- 房地产促销策略
- 共1668题
A公司是一家房地产开发公司，其开发建设的商品房项目之一是“AAA”小区。自2009年2月开始，A公司在多种媒体上发布“AAA”小区的商品房预售广告。商品房的交付按施工进度分为两期，第一期为普通住宅，第二期为商业用房。该广告还详细描述了“AAA”小区内即将建设的休闲场所，并宣称某市级重点小学将进驻小区。
(1) 签订了普通住宅预售合同的张某是B个人独资企业的投资人，根据张某的要求，预售合同签订后办理了预告登记手续。一期工程竣工后，A公司按合同约定向张某交付了房屋。张某办理了房屋登记手续后，将该房屋出租给赵某。租赁期间，B个人独资企业解散，清算结果是企业财产不足以抵偿债务，债权人要求张某变卖该房屋予以清偿。
(2) 签订了普通住宅预售合同的李某是C有限合伙企业中的有限合伙人。李某先以合伙企业的名义签订了预售合同，其他合伙人认为李某无权对外代表C企业，并拒绝支付预付款。李某又以自己的名义签订了预售合同，交付了部分房款，并提出以该预售房屋作为自己在C合伙企业的出资，增加出资份额，其他合伙人表示同意。一期工程竣工后，李某发现A公司交付的房屋与预售合同不符，自己预订的房屋已经被另行出卖。李某要求A公司按合同约定的全部房款双倍赔偿，被A公司拒绝。
(3) 签订了商业用房预售合同的王某以D公司的一张支票为自己支付了预付款，D公司是王某投资设立的一人有限公司。王某准备以该房屋作价出资，再设立另一家一人有限公司。此后，D公司因经营不善造成资不抵债，债权人要求王某变卖该房屋予以清偿，王某以有限责任公司对债务承担有限责任为由，拒绝承担债务。
2010年5月，二期工程开始动工后，业主发现原来用于建设休闲场所和某市级重点小学的位置改成了高档公寓，“AAA”小区的业主一致认为A公司违背了预售广告的承诺，要求A公司承担违约责任。A公司拒绝承认违约，理由是：预售广告不具有法律效力，并且预售广告的内容没有写入合同。此后，“AAA”小区的业主采取多种阻止施工的措施，造成二期工程停工。A公司要求施工建设单位强行施工，否则停止支付一期工程款。建设单位表示，如果A公司逾期不支付一期工程款，则采取对应措施，即：申请将该工程拍卖，以拍卖的价款优先清偿一期工程款。建设单位同时向业主表示，希望停止阻止施工，否则已经销售的房屋会连同一起拍卖，即使已经交了全部房款购买一期房屋的业主也会受到损失。
[要求] 根据上述事实，回答下列问题：
1.张某要求办理预告登记手续是否符合法律规定说明理由。
正确答案
李某以预售的房屋作为合伙企业的出资不符合法律规定。根据规定，合伙人以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理。预售的房屋未经登记，不发生物权效力，不能办理财产权转移手续。
解析
暂无解析
房地产营销机构按房地产开发过程，大致有以下( )等几类。
A．登记发证管理机构
B．项目策划机构
C．市场调研及投资咨询机构
D．销售代理、市场推广机构
E．规划设计、建筑施工、监理、物业管理等机构
正确答案
B,C,D,E
解析
暂无解析
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。
A．市场营销以及资产管理
B．建筑设计
C．建造技术
D．房地产估价
E．项目管理
正确答案
A,B,C,E
解析
[解析] 房地产开发程序论述
房地产企业在品牌战略的执行过程中，可供选择的方案有( )。
A．产品效应
B．人物营销
C．客房活动
D．企业与楼盘品牌联动
E．企业实力
正确答案
A,B,D,E
解析
[知识点] 房地产产品策略
在智能型结构中，组织从下到上按照相同的只能将组织内部的所有的工作和人员进行组合。比如在某些房地产公司，所有的工程师都被安排到工程部门，主管工程的副总裁负责所有的工程工作、营销等职能。以下属于职能型部门的缺点是( )。
A．纵向命令过长所导致的对外界环境变化的反应比较迟钝
B．在进行协调的时候所耗的时间比较长，精力比较多，从而导致创新乏力
C．组织失去了规模经济，不像别的组织那样让更多的人共享同一设施
D．各产品线的生产经营相互分立，使跨产品线的协调难以实现
E．技术专业化缺失
正确答案
A,B
解析
[解析] 本题考查的是组织结构设计咨询的类型。选项C、D和E属于事业部结构的缺点。职能制组织结构的优点是：可能发挥专家的作用，对下级工作指导具体，从而弥补行政领导管理能力的不足。职能制组织结构的缺点是：容易形成多头领导，造成下级无所适从。
房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于( )。
A．成本导向定价法
B．购买者导向定价法
C．竞争导向定价法
D．市场导向定价法
正确答案
B
解析
购买者导向定价的方法有认知价值定价法，是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的房地产商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。它们利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。
由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的可处1万元以下罚款的情形有( )。
A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的
B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的
C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的
D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的
E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的
正确答案
A,C,D
解析
在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：
(1)索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
(2)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；
(3)同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
(4)与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
(5)法律、法规禁止的其他行为。
违反上述规定的，县级以上房地产行政主管部门可收回其资质证书或者公告资质证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
一切有利于生产力发展的方针政策都是符合人民根本利益的，改革开放有利于生产力的发展，所以改革开放是符合人民根本利益的。
以下哪种推理方式与上面的这段论述最为相似( )
A．一切行动听指挥是一支队伍能够战无不胜的纪律保证。所以，一个企业、一个地区要发展，必须提倡令行禁止、服从大局。
B．通过对近六个月销售的健身器的跟踪调查发现，没有一台因质量问题而退货或返修。因此，可以说这批健身器的质量是合格的。
C．如果某种产品超过了市场需求，就可能出现滞销现象。“卓群”领带的供应量大大超过了市场需求，因此，一定会出现滞销现象。
D．凡是超越代理人权限所签的合同都是无效的。这份房地产建设合同是超越代理人权限签订的，所以它是无效的。
E．通过对一部分实行产权明晰的企业进行调查，发现企业通过明晰产权都提高了经济效益，没有反例。因此我们认为，凡是实行产权明晰化的企业都能提高经济效益。
正确答案
D
解析
[解析] 该选项和题干都是三段论的第一格的AAA式，都是正确的推理。A、B和E都是归纳。C虽然可以看成是第一格的三段论，但是一个错误的推理。
按照《城市商品房预售管理办法》的规定，以下关于商品房的销售的规定，( )选项是正确的。
A．房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定
B．开发商在保修期内对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响而给购买人造成损失的，开发商可以不承担赔偿责任
C．商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向开发商申请重新核验
D．经核验商品房主体结构质量不合格，购买人有权退房
E．开发商应当承担商品房保修责任
正确答案
A,D,E
解析
暂无解析
法国人布朗于2002年在我国北京购买了一套商品房。2003年，布朗因公被派驻泰国。其同事英国人罗德提出愿意购买该商品房，双方遂签订了房屋买卖合同，但未约定合同争议应适用的法律。2003年3月，因罗德始终未付清房款，布朗向北京某法院起诉。请问，法院应适用哪国法律审理此案：
A．法国法
B．英国法
C．中国法
D．选择适用法国法或中国法
正确答案
C
解析
本题考查物权关系的法律适用。 对物权关系的法律适用问题，各国普遍适用“物之所在地原则”加以解决。该原则可适用于物权的取得、转移、变更及动产和不动产的区分等。我国基本上也是遵循这一原则的。例如，《民法通则》第144条规定：“不动产的所有权，适用不动产所在地法律。”《民法通则解释》第186条又作了补充规定：“土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。不动产的所有权、买卖、租赁、抵押、使用等民事关系，均应适用不动产所在地法律。”据此，本案应适用该商品房地所在地法律，即中国法，应选C。 值得注意的是，从合同的法律适用角度考虑也能解题。我国对合同的法律适用实行“意思自治优先，最密切联系补缺”的做法。本案当事人并未选择合同应适用的法律，则应依最密切联系原则确定准据法。显然，合同的标的在中国，双方在中国签订和履行合同，中国当然是最密切联系地。
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