- 资产的收益与收益率
- 共32题
(三)
某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用一权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。
请根据上述内容，回答问题。
在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用下列哪种方法确定还原利率？( )
A．安全利率加风险调整法
B．风险分析法
C．经验判断法
D．纯收益与价格比率法
正确答案
A,D
解析
[解析] 掌握
[试题解析] 本题考察重点是对“土地还原率的概念及确定方法”的掌握。土地还原率的确定方法包括：①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率；②安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率十风险调整值；③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。因此，本题的正确答案为AD。
如果投资组合由完全负相关的两只股票构成，投资比例相同，则( )。
A．该组合的风险收益为零
B．该组合的投资收益大于其中任何一只股票的收益
C．该组合的投资收益标准差大于其中任何一只股票的收益标准差
D．该组合的非系统性风险能完全抵消
正确答案
D
解析
[解析] 本题的考点是相关系数的运用。当相关系数为-1时，称之为完全负相关，即两项资产收益率的变化方向与变化幅度完全相反，表现为此增彼减，可以完全抵消全部投资风险。
下列有关证券市场线和资本市场线的描述，错误的是______。
A．两者都是描述期望收益率与风险关系的函数
B．资本市场线描述的是有效资产组合的期望收益率与风险的关系
C．证券市场线描述的是单一资产或者任意资产组合的均衡期望收益率与系统风险的关系
D．通过资本市场线可以为市场中单一证券或组合定价，这一点同证券市场线一致
正确答案
D
解析
[解析] 资本市场线是一系列资本配置线中最靠上或斜率最大的一条，线上的点代表风险资产与无风险资产构成的投资组合。证券市场线反映的是均衡期望收益率与系统风险之间的线性关系。选项D错误，资本市场线反映了有效组合的期望收益与标准差之间的关系，不能对所有证券或组合定价。
关于证券组合理论，下列表述中正确的是______。
(1)以无风险利率借入资金进行投资的投资者属于风险喜好型
(2)市场上的最优风险资产组合与投资者效用函数无关
(3)资本市场线是斜率最大的资本配置线
(4)通过资本市场线，可对不同风险证券定价
A．(1)(3)
B．(2)(3)
C．(2)(3)(4)
D．(2)(4)
正确答案
B
解析
[解析] (1)中所描述的无风险借入资金的投资者相对于无风险贷出资金的投资者，其风险厌恶程度较低，而风险喜好者的效用同风险成正向变化，所以无风险借入资金的投资者不是风险喜好者；(4)资本市场线描绘的是无风险资产与市场组合组成的有效组合的风险与收益关系。
某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000平方米商业用地40年期国有土地使用权。2007年2月，开发完成工程进度的90%，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15%。该商业项目预计于2007年12月开发完成。现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估。经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元/平方米。该市银行一年期贷款利率为6%，风险调整值一般取2%。另外该市于2004年完成了基准地价评估工作。根据上述内容，回答以下小题的问题。
在本项目评估中，土地还原利率是一个重要参数，土地估价师可以采用( )确定还原利率。
A．安全利率加风险调整法
B．风险分析法
C．经验判断法
D．纯收益与价格比率法
正确答案
A,D
解析
[解析] 土地还原率的确定方法有以下几点。①土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率，采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。②安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率一安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。③投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率，将社会上各种类型的投资(如银行存款、贷款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
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