热门试卷

(二)报纸上经常有一些内容各异的公告，涉及的事项可谓五花八门、包罗万象。各色公告大致归类，有以下几种情况：1．“公开选拔领导干部公告”、“招考公务员和机关工作人员公告”、“法院公告”、“海关公告”、“拍卖公告”、“招标公告”、“采购公告”、“纳税信用A级纳税人名单公告”、“省人大常委会发布道路交通安全条例公告”、“企业法人设立登记公告”、“国有土地使用权挂牌公告”、“认领弃婴公告”。2．“违法违纪问题线索举报公告”、“治理商业贿赂工作举报电话和举报信箱公告”、”征集债务人财产线索公告”、“守合同重信用企业名单公告”、“企业通过年审公告”、“年度检查结果公告”、“评选结果公告”、“工程环境影响评价公告”。3．“欠费催收公告”、“危房拆除公告”、“派发红利公告”、“查获可疑车辆公告”、“房地产公司请业主领取办房产证资料公告”、“征名中奖公告”；4．“办公地点搬迁公告”、“接访地点公告”、“博览会现场优惠销售活动公告”、“消费者权益日活动公告”、“学校校庆公告”，“考试报名公告”、“换发证书公告”、“有奖评选广告词公告”、“征集会徽公告”……公告的使用何其混乱!这是因为一些发布者把公告理解为“公开告知”了。对误用公告文种的修改，其正确的做法是（）。

A．第三种情况可改用“通知”，“通知”适用于传达需要有关单位周知或者执行的事项
B．第二种情况可改用“通告”，“通告”适用于公布社会各有关方面应当遵守或者周知的事项
C．第一种情况可改用“通知”或“通告”
D．第四种情况不宜选用公文文种，而应用“启事”，“启事”是为了说明某事而采用登报或张帖等方式公开发表的文字

国家工作人员职务犯罪是指国家工作人员利用职务上的便利，进行非法活动，或者滥用职权，或者对工作严重不负责任，不履行或不正确履行职责，破坏国家对职务行为的管理活动，致使国家和人民利益遭受重大损失的行为。
根据上述定义，下列属于职务犯罪的是( )。

A．某公司张经理利用职务便利，批准乙公司获得某项目开发权力并收受贿赂数百万元
B．房地产开发商部门经理孙某利用职务便利，将拆迁项目承包给家乡的某拆迁公司，获得经济利益数万元
C．广告公司策划部门经理黄某利用职务便利，为某单位低价做宣传
D．某区区委书记李某利用职务便利令甲公司取得土地使用权等各项优惠政策，并侵吞国有公司开发房地产项目的利润数千万元

以下关于国有土地上房屋征收评估，说法正确的是( )。

A．对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格
B．房屋征收评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章
C．被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，也包含被征收房屋室内装饰装修的价值。
D．鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担
E．被证收房屋的价值应考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响

房地产经纪信息并不都是通过大众媒体传播的，有些需要通过派人磋商和( )等方式才能获得。

A．派人公告
B．发函联系
C．会议通知
D．行政指令

下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。

A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点

房地产总登记应由（　　）在规定的登记期限开始之日30日内发布公告。

A．当地政府土地管理部门
B．当地县级以上人民政府房屋管理部门
C．当地县级以上人民政府
D．当地县级以上人民政府土地管理部门

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租凭收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时间可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
解：
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000×5=50000(m2)
住宅总面积=50000-9000-41000(m2)
(1) 商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×(1-空置等租金损失率)=50×12×(1-10%)=540(元/m2)
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=540×(1-24%)=410.40(元/m2)
商铺开发完成后的单价=410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5=4118．45(元/m2)
商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61(万元)
(2) 住宅开发完成后的总价值=41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800(1+12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]=8204.06(万元)
(3)开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67(万元)
2．扣除项目
(1) 建安工程费=50000×1100/(1+12%)=4910.71(万元)
(2) 专业及管理费用=4910.71×8%=392.86(万元)
(3) 销售费用和销售税费总额=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96(万元)
(4) 销售利润=11910.67×20%=2382.13(万元)
(5) 买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0.04V
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
V=3031.74(万元)

某房地产经纪机构在某市东城区创业后，想将业务拓展到其他区域以综合掌握该市各区的房地产信息，扩大机构规模，提高机构知名度，并能有效地协调各经营机构之间的关系。据此目的，该机构可以选择的最佳经营模式是( )。

A．特许加盟连锁经营
B．分公司经营
C．区域办事处
D．直营连锁经营

房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己、吸引客户、开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供( )，以赢得客户信任。

A．最高成交价格的交易
B．物美价廉的房屋
C．高质量的服务
D．最完整全面的承诺