- 土地增值税税收优惠
- 共1351题
按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值额时，应按照( )。
A．税务部门估定的价格扣除
B．税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
C．房地产评估价格扣除
D．房地产原值减除30%后的余值扣除
正确答案
C
解析
[解析] 应按照经税务机关确认的房地产评估价格扣除，具体评估由有关房地产评估机构进行。
某市房地产开发公司成立于2003年10月，准备开发两个项目。2004年正式开盘销售，当年发生以下业务：
(1)有偿受让市内一块15万平方米的国有土地使用权，支付地价款4 500万元，公司将其中60%建造高级公寓出售，另40%准备开发写字楼。
(2)进行15万平方米土地的“三通一平”工作，共耗资1 600万元。其资金来源系向银行借款，向银行支付借款利息80万元。
(3)高级公寓开发成本为建安工程费3 000万元、基础设施800万元、公共配套设施500万元、开发间接费用380万元。
(4)发生与开发高级公寓有关的期间费用为：管理费120万元(含业务招待费80万元)；销售费400万(其中含广告费350万，业务宣传费30万元)；公司取得第一笔商品房销售收入之前上年发生的业务宣传费8万元；财务费用500万元(能按转让项目计算分摊)。
(5)建造同类型高级公寓3栋，其中，1号楼销售面积2万平方米，平均售价3 200元/平方米；2号楼销售面积1万平方米，平均售价3 000元/平方米；3号楼销售而积0.5万平方米，无偿赠送给相关协作单位。三栋高级公寓均在当年售完，并于12月底交付业主使用。
(6)与转让房地产项目有关的营业税费、土地增值税假定为800万元。
要求：计算该房地产企业2004年应纳企业所得税。
正确答案
(1)计税收入＝{2×3200＋l×3000＋0.5×[(2×3200＋1×3000)÷(2＋1)]}万元
＝10967万元
(2)准予扣除项目：属于高级公寓项日土地地价款、土地开发费用应分次计人；其他开发成本，开发费用均属于高级公寓项日，可直接计人。
1)建造成本＝[4500×60％＋(1600＋80)×60％＋3000＋800＋500＋380]万元＝8388万元
2)期间费用
①招待费税前扣除标准＝(10967×3‰＋3)万元＝35.9万元，实际开支超标准＝(80－ 35.9)万元＝44.1万元，税前可扣管理费用＝(120－44.1)万元＝75.9万元。
②广告费税前扣除标准＝10967万元×8％＝877万元，实际开支的广告费350万元在标准以内。
③业务宣传费＝10967万元×5‰＝54.84万元，实际开支的业务宣传费30万元在标准以内，还可以将取得第一笔商品房销售收入之前发生的商品房业务宣传费8万元结转本年抵扣。
④财务费用50万元。
3)税金：与转让房地产项日有关的营业税费、土地增值税为800万元。
(3)应纳税所得额＝[10967－8388－75.9－(400＋8)－50－800]万元＝1245.1万元
(4)应纳企业所得税＝1245.1万元×33％＝410.88万元
解析
暂无解析
[案例一]某市A房地产开发公司开发的某写字楼项目的相关资料如下：
(1)取得土地使用权所支付的金额为5000万元。
(2)写字楼开发成本为3000万元。
(5)写字楼开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明)。
(4)写字楼竣工验收后，将总建筑面积的50%对外销售，签订销售合同，取得销售收入。18000万元；将另外50%的建筑面积出租，当年取得租金收入2000万元。
已知：①A公司所在地的省政府规定，房地产开发费用的扣除比例为10%；②销售、出租不动产适用的营业税税率为5%⑥A公司适用的城市维护建设税税率为7%，教育费附加的征收率为3%；④销售不动产时，A公司缴纳的印花税6万元已列入管理费用中。
要求：根据上述资料，分别回答下列小题。
在计算土地增值税时允许扣除的有关税金(含教育费附加)为( )。
A．996万元
B．900万元
C．990万元
D．800万元
正确答案
C
解析
[解析] 与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。房地产开发企业按照我国《房地产开发企业财务制度》的规定，其在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，故不允许单独再扣除。所以，允许扣除的有关税金(含教育费附加)=18000×5%×(1+7%+3%)=990(万元)。因此，本题的正确答案为C。
判断一项转让房地产的行为是否属于土地增值税的征税范围，其标准包括( )。
A．转让的土地的使用权是否为国家所有
B．转让的土地的使用权是否为国家或农村集体所有
C．土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
D．是否取得收入
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 农村集体所有的土地不能自行转让，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。
出售旧房及建筑物计算土地增值税，不得计入扣除项目金额的是( )。
A．取得土地使用权所支付的金额
B．旧房及建筑物的评估价格
C．因转让房地产缴纳的印花税
D．因隐瞒房地产成交价格而发生的评估费用
正确答案
D
解析
暂无解析
下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有（ ）。
A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属（广告内容，已被删除）的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中（广告内容，已被删除）到兼并方的
D．以出地、出资双方合作建房，建成后又（广告内容，已被删除）给其中一方的
正确答案
A,B,C
解析
ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围.
下列税种属于财产行为税的有______。
A．增值税
B．车船税
C．印花税
D．房产税
E．土地增值税
正确答案
B,C,E
解析
[解析] A为流转税，D为特定目的税。
下列税金中应计入管理费用的是( )。
A．车船使用税
B．印花税
C．房产税
D．土地增值税
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 土地使用税应计入管理费用，土地增值税不应计入管理费用。
新远房地产开发公司与乙单位于2005年2月签订市区一新写字楼转让合同，取得转让收入10000万元。已知新远公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为1100万元；房地产开发成本为1500万元；房地产开发借款利息支出为 1000万元(能提供金融机构借款单并按项目分摊)；其他费用700万元。该省人民政府规定的房地产开发费用，利息能单独计算扣除的，费用扣除比例为5%；利息不符合规定的，费用扣除比例10%；公司按税法规定缴纳了有关税费。
要求：按顺序回答下述问题计算新远公司土地增值税的扣除项目合计。
正确答案
加计扣除项目＝2600×20%＝520(万元)
扣除项目合计＝550＋2600＋1130＋520＝4800(万元)
解析
暂无解析
(二)
位于某市的房地产开发企业2010年建造商品房一幢，其成本、费用支出为：
(1)以协议方式购进一块土地，支付出让金350万元；
(2)土地征用及拆迁补偿费450万元；
(3)前期工程费380万元：
(4)基础设施费200万元；
(5)开发小区内的道路建设费用150万元：
(6)支付建筑人员的工资福利费200万元。
(7)期间费用1200万元，其中利息支出520万元(其中有逾期利息．17万元，罚息3万元，利息不能按房地产项目分摊)。
该房地产开发企业将开发的商品房全部出售，签订合同取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加和印花税(当地规定房地产开发费用扣除比例按照最高限额扣除，契税税率3%)。要求：根据所给资料，回答下列问题：
企业计算土地增值税时准予扣除项目合计为( )万元。
A．2470
B．2392.65
C．2610.2
D．2639.15
正确答案
C
解析
[解析] 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。房地产开发企业在转让时缴纳的印花税列入管理费用中，故在此不允许单独扣除。
准予扣除项目合计=350+450+24+380+200+150+200+(350+450+24+380+200+150+200)×10%+(350+450+24+380+200+150+200)×20%+300+30=1929.4+680.8=2610.2(万元)
扫码查看完整答案与解析