利愈多
D．根据偿债备付率的计算公式，偿债备付率必须按年计算
正确答案
D
解析
暂无解析
下列各项中属于项目偿债能力评价指标的是( )
A．利息备付率
B．借款偿还期
C．速动比率
D．项目投资回收期
E．偿债备付率
正确答案
A,C,E
解析
[解析] 偿债能力的主要指标是利息备付率和偿债备付率，另外还有资产负责率、流动比率和速动比率等辅助指标。借款偿还期不属于偿债能力的指标，只是在借款期限未定时，计算借款偿还期作为已知参数看待。项目投资回收期是盈利能力评价的静态指标。
经济效果的评价方法，按其是否考虑时间因素可分为( )。
A．确定性评价方法
B．不确定性评价方法
C．静态评价方法
D．动态评价方法
E．科学性评价方法
正确答案
C,D
解析
[解析] 经济效果的评价方法，按其是否考虑时间因素可分为静态评价方法和动态评价方法。
(1)静态评价方法是不考虑货币的时间因素，亦即不考虑时间因素对货币价值的影响，而对现金流量分别进行直接汇总来计算评价指标的方法。静态评价方法的最大特点是计算简便。因此，在对方案进行粗略评价，或对短期投资项目进行评价，以及对于逐年收益大致相等的项目，静态评价方法还是可采用的。
(2)动态评价方法是考虑资金的时间价值来计算评价指标。在工程经济分析中，由于时间和利率的影响，对投资方案的每一笔现金流量都应该考虑它所发生的时间，以及时间因素对其价值的影响。动态评价方法能较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果。
在进行方案比较时，一般以动态评价方法为主。在方案初选阶段，可采用静态评价方去。
下列指标中( )是盈利能力的静态比率指标。
A．净现值
B．投资回收期
C．投资利润率
D．资本金净利率
E．净现值率
正确答案
C,D
解析
盈利能力的静态比率指标主要有投资利润率和资本金利润率。
市净率的计算公式为( )。
A．每股市价×每股净资产(倍)
B．每股市价/每股净资产(倍)
C．每股市价×每股总资产(倍)
D．每股市价/每股总资产(倍)
正确答案
B
解析
[解析] 掌握公司变现能力、营运能力、长期偿债能力、盈利能力、投资收益和现金流量的计算、影响因素以及计算指标的含义。见教材第五章第三节，P220。
通过投资现金流量表可计算技术方案的（）等经济效果评价指标，并可考察技术方案融资前的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同的基础。
A．偿债备付率
B．财务内部收益率
C．资产负债率
D．静态投资回收期
E．财务净现值
正确答案
B, D, E
解析
暂无解析
以下关于财务评价指标阐述正确的是( )。
A．总投资收益率系指项目有收益年份的息税前利润与项目总投资的比率
B．利息备付率从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度
C．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度
D．项目投资回收期是进行偿债能力分析的指标
E．项目资本金净利润率属动态评价指标
正确答案
B,C
解析
[解析] A项应为“总投资收益率是指技术方案正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与技术方案总投资的比率”；D项应为“资本金净利润率属静态指标”；E项应为“投资回收期是盈利能力分析指标”。
时代企业目前有两个备选项目，相关资料如下：
资料1：已知甲投资项目建设期投入全部原始投资，其累计各年税后净现金流量如表所示。 资料2：乙项目需要在建设起点一次投入固定资产投资200万元，无形资产投资25万元。该项目建设期为2年，经营期为5年，到期残值收入为8万元，无形资产自投产年份起分5年摊销完毕。投产第一年末预计流动资产需用额为90万元，流动负债需用额为30万元。该项目投产后，预计每年营业收入为210万元，每年预计外购原材料、燃料和动力费为50万元，工资福利费为20万元，其他费用为10万元。企业适用的增值税税率为17%，城建税税率为7%，教育费附加率为3%。该企业不交纳营业税和消费税。
资料3：该企业按直线法折旧，全部流动资金于终结点一次回收，所得税税率为25%，设定折现率为10%。 要求： (1)计算甲项目下列相关指标： ①填写表中甲项目各年的NCF和折现的NCF； ②计算甲投资项目的建没期、项目计算期和静态投资回收期； ③计算甲项目的净现值。 (2)计算乙项目下列指标： ①计算该项目项目计算期、流动资金投资总额和原始投资额。 ②计算投产后各年的经营成本； ③投产后各年不包括财务费用的总成本： ④投产后各年的息税前利润； ⑤计算该项目各年净流量； ⑥计算该项目税后净现金流量的静态投资回收期和净现值。 (3)评价甲、乙两方案的财务可行性。 (4)若甲乙两方案彼此相互排斥，要求利用年等额净回收额法选优。 (5)若甲乙两方案彼此相互排斥，要求利用最短计算期法选优。 (6)若甲乙两方案彼此相互排斥，要求利用方案重复法选优。 资金时间价值系数
正确答案
① ②该投资项目的建设期=2年； 项目计算期=10年； 包括建设期的静态投资回收期=6+200÷500=6.4(年)； 不包括建设期的静态投资回收期=6.4-2=-4.4(年)。 ③甲净现值=-800-545.46-82.64+225.39+273.2+248.36+112.9+256.6+233.25+254.46+269.85=445.91(万元)。
(2)计算乙项目： ①项目计算期=7年； 投产第一年末流动资金投资额=90-30=60(万元)； 原始投资=200+25+60=285(万元)。
[提示] 不用折现，可直接相加。
②投产后各年的经营成本=50+20+10=80(万元)。 ③固定资产年折旧=(200-8)÷5=38.4(万元)； 无形资产年摊销额=25÷5=5万元； 投产后各年不包括财务费用的总成本=80+38.4+5=123.4(万元)。 ④投产后各年应交增值税=(每年营业收入-每年外购原材料燃料和动力费)×增值税率=(210-50)×17%=27.2(万元)； 投产后各年的营业税金及附加=27.2×(7%+3%)=2.72(万元)； 投产后各年的息税前利润=210-123.4-2.72=83.88(万元)。 ⑤各年所得税前净流量： NCF0=-225万元； NCF1=0； NCF2=0万元； NCF3=83.88+38.4+5-60=67.28(万元)； NCF4～6=83.88+38.4+5=127.28(万元)。 终结点回收额=8+60=68(万元)； NCF7=127.28+68=195.28(万元)。 该项目各年所得税后净流量： 投产后各年的调整所得税=83.88×25%=20.97(万元)； NCF0=-225万元； NCF1=0； NCF2=0万元； NCF3=67.28-20.97=46.31(万元)； NCF4～6=127.28-20.97=106.31(万元)； NCF7=195.28-20.97=174.31(万元)。
【注意】考试时不特指时，两种形式都要计算。
⑥该项目的净现值 =-225+46.31×(P/F，10%，3)+106.31×[(P/A，10%，6)-(P/A，10%，3)]+174．31×(P/F，10%，7) =-225+46.31×0.7513+106.31×(4.3553-2.4869)+174.31×0.5132=97.88(万元)。
【注意】考试时要按照题目给出的资金时间价值系数的不同，选择合适的计算现值的方法。
包括建设期的静态投资回收期=4+72.38÷106.31=4.68(年)；
不包括建设期的静态投资回收期=4.68-2=2.68(年)。
(3)由于甲方案净现值大于0，但包括建设期的投资回收期(6.4)大于项目计算期的一半(10÷2)，不包括建设期的静态投资回收期(4.4)大于生产经营期的一半(8÷2)，所以甲方案属于基本具备财务可行性；乙方案净现值大于0，包括建设期的投资回收期(4.68)大于项目计算期的一半(7÷2)，不包括建设期的静态投资回收期(2.68)大于生产经营期的一半(5÷2)，所以乙方案属于基本具备财务可行性。
(4)甲方案年等额净回收额=445.91÷(P/A，10%，10)=445.91÷6.1446=72.57(万元)；
乙方案年等额净回收额=97.88÷(P/A，10%，7)=97.88÷4.8684=20.11(万元)；
由于甲方案年等额净回收额大于乙方案年等额净回收额，所以选择甲方案。
(5)最短计算期法：
甲方案调整后净现值=72.57×(P/A，10%，7)=72.57×4.8684=353.3(万元)；
乙方案调整后净现值=97.88万元；
由于甲方案调整后净现值大于乙方案，所以选择甲方案。
(6)方案重复法：
甲方案调整后净现值=445.91×[1+(P/F，10%，10)+(P/F，10%，20)+(P/F，10%，30)+(P/F，10%，40)+(P/F，10%，50)+(P/F，10%，60)]=724.73(万元)；
乙方案调整后净现值=97.88×[1+(P/F，10%，7)+(P/F，10%，14)+(P/F，10%，21)+(P/F，10%，28)+(P/F，10%，35)+(P/F，10%，42)+(P/F，10%，49)+(P/F，10%，56)+(P/F，10%，63)]=197.63(万元)。
由于甲方案调整后净现值大于乙方案，所以选择甲方案。
解析
暂无解析
在投资项目的财务评价中，计算利息备付率这一评价指标的目的是要对项目的( )进行分析。
A．负债水平
B．偿债能力
C．盈利水平
D．保障能力
正确答案
B
解析
[解析] 利息备付率是指项目在借款偿还期内，各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。对于正常运营的企业，利息备付率应当大于2；否则，表示付息能力保障程度不足。
自有资金现金流量表从( )的角度出发，以( )为计算基础，用于计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力。
A．债权人，全部投资(建设投资和流动资金)
B．投资者，全部投资(建设投资和流动资金)
C．债权人，债权人的全部借款额
D．投资者，投资者的出资额
正确答案
D
解析
[解析] 自有资金现金流量表从投资者的角度出发，以投资者的出资额为计算基础，用于计算自有资金财务内部收益率、净现值等评价指标，考察项目自有资金的盈利能力，所以D选项符合题意。
某建设项目估计总投资2000万元，项目建成后各年净收益为250万元，则该项目的静态投资回收期为( )年。
A．6
B．7
C．8
D．9
正确答案
C
解析
[考点] 1Z101028 掌握投资回收期指标的计算
[解析] pt=I/A=2000/250=8。
房地产投资项目财务评价指标中，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果的是( )。
A．静态指标
B．动态指标
C．清偿能力指标
D．静态指标和动态指标
正确答案
B
解析
暂无解析
投资利润率是反映项目( )的重要指标。
A．负责能力
B．盈利能力
C．偿债能力
D．抗风险能力
正确答案
B
解析
投资利润率是考察项日盈利能力的静态指标。
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