- 房地产投资项目盈亏平衡分析
- 共549题
提高贷款利率对房地产市场的影响主要有______。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
正确答案
A,C,D
解析
[解析] 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。另外，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
对于同一项目的同样现金流，甲乙两个投资者计算的现金值分别为2000万元和3000万元。据此，甲乙相比较，可以得出的初步判断是( )。
A．甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者
B．甲是保守型的投资者．乙是投资型的投资者
C．甲对风险的偏好高于乙
D．两者对于风险的偏好无法判断
E．乙对风险的偏好高于甲
正确答案
A,C
解析
[解析] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产投资项目经济评价概述”的熟悉。预期的收益率越高，则计算得出的现金值越低，因此可得出甲对风险的偏好高于乙，甲是投资型的投资者，乙是保守型的投资者。因此，本题的正确答案为A、C。
不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和( )。
A．非敏感性分析
B．风险分析
C．盈亏平衡分析
D．投资项目决策分析
正确答案
C
解析
在完成对投资项目基本方案的财务评价和国民经济评价之后，为了了解在不确定性条件下，投资项目效益的可能变化，以提供充分的信息，为决策服务，在投资项目决策分析与评价过程中必须进行不确定性分析。不确定性分析的内容一般包括敏感性分析和盈亏平衡分析。
一般来说，房地产投资风险分析主要体现在( )。
A．投资资金的安全性
B．项目定位的科学性
C．期望收益的可靠性
D．资产管理的复杂性
E．投资项目的变现性
正确答案
A,C,D,E
解析
[解析] 房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况（）。
A．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C．房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D．房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E．物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
正确答案
A, C, E
解析
[解析] 个别风险
下列关于项目盈亏平衡分析的表述正确的是( )。
A．盈亏平衡点要按计算期内各年的平均数据计算
B．盈亏平衡点只能用生产能力利用率和产量表示
C．项目决策分析与评价中只能进行线性盈亏平衡分析
D．用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点低，表明项目对市场变化的适应能力大
正确答案
D
解析
[解析] 本题主要考核对盈亏平衡分析的综合理解。
[解题思路] 盈亏平衡分析可分为线性和非线性盈亏平衡分析，投资项目决策分析与评价中仅进行线性分析。盈亏平衡点的表达形式有多种，可以用产量、生产能力利用率、产品售价、单位可变成本和年总固定成本等绝对量和相对量表示，其中最常用的是用生产能力利用率和产量表示的盈亏平衡点。此外，还应注意盈亏平衡点应按项目达产年份的数据计算，不能按计算期内的平均值计算等要点。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
房地产开发项目的不确定因素的分析方法有( )。
A．盈亏平衡分析
B．概率分析
C．敏感性分析
D．实际费用分析
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产开发项目的不确定因素的分析方法”的掌握。房地产开发是一个动态的过程，很难一开始就对整个开发过程的有关费用和建成后的收益情况作出精确的估算。因此，需要对房地产开发过程的不确定因素进行分析模拟，评估整个项目开发可能出现的种种结果，通常采用概率分析、敏感性分析、盈亏平衡分析三种方法。因此，本题的正确答案为ABC。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
财务评价的程序包括的步骤中，叙述正确的有( )。
A．通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划
B．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有损益表、现金流量表、资金来源及运用表
C．根据基本报表，直接计算出一系列分析评价指标
D．将财务预测数据汇总，编制出的基本报表有资产负债表、利润表和现金流量表
正确答案
A,B,C
解析
[解析] 熟悉
[试题解析] 本题考察重点是对“财务评价的程序”的熟悉。财务评价的程序大致可分为三个步骤：①通过项目的市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产投资项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划。据此进行财务预测，获得项目投资、生产成本、销售收入和利润等一系列财务基础数据；②将上述财务预测数据汇总，编制出三个主要基本报表：损益表、现金流量表、资金来源及运用表；③根据上述基本报表，直接计算出一系列分析评价指标，以便于进行项目的获利能力分析、偿还能力分析和不确定性分析。因此，本题的正确答案为ABC。
(一)
甲房地产公司于2005年6月通过拍卖竞得一宗K市中心区土地的50年使用权。该土地面积为800平方米，经开发于2006年6月建成一座建筑面积为800平方米的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量项目开发时的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项目进行了综合评估工作。
请就上述内容，回答问题。
房地产投资项目财务评价的主要方法有( )分析。
A．现金流量
B．静态获利
C．资产估价
D．动态获利
正确答案
A,B,D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要方法”的掌握。房地产投资项目财务评价主要采用现金流量分析、静态获利分析、动态获利分析、财务报表分析等方法。因此，本题的正确答案为ABD。
某房地产开发公司在对当地的房地产市场进行调研的基础上，进行了开发项目的可行性分析。假设该项目的基准收益率为12%，项目计算期内各年的现金流入和流出金额如下表所示。 请就上述内容，回答问题。
根据上述分析结果可得知，该房地产开发项目( )。
A．敏感性高
B．敏感性低
C．不可行
D．可行
正确答案
D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“房地产投资项目财务评价的主要指标”的掌握。本题中，项目财务净现值为196.19，大于0，则该房地产开发项目可行。因此，本题的正确答案为D。
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