- 房地产广告
- 共1509题
甲房地产开发商在报纸上发布“清盘热卖”的广告，称：某楼盘最后30套清盘热卖中，社区环境优美，2万平方米三大主题构筑水景园林，板楼结构、南北通风、户户朝阳，生活方便、安全，社区提供24小时热水、保安昼夜巡视等内容，并且附有不同户型的结构图，及不同户型的房号、建筑面积和售价。张先生看到广告后认为，该社区交通便利并且房屋价格比同区域的其他房屋优惠，便与该楼盘的销售人员联系，从中选定了一套房屋。首先预交了5万元定金。随后，张先生按照甲开发商广告中的要求，缴纳了首期房款，定金抵作了部分首期房款，办理了15年的银行贷款。但未向房屋管理部门办理产权登记手续。银行在向张先生提供房屋贷款时，要求张先生就该贷款提供担保。乙担保公司与银行签订了保证合同，为张先生的该笔银行贷款提供担保。同时，乙担保公司又与张先生订立了反担保合同，约定张先生所购房屋抵押给乙担保公司，如果张先生不能按期偿还银行贷款，则由乙担保公司代为清偿，但张先生所购房屋的所有权归乙担保公司，双方并就该抵押担保合同向登记部门办理了抵押登记手续。张先生人住新房后，发现社区并不能提供24小时热水，经与开发商交涉，被告知锅炉坏了，新锅炉还没有运到，很快就能解决。但是，两个多月过去了，社区依然不能提供热水。张先生在此期间曾多次找到开发商交涉此事，未果。为此，张先生要求开发商承担违约责任。开发商则以该房屋尚未办理产权登记为由，认为该房屋买卖合同无效，拒绝承担违约责任。遂张先生将开发商起诉至人民法院，要求其按照房屋买卖合同的约定承担违约责任并双倍返还定金。法院审理认为，上述事实属实。问：(1)甲开发商发布的广告属于何种性质请说明理由。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同是否成立(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是哪种为什么乙担保公司与张先生签订的反担保合同是否有效为什么(3)甲开发商以该买卖房屋未办理登记手续为由，认为该合同无效，是否正确请说明理由。张先生向法院提出的请求是否正确如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，能否要求减少判断标准如何确定
正确答案
(1)甲开发商发布的广告属于要约。因为司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料中，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中该广告的内容具体确定，并且开发商允诺的事项应当与该房屋的销售价格有关，符合要约的特征。张先生与甲开发商之间的房屋买卖合同成立。因为该房屋买卖合同，因开发商发布广告的行为已经构成了要约，而张先生按照广告内容的要求向开发商支付首期的购房款，则属于承诺的意思表示。《合同法》规定，一经承诺合同关系成立。(2)乙担保公司应当承担保证责任的方式是连带责任保证。因为，根据《担保法》的规定，保证人与被保证人未就保证合同的方式作出约定的，保证人承担连带保证的责任。乙担保公司与张先生签订的反担保合同属于部分无效。《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。但该约定内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。(3)甲开发商的理由不正确。司法解释规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。本案中，双方当事人并没有将办理登记备案手续作为合同生效的条件，并且双方均已开始履行主要义务。因此，不能仅以未办理登记备案手续为由认定合同无效。张先生向法院提出的请求不完全正确。其中关于要求开发商双倍返还定金的要求是不正确的。首先，定金和违约金不可以并用；其次，该定金是对双方房屋买卖行为的约束，并且定金已经抵作了房款，不再具有担保的性质。如果开发商认为房屋买卖合同约定的违约金过高，可以请求法院减少。司法解释规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。
解析
暂无解析
2007年，北京市的广告经营单位达到17596家，比2006年增长了14.30%。其中.广告公司14944家，比2006年增长了13.1%。全市广告从业人员127396人，比2006年增加了0.3%。广告经营额持续增长。2006年全市的广告经营额为259亿元，占全国广告经营额的13.7%；2007年达到312.52亿元。
2007年，本市共有传统媒体1449家。其中：广播电台4家；电视台22家；杂志社、出版社1231家；报纸192家。从事互联网广告的新媒体有845家。
各媒体广告发布量均有所增长。2007年，工商行政管理部门共监测电视、广播、平面和网络媒体(所有网络媒体数据均为网络图形广告数据)广告3927324条次。其中，监测平面媒体广告1673488条次，比2006年增加了18.75%：监测电视媒体广告1654493条次，比2006年增加了15.60%；监测网络媒体图形广告169441条次，比2006年略有增长；监测广播媒体广告429902条次，比2006年增加了5.88%。
招聘、招商和食品类广告投放比例增加。与2006年的广告发布情况相比，2007年的招聘、招商等告知服务广告比2006年同期增长了45.5%：食品类广告比2006年同期增长了27%，企业形象广告、租赁服务、销售服务、人用药品、建材、报刊书籍、房地产和金融服务等广告都有不同程度的增加。
医疗、餐饮服务广告明显减少。与2006年的广告发布情况相比，2007年的医疗服务广告同比减少了47.2%；医疗美容广告同比减少了77%；餐饮服务广告同比减少了30.4%。
与去年相比，下面给出的广告类型中变动最大的是( )。
A．告知服务广告
B．食品类广告
C．医疗美容广告
D．餐饮服务广告
正确答案
C
解析
[解析] 告知服务广告同比增长45.5%，食品类广告同比增长27%，医疗美容广告同比减少77%，餐饮服务广告同比减少30.4%，那么，变动最大的就是医疗美容广告。
下列项目中，属于土地增值税扣除项目并且可据实扣除的有( )。
A．房地产项目可行性研究费用
B．支付的土地出让金
C．销售房产的广告费用
D．土地征用及拆迁补偿费
E．销售房产的业务招待费
正确答案
A,B,D
解析
暂无解析
房地产开发企业取得的预售收入不得作为( )等费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
A．广告费
B．业务宣传费
C．预计毛利额
D．业务招待费
正确答案
A,B,D
解析
暂无解析
在全球化的过程中，下列对“全球城市”或“世界城市”的基本特点，叙述正确的是( )。
A．生产性服务业是知识密集型产业，因此，这些城市是知识创新的基地和市场
B．作为跨国公司的(全球性或区域性)总部的集中地，是全球或区域经济的管理/控制中心
C．都是国家的中心城市，对全球资本的运行具有强大的影响力
D．具有高度发达的生产性服务业(如房地产、法律、信息、广告和技术咨询等)，以满足跨国公司的商务需求
E．城市是信息、通讯和交通设施的枢纽，以满足各种“资源流”在全球或区域网络中的时空配置，为经济中心提供强有力的技术支撑
正确答案
A,B,D,E
解析
本题主要考核“全球城市”或“世界城市”的基本特点。主要包括：
(1) 作为跨国公司的总部的集中地，是全球或区域经济的管理/控制中心；
(2) 都是金融中心，对全球资本的运行具有强大的影响力；
(3) 具有高度发达的生产性服务业，以满足跨国公司的商务需求；
(4) 生产性服务业是知识密集型产业，因此，这些城市是知识创新的基地和市场；
(5) 城市是信息、通讯和交通设施的枢纽，以满足各种“资源流”在全球或区域网络中的时空配置，为经济中心提供强有力的技术支撑。
详细了解全球化条件下的城市发展与规划。
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